合生创展：大规模开发模式绝对不可持续
作者: 武瑾莹 时间: 2011-04-01 03:03:55 来源: [ 观点网 ]
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大规模消耗土地资源，在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是绝对不可能持续的模式。
观点网 武瑾莹 3月的最后一天，合生创展行政总裁薛虎携副总裁廖若清、集团高级会计经理岑咏诗出席了2010年的业绩发布会。
年报显示，合生创展去年营业额为143.8亿港元，同比上升28%；净利润上升1.6%至58.9亿港元；销售及预售合约出售的物业总额则较2009年150.87亿人民币减少26.8%，至110.4亿人民币。
广东、上海、北京的合约销售贡献分别达到27%、32%、38%。
截至2010年年底，合生创展土地储备达3020万平方米，年内在昆山及上海订立若干土地出让合同，涉及总建筑面积约833574平方米。
以下为现场问答整理实录：
现场提问：合生今年销售的预计目标是多少？大概的推货量有多少？京津新城未来还要投入多少资金？预计这个项目会有多少的销售业绩？去年合生拿地大部分集中在华东，少量在北京，广州拿地则比较少，是出于什么考虑？
薛虎：2011年是国家调控政策比较快、比较猛的一年，基本上所有的热点城市、一线城市都已经推出了限购限卖政策，所以今年我们制订目标的时候是慎重和审慎的。我们制订目标有几个基本原则，这是我们和其他公司不一样的地方。
第一，要保证经营安全，因为我们是十几年的公司，是上市时间最长的一个房地产公司。合生这么多年有一个比较强的特点，就是稳定、持续。
我们一直保持稳健的财务政策，所以制订目标的时候也要非常地稳定和稳健。第一个考虑保证自己经营的安全，这是在政策环境下第一个要考虑的因素。因为我们看到，大部分公司2月份销售下降60%-70%，在这样的环境市场下，处理这个问题要非常地小心，要保证能够稳定、持续地经营和发展。
第二个问题，我们和其他公司不同的是什么？我们的毛利水平一直保持在40%左右，这么多年一直是这样。这个也是我们对股东和投资人最好的回报，我们是上市十几年的公司，这么多年对股东的回报、对投资人的回报，这是考虑最多的问题。所以，首先要经营水平、利润水平、盈利水平不能下降，这个也是我们商业模式所决定的。
从2004年之后我们开始摸索和研究，原来的快速发展消耗资源的模式是不是能够适应未来的发展？是要做一个昙花一现的只有几年的企业还是做长期发展的企业？
大规模消耗土地资源，在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是绝对不可能持续的模式。如果珍惜自己拿到的土地资源，就应该让土地资源本身发挥应有的效益，这才是既对投资人负责，也是对国家、社会负责。
所以我们逐步进行了调整。第一个，不注重所谓的规模，我们更强调的是品质。所以，我们在各地基本上都强调的是品质，做高品质的项目。高品质不等于高价格，但是高品质在市场上是有竞争力的。
另外，考虑到财务安全，一般来说不会去拿地王或者高价的土地，也不在土地市场竞争比较激烈的时候出手，自己造成太大的财务风险。
对已经拿到的土地上会非常珍惜，会控制开发的速度。大规模在市场获取土地的时代已经过去了，不可能再持续下去了。所以在消耗资源方面也是要根据自己的能力，根据市场的要求、消费者的消费水平和国家经济发展水平，逐步为市场提供适合的产品。
追求速度还是追求品质？我们选择追求品质、追求效益，做珍惜资源的工作，所以这么多年一直在调整发展模式和产品结构。
另外，针对中国的一线城市现在经济发展水平比较高，商业机构比较多，对于写字楼、商场等需求量也比较大，我们也把很多的项目，包括原来准备销售的项目及时转化为持有性，把销售量主动控制下来，为企业的长远发展提供更稳定的现金流。
2010年我们在上海、广州和杭州有3个写字楼投入使用了，现在的招租状况也是比较理想的。这几个项目原来也是销售的，包括北京项目时代帝景，原来准备是做住宅销售的，因为考虑到朝阳区当地的商业配套问题，我们转化为持有性的商业项目。
就是说现在我们也在转变整个发展模式和经营模式。在这样的情况下，衡量企业模式的时候有非常明确的方向和目标，不是简单地看卖了多少，而是能不能保持稳定的经营水平，能不能保持产品的品质和档次，能不能满足社会的需求。这个是我们这么多年一直坚持的东西，而且我们认为是非常对的。
现在中央的调控政策也说明了这一点，中央的调控政策和我们原来的预期完全一致。中国的房地产市场不可能再这样大规模地消耗资源，中国没有那么多土地资源消耗。
所以我们提前几年做的调整是非常正确的，而且也为现在的市场所证实。比方说去年我们投入3个新的写字楼，今年还有商业项目使用，现在商业项目招租情况很好，在未来几年，稳定的现金流就会形成。我们在上海、广州、北京这三个城市的中心区域都有一批商业项目，去年、今年和未来陆续投入使用，为企业以后提供稳定的现金流，是保证企业持续、稳健的发展必不可少的一步。
