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16.6亿收购深圳建设恒大一线策略待大考

作者: 武瑾莹时间: 2011-01-18 02:23:44 来源: [ 观点网 ]

杭州余杭区2011年首宗地以5亿元出让

业内人士推测，恒大看中深圳建设除了其本身的土地资源之外，或许恒大也是想借此为据点，开发深圳周边的东莞、惠州等地。

　　观点网武瑾莹 在深耕二三线城市多年之后，恒大终于进入了一线城市的核心地区。而其进入深圳的方式也颇为特别，使用的是并购其他房企股权，这对恒大来说并不多见。

　　1月15日，恒大在深圳联合产权交易所以16.6亿元竞得深圳建设(集团)有限公司71%股权。

　　据悉，此次深圳建设拍卖的71%的股权，包括了深圳市建设(集团)有限公司工会委员会和深圳市建设家园服务有限公司工会委员会分别所拥有的深圳建设集团有限公司51%和20%的股权，股权起拍价约为11亿元。经历二十余轮举牌，最终，恒大地产以16.64亿元竞得该部分出让股权。

　　16.6亿收购

　　根据深圳产权交易所资料显示，深圳建设前身为深圳市建设总承包优先公司，是经深圳市国有资产管理委员会于2003年批准设立的国有独资有限责任公司，2006年，进行以员工持股方式的企业改制，由原国有独资公司变更为有限责任公司。本次恒大竞得的股权，即是该公司改制后的员工股。

　　资料显示，深圳建设拥有深圳市福田区红荔路的建设集团大厦50%的所有权和蔡屋围项目50%的所有权，同时在住宅土地稀缺的东莞南城区拥有50万平方米的住宅用地，以及合肥等地的部分项目。

　　其中，深圳蔡屋围项目更是位于深圳金融中心区，是一个盈利潜力巨大的地产项目，周边新楼售价已达到4万元/平方米，商业价值显而易见。

　　另外，东莞地区的百悦尚城项目、合肥“金悦领地”项目都是优良资产，东莞项目的销售价格可达1.5万元/平方米以上。

　　恒大方面表示，除了住宅物业，深圳建设拥有的持有物业价值亦很可观，宝珠花园商场、八卦岭工业区厂房、建设集团大厦、中深国际大厦、中深花园和7000多平方米上铺等近5万平方米、位于繁华地段的持有物业。

　　随着《深圳城市更新办法》已正式实施，深圳建设物业未来还有纳入旧改范围的可能，升值潜力巨大，市场价值远高于账面价值。另外，保守估计，深圳建设拥有的现金及股票等资产价值可达数十亿元。

　　恒大高层称，深圳建设的经营业务主要分为三个方面：房地产项目开发、物业出租以及工程施工，较为适合恒大的企业发展需要。并表示可借助这一机会进入深圳，填补过去在深圳没有项目的空缺。

　　在作价方面恒大相关负责人对外表示，公司投资部此前已针对该笔交易进行详细调研，并得出“20亿以下都很划算”的结论。

　　万科往事

　　事实上，深圳建设的该部分股权此前一直传闻万科有意争取，但最后名落恒大，使得众多业内人士大呼意外。

　　2010年10月底，万科欲收购深圳建设的事情曾引发了业内热大的关注。

　　去年6月，为了保住将于今年年底到期的“施工总承包特级资质”，深圳建设集团决策层拟引进万科进驻，并获得了90%以上持股员工的同意，随后，双方低调接触。

　　10月25日，万科洽购深圳建设集团一事正式浮出水面，在这起报价8.32亿元的收购中，万科看中的是深圳建设集团拥有的国家房屋工程施工总承包特级资质以及众多土地和项目。

　　关于万科洽购深圳建设集团的事情，万科董秘谭华杰曾坦言，万科与深圳建设集团第一和第三大股东仍处在磋商阶段，并未签署任何合约。此外，深圳建设集团第二大股东拥有优先收购权，收购成功与否，要看对方是否能够接受万科的条件，以及第二大股东的态度。

　　其表示，主导这项收购的是万科集团旗下的深圳市万科房地产有限公司。随后深圳万科方面的表态为，目前该事项处于常规的议价及条款磋商程序中，尚未达成任何合约，双方也未有任何终止磋商的意思表达。

　　根据曝光的《关于意向收购深圳市建设(集团)有限公司71%股权的征求意见函》，万科深圳公司愿意以总价不高于8.32亿元人民币收购深圳建设集团所持71%的股权，包括偿还欠深投控公司的未支付股权转让款、违约金、股权转让应支付的税费等，这笔钱将在2010年年底前支付完毕。万科同意按照有关劳动法律法规的要求给予深圳建设集团员工不低于三年的就业保障，同时保留深圳建设集团原来的品牌。

