新国八条广州版细则的哥德巴赫猜想
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2011-02-13 23:34:46    来源: [ 观点网 ]

预计“温柔版”的新国八条广州版细则出台后，对广州楼市的影响应该还是会比较平稳，不会出现大涨或者大跌的局面。

　　观点网 见习编辑 陶鲤 1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”正式出台，第三次调控浮出水面。

　　针对各界关心的“新国八条”楼市调控政策广州版细则落地的问题，广州市国土房管局相关负责人2月9日透露，相关细则已经上报市政府，近日将会以市政府文件的形式正式出台。

　　卖一买一？

　　纵观新国八条，最受关注的还是关于在限购方面的规定。根据新国八条第六条规定，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　面对广州限购令“升级版”的问题，有相关人士指出，完全停购第三套房打击面太大，广州可能实行“卖一买一”的做法，即如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，可以卖掉其中一套后，再买一套。

　　对于广州拟实行“卖一买一”的做法，有分析认为这对广州购买力也是一种释放，但也有担心会成为投机购房的政策漏洞。

　　对此，广州地产资深专家韩世同认为，广州实行“卖一买一”的做法是切合实际的，也使得新国八条更具有可操作性。因为政策主要是限制不能购买第三套，广州实行卖一买一的做法，让购房者并没有更多的占有房屋。

　　对于“卖一买一”的做法是否会成为投机购房的政策漏洞，韩世同表示，应该对这种换购的频率、次数和信贷条件加以约定，否则可能会被炒房者钻空子，造成不良后果。

　　合富辉煌首席分析师黎文江也认为，广州实行“卖一买一”的做法是比较人性化的，但是他并不认为“卖一买一”的做法会给投机购房者有可乘之机。他表示，首先国八条已经规定对个人购买住房不足5年转手交易的，会统一按销售收入全额征税。

　　虽然卖房者可以将契税转移至买家，但是同时也将造成买房的成本提高，增加购买的难度。同时，如果卖家手里只有两套房，单纯靠卖出一套再买进一套来炒房，还涉及到了资金衔接的问题。因此黎文江表示，在“卖一买一”的做法下，炒房的可能性非常小。

　　增城、从化

　　根据新国八条第六条规定，限购必须按照行政区域进行，因此不排除会对增城、从化两个原未纳入限购的区域实施限购。一旦纳入限购，增城、从化的房价也将纳入全市房价统计中，增城、从化两个区实施限购后，将对广州楼价有一个怎样的影响？

　　广州经纬行研究中心主任曾英杰认为，增城、从化两个区是否实施限购比较难以估计，但是单纯从房价来看，这两个地区并不需要进行限购。

　　但是如果增城、从化两个区实施限购令，将对整个广州的成交量造成下滑的影响，因为增城在广州楼市成交量中占有较大比例。而这两个区成交量下滑，又将在统计上显示房价上涨的趋势。

　　黎文江也表示，增城、从化两个区还是有可能实施限购令。但是房地产业作为增城、从化两个区的支柱性产业，这两个区实施限购令后，对区域的发展还是将会出现较大影响。

　　如果增城、从化两个区实施限购令，将会把这两个区的房价纳入广州现有实施限购的十区的房价里面，从而降低整个广州的平均房价，同时对整个广州楼市的价格控制目标有一定帮助。

　　黎文江还认为，如果增城、从化两个区实施限购令，未来广州购买力必然向周边不限购的区域转移，比如清远与佛山，而不会出现增城、从化两区因限购而造成广州中心区房价上涨的局面。

　　韩世同则表示，从广州楼市本身的情况来看，增城、从化两个区没有必要实施限购令，除非是有中央行政的命令。如果增城、从化两个区实施限购令，对广州整体楼市的影响还是不会太大。因为增城、从化两个区除了投资性的购房者外，刚性需求的购房者也可以支撑当地市场。但是这两个区实施限购后，会导致部分投资性购房者失去投资渠道。

　　调控目标

　　根据新国八条第三条与第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　对于此项新政在广州的落地，黎文江表示，根据合富辉煌统计的数据，将会有20%的购房者因为以上原因放弃购买二手房；受二手房购买门槛提高的影响，将会有40%的购房者因为以上原因放弃购买一手房。

　　韩世同则认为，提高第二套住房的首付比例与对不足5年的住房交易全额征税将会使购买二手房的负担加重，即使能够转嫁买方，也会增加买方的负担，而且同时也会造成政府加强对税收的监管。

　　针对网上流传的一种规避全额征税的手段，即买卖双方先签合同，等交易住房够5年时间再去办理过户手续。韩世同认为这种做法理论上可行，但实际操作风险太大，容易造成很多合同纠纷与诈骗行为。

　　另外，根据新国八条第二条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　有业内人士表示，广州市合理房价目标估计会按照全市定总体目标，将根据今年明年一段时期广州的GDP增长速度和居民收入多少等因素做综合考虑。据最新的《2010年中国城市房价排行榜》显示，广州房价为12560元每平方米，位居第八位。

　　对此，韩世同表示，年度目标房价比较难以确定，要参照的目标太多，包括经济发展目标、地区人均收入的增长水平、当地居民购房能力等。韩世同个人估计政府将会制定一个稳定增长的目标。

　　曾英杰表示，年度目标房价不能仅仅依靠市场价格来参考，因此比较难以确定。预计目标房价将会制定一个区间，而不会出现一个具体的价格。

　　黎文江认为，年度目标房价应该允许有10-15%的涨幅，但是这10-15%的涨幅其实是对冲开发成本。随着开发商拿地的成本上升，以及能源与人工成本的上升，房价上涨10-15%，其实可以认为是没有上涨。

　　后市猜想

　　据数据统计，今年春节广州楼市成交惨淡，7天假期日均网签卖楼不足14套，市区绝大部分楼盘更是零成交。而新国八条广州版细则出台在即，春节至今并未出现市民赶限购末班车买房的现象，楼市似乎将进入更深的观望期。

　　对此，曾英杰认为，国八条广州版细则的影响，主要还是取决于政策的力度。如果按目前国八条的内容来看，地方政府已经很难去进行强化，地方政府唯一可以作为的就是公布调控目标。参照目前广州市场5月前的供应量都比较少，预计5月前广州楼市将会处于一个低迷阶段。

　　韩世同表示，根据以往的经验，调控政策出台，往往会打楼市造成一至两个月的低迷。目前加息和新政所形成的双重叠加效应对于消除房价上涨预期是有效的，韩世同预计广州楼市会进入观望期，成交也会严重萎缩和下降。

　　黎文江认为，从业内有消息说广州版细则将出台“卖一买一”的限购政策，就说明广州版细则还是比较温柔的，因此，预计广州版的细则出台后，对广州楼市的影响应该还是会比较平稳，不会出现大涨或者大跌的局面。

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