蒋朝光复地谋略

来源: [观点网] 时间: 2011-03-18 16:22

致信编辑

打印

评论

　　范伟的卸任却令业界发出疑问：复地的下一步将如何走？

　　接连两天的停牌，让业界对复地即将公布的消息猜度不已。

　　2010年12月20日晚间，复地正式揭开停牌的“谜底”：范伟将卸任集团董事长一职，但继续担任复地集团执行董事，而原复地集团总裁张华将接任范伟，出任复地集团董事长。

　　在范伟的带领下，复地自2009年以来销售业绩突飞猛进，2010年更是首次突破百亿销售大关，录得136.2的销售业绩。在范伟规划的蓝图里，未来的复地将“双核发展”，房地产开发业务与私募基金齐头并进。

　　然而，范伟的卸任却令业界发出疑问：复地的下一步将如何走？

　　日前，在城市观点论坛中国行2010年度论坛上，观点新媒体就此采访了复地集团总裁助理蒋朝光先生，以下为采访实录：

　　观点新媒体：2010年年末，张华总裁接替范伟先生担任董事长一职，未来复地整个的发展战略是否会出现变化？

　　蒋朝光：没有大的变化，微调则会有可能。复地现在要进行“投资+地产”，这就意味着未来可能有些划分板块会出现调整。

　　比如投资方面，现在我们把原来投资集团拥有的国际用户，整合到后期地产控股当中，而原来复地可以通过这些国际用户，寻找到国外的投资机会。类似的小调整小优化还是会存在的，但大的战略方向应该不会有调整，还是投资、开发同时进行，复地未来在投资上也会专注于住宅投资为主。包括投资市场目前主要的业务也是发展私募基金来支持开发业务的发展。

　　观点新媒体：2010年复地首次冲破100亿有130亿，今年是否会在此基础上实现高增长？

　　蒋朝光：我们每年都有有个初步的计划，但是2011年还没有具体定，应该会在去年的基础上有进一步的增长。

　　公司2010年的战略规划调整是从2009年下半年开始做的，所以整个战略部署可能在前三年的基础上调整。前面三年有一个跳跃性的增长，我们现在因为房地产开发是由前面三两年拿地的比例来投入，所以后两年会有所增长，但可能不会快速增长。

　　现在我们是为未来的三五年快速发展做好铺垫，打好基础，包括加大融资的力度和投资力度。今年的目标应该是在去年的基础上有所增长，但不一定有跳跃性，因为复地一直以来，包括过去几年发展、拿地的策略一直比较稳健，所以近两年不可能出现爆炸性的增长，但是从2009年开始，这几年应该有良好的发展势头。

　　观点新媒体：有研究机构指出，复地今年的建设施工计划会比去年增长50%左右，这是否属实？

　　蒋朝光：应该差不多，可能30%-50%吧，主要还是在原来已经进入的区域。现在所谓的新开工、销售，都是现在已经拿到手上的土地。明年的业绩来讲基本上都拿到了，未来三到五年可能考虑。

　　观点新媒体：这其实也是比较高的增长速度。

　　蒋朝光：尽管我们提出较高的发展要求，但这对那些增长很快的公司而言并不算高。而且这个快不是一下子就能快起来的，还是需要一个过程，可能我们现在提出的目标是每年保证30%的增长就够了，我们也没有提出说要实现2、3倍的增长目标，这也是因为复地一贯采取的较为稳健的策略。

　　按照我们每年30%的增长，基本上可以实现我们去年提出来的目标。

　　观点新媒体：今年是否也有制定相应的拿地计划？

　　蒋朝光：最保底的计划就是在去年的基础上能够尽量拿，我们也提出一些更高的挑战性目标，可能会在保底计划增加30%-50%。但还是要看具体情况，总的预计可能比去年略高。二三线城市也是今年继续关注的重点区域。

　　观点新媒体：由于调控的原因，银行融资相对缩紧，近期也传言地产信托也要被叫停，这对复地未来的融资是否会造成一些阻碍？

　　蒋朝光：从目前来讲，因为我们在融资方面一直多渠道地开展，所以这对复地的影响还不是很大。其实我们从2009年做私募基金之后，相信基本上都投出去了，回报还不错。现在我们在准备后期的基金的发展，除了在国内之外，还可以与国际资金接轨，包括跟香港的银行、信托基金的合作。国外资金这些我们也在尝试，可能未来我们会在香港成立办事处，实现基本国际化，除了国内的资本之外也希望国际的资本引进过来。现在公司多方面都在做工作。