而且这也规避了企业产品结构单一的风险，如果只有住宅，那么受限购及各种政策的影响也是比较大的。所以在整体安排过程中，我们现在的目标、战略、模式已经稳定了，已经能够按照预定的目标在逐步实现。
去年天津只是销售京津新城一个项目，今年下半年在天津滨海新区会推出新的项目。
京津新城的概念和其他房地产项目不一样，它是国务院小城镇建设项目，我们只是其中的一个开发商。这个项目是分组团建设、分区域发展、分功能实现的。像这个项目，我们分别实现了文化板块、旅游板块，包括酒店等等在建的。另外原来分期推出的产品，每一期基本上卖完了，现在这里没有货量，预计今年会有一批新的产品推出。
从这个项目的整体操作来讲，我们认为还是非常理想，而且这个项目为带动整个京津地区的发展起到了必不可少的作用，它是战略性的作用。
整个京津中心区域原来是一片芦苇滩、盐碱地，现在形成了大量的投资性企业和生产性企业进入的区域，我们是领头羊，我们做了开拓者的工作和作用，对于国家的建设和发展是非常有意义的。
这几年我们的拿地思路就是以北京、上海、广州为中心，向周边城市发展潜力比较好的二、三线城市进行扩张，根据企业的发展需求及时地补充资源。
财务上会坚持量力而行、量入为出的原则，去年我们在上海市场的很多项目进入中后期阶段，所以需要及时地补充土地资源。如果在其他的地区有合适的、能达到我们的用地标准和评判标准的项目，也及时地进行了补充。
像广州的纺织城项目，有50万平方米而且是在中心地段，这样的模式也是非常好的，能积极参与政府的旧城改造，我们认为是比较好的一个方式。
这三个地区都是我们的中心，不存在偏重于哪一个方面，从贡献来讲是希望三足鼎立。而且从现在的城市分布来讲，我们进入了很多的二、三线城市，所以这样的整体安排是一个比较有利、也是比较正确的。
现场提问：合生现在的商业地产有六个板块，包括养老、商场写字楼等等，集团对这六个板块的规划是什么？
薛虎：公司成立了商业地产管理中心负责操作管理全国所有的写字楼、酒店、商场等项目。这些项目我们希望以后收入、赢利水平、获利方面能够占20%以上。
中心城市比较好地段的项目会继续持有，适合销售的项目会进行销售。而且整个商业地产的板块能够尽快自我滚动，不会对住宅板块的发展带来更大的影响。
现场提问：现在的比例是多少？占到20%预计什么时候可以达到？今年落成的面积里面大概有多少的商业物业会用作持有？另外今年的合约销售目标是165.7亿吗？
薛虎：现在的比例比较小，去年才有三个完整的写字楼项目投入使用开始招租，今年收入水平会上升。未来几年每年都有新的项目投入使用，几年以后我估计情况会比较好一点。
我们希望2015年以后能达到20%以上，因为在上海、北京的大项目也都是2014年、2015年才能够正式竣工投入使用，然后还有培养期。现在从建设的进度和工作安排来讲还是非常的正常、非常的良好。
现在按照这个目标在努力，今年截至三月底有接近30亿的销售业绩，和去年比略有一点下降。至于今年落成的面积中商业大概是10%左右。
现场提问：刚才说今年会进入一线周边的城市，可以具体透露有哪些城市吗？今年销售应该也是以一线城市为主，合同销售目标也有增长，可是调控方面可能对你们有一些影响吗？为什么可以完全这个目标？在均价方面会不会有什么样的优惠折扣？
薛虎：其实这几年，北京、上海、广州周边的二三线城市都在我们考察的范围内。去年在华东地区进入了江苏的昆山、太仓，以后还会进入浙江、江苏、山西、辽宁的一些城市，比如太原、大连等周边发展情况比较好的城市。
我们投资方向主要看成是城市发展的前景，城市投资发展前景比较好，投资的风险不大的我们会考虑。
关于销售增长来自于几个方面。一个是自然的增长，因为我们项目挺多，去年有些项目没有推出来，准备今年推出来，今年项目多了自然会有一些增长的基础不一样。
还有一些项目的供货量大了，有一些项目原来是没有供货的，但是区段、地段比较好，还是有很多消费者需要买，这样会有一些供货。
还有大家所关心的像北京现在在售的三个项目，有两个是实际上是商业项目，是商改住的项目，用地性质还是商业，这样的项目是不受限购、限外影响的，最近销售也不错。
我们做预测有几个前提条件，一个要安全；一个是保持自己的经营水平，不能太大的波动。我们经过充分的考虑和分析，基本上来说是希望能够争取到的指标。
均价应该说和2010年差不多，现在各地政府也制定了新建住房价格，大家有了一个目标。以前开会的时候别人问我，价格未来是增长还是下降？现在政府说了，我们就好办了。
现场提问：今年新开工大概有多少？去年开工量有多少？今年的资本开支是多少？
薛虎：我们今年新开工大概200-300万方，还要看市场的情况实际销售的情况来决定，有一部分是在商业里面。
去年因为广州、上海受亚运会和世博会影响比较大，所以去年新开工的量不到200万方，只有100多万方。
今年预计土地方面大概有70亿左右的余款，不过这不一定全部要支付的，是按照合同约定达到条件才需要支付。
还有一年到期的银行信贷50多亿元，但是这和一般的银行贷款不一样，这是项目的开发贷，是滚动贷款。项目的开发贷是根据项目你卖就还了，是按照建筑工程来贷款的，然后建安费用是大概是50亿。
融资的计划也暂时还没有。
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