　　观点新媒体：现在你们的私募基金发展情况怎么样？

　　蒋朝光：现在来讲第一轮还算不错，因为我们启动也比较早，后面我们面临的则是怎样快速地把规模做大的问题。根据投入、经营、开发之间的关系定位，至少目前来讲，投资开发意味着进一步的发展、融资，然后投入到复地的一些项目当中，所以现在对怎样快速把基金规模做大，来支持现有13个城市的规模在目前的基础上做大，可能提出了较高的要求。

　　从投入经营开发之间的关系定位至少目前来讲，投资开发意味着进一步发展，融资然后投入到复地的一些项目，所以怎么快速把基金规模作大来支持现有城市新一轮的13个城市的规模在现有的基础上作大，可能是提出了比较高的要求。

　　观点新媒体：调控政策一波接一波，整个楼市都充满不确定性，在你的眼中，2011年的楼市将何去何从？

　　蒋朝光：就个人观点，可能整个房地产行业特别是住宅市场会比2010年面临更加挑战的环境。因为2010年的调控，实际上价格不仅没有下来，反而有较多的上涨，从现在大的环境和政府的愿望来讲，肯定不希望房价继续上涨，所以2010年的所谓的调控政策可能在2011年还会继续持续下去。

　　包括目前已经有好几个城市都已经明确表态原来的限购政策继续，其中四大一线城市上海、北京、广州、深圳都已经明确了，他们原来没有明确限购，现在已经基本明确了，在2011年还会继续下去。加息今年也已经加了，在2011是不是还继续下去，可能还会继续存在。再加上物业税、房产税去年催了大半年了，要试点了。我想全面铺开的可能性不是很大，但是在2011年进行试点的可能性很大。

　　房产税不是调控房价的手段，长期来讲对房价的影响也不大，甚至说可能还会增长成本，但是心理预期的作用还是很明显的。出台的政策短期对房价的影响对购买者的心理影响比较大，所以这个政策对2011年的市场会引起一段时间的影响，所以我觉得调控制度肯定不会去放松，新的调控精神可能会增加一些。

　　包括加息我想可能避免不了，我觉得面临更加挑战的环境，但是最根本的短期内还是解决不了，还是担心。我的理解是，可能投资的需求，钱没有地方去，还不是投机短期炒卖的。但是投资的需求是避免不了的，这些预期还会存在，所以2011年的房价要下来，我觉得还是比较难。不过可能增长的速度会受到一些影响，成交量不会比2010年有大幅度的上升。房价还会略微上升，我认为不会有大幅度下降的可能性。

　　观点新媒体：复地今年在营销策略方面是否也会做一些相应调整？

　　蒋朝光：从去年开始我们就坚持精准的定位、快速的销售，加速的周转，这个策略在新的一年还会坚持，因为公司也提出了更大的发展的要求，需要更多的现金流来拿更多的项目来加快发展。同时，在这个敏感期我想还是要适应市场，可能还是坚持去年的一些策略，加速周转、快速销售、快速开工。

　　观点新媒体：在定价方面会不会更加灵活？

　　蒋朝光：这个应该是根据不同的地区或者项目情况，还是一贯的风格，可能会更加的灵活，我们还是坚持开盘有2/3以上的去化量，在这个基础上我们再看价格的策略，但是应该来讲是先适应市场的需求，再满足销售目标的需要。

　　观点新媒体：现在范伟先生回到复星集团，据了解未来范伟先生将通过复星的层面对复地做出支持，那么他在这方面将如何体现？

　　蒋朝光：未来范伟先生怎样参与复地的业务还会有进一步的明确，但是现在基本上的方向还是回到集团，站在集团的角度来整合资源，包括复地集团各方面的资源来支持复星地产的发展。作为集团在地产上的重要环节，集团对复地的支持是显而易见的，只不过可能是在大的板块下面不同的业务板块发展的点不一样。比如复地可能目前还是以住宅开发为主，包括我们投资市场目前主要的业务也是发展私募基金来支持我们开发的业务的发展。我们跟复星其他的地产业务可能会更多合作，整合这些资源。

　　观点新媒体：现在范总在复地的工作是否已完全交接完毕？

　　蒋朝光：还在交接过程当中，有一些投资决策等可能还是会参与。