　　在此之后，万科和深圳建设的事件再无任何动静，但大部分业内人士皆以为万科拿下是八九不离十的事情。毕竟，在此之前，万科与深圳建设集团曾合作开发过龙岗中心城的东方沁园项目，该项目占地37740平方米，万科占有90%的权益。

　　在昨日恒大获得深圳建设的股权之后，万科方面对外宣称，其旗下子公司深圳万科在获悉深圳建设集团部分股东有意转让其持有的股权后，对收购相关股权存在兴趣，并按照正规的方式与建设集团进行了洽谈和磋商。由于双方在一些具体的收购条件上未能达成共识，深圳万科最终退出了该项收购。

　　事实上，在昨日与恒大一起竞争深圳建设股权的另外两家房企中，的确没有万科的身影。

　　据深圳业内人士向观点新媒体透露，在万科与深圳建设进行接洽之前，深圳建设曾经欲进行MBO未遂。

　　资料显示，建设集团是1983年两万基建工程兵集体转业到深圳时成立的，为深圳最早期的房地产开发公司，拥有国家房屋工程施工总承包特级资质，而广东省仅3家公司有此资质。2007年建设集团进行改制，由深圳市投资控股有限公司保留29%的国有股权，深圳市建设(集团)有限公司工会委员会、深圳市建设家园物业服务有限公司工会委员会代表建设集团的186名员工分别持股51%和20%。但员工无力支付改制购股权款，欠下3.69亿元的债务难以偿还，建设集团2009年被深圳市投资控股有限公司告上了法庭。

　　据深圳业内人士向观点新媒体表示，虽然深圳国资办方面将深圳建设告上了法庭，但深圳建设显然无力支付相关债务，为了转移债务风险，于是才干脆将深圳建设的国资股权挂牌出让。

　　至于出让之后，深圳建设是否需要向恒大支付3.69亿元的债务，将决定于恒大和深圳建设方面洽谈的结果。

　　深圳大考

　　在完成深圳建设的竞拍之后，恒大正式进入深圳，特别是深圳的中心城区，而此前，恒大一直宣称自己是布局二三线的企业，除了广州市郊之外，在北京、上海基本没有业务。

　　在2011年伊始，恒大突然进军深圳这个高房价的一线城市，与其以往的定位确实有些不同。

　　在2010年恒大首份全年业绩会上，其主席许家印曾公开表示：“我们相信，二、三线城市未来是中国房地产增长的核心区，不尽早的占领这个区域，我们将失去未来发展的先机。”

　　随后，恒大也曾表示，要从二三线向三四线转移布局。但恒大此次收购深圳建设似乎并不与恒大一贯的策略相符。

　　深圳众厦地产总经理助理林晓华对于恒大取得深圳建设股权也表示了诧异，其推测，恒大看中深圳建设除了其本身的土地资源之外，或许恒大也是想借此为据点，开发深圳周边的东莞、惠州等地。

　　从恒大官网查询可知，目前其在广东省内项目基本集中在广州市附近地区，而东莞、惠州的确还没有项目，如果恒大有意进入东莞、惠州，倒是很符合其之前一贯的发展定位。

　　事实上，林晓华对恒大进入深圳颇带保留。林晓华表示，深圳房地产的市场化程度很高，企业能否在深圳站稳不光光是由企业知名度和实力决定的，产品本身的因素也占了很大的比例。“合生在深圳最后就失败了，保利也没有顺利进入”，上述人士称。

　　一直以来，深圳的楼盘惯以设计独特，产品多样化而著称，而恒大一直却坚持的是“精品化、工业化”之路，这样的定位让恒大的产品在很多城市大受欢迎，因为集约式的生产使得恒大的楼盘成本节约较大，价格也不高，颇受普通老百姓的认可。而这招极可能在深圳并不吃香。

　　此外，2010年，恒大拿地超过5000万平方米，其中大部分的项目都是几十上百万平米，开发周期都是在三五十年，而深圳建设手中涉及到城市更新的项目大多集中在深圳市区，且会涉及到很多拆迁、旧改等方面，这显然并非恒大所擅长的。

　　因此，林晓华也表示，恒大是否真的能如愿在深圳扎稳脚跟，还有待观察。

　　其表示，恒大进入深圳能否成功，主要取决于三个方面，一为是否受政府欢迎，在招商引资方面是否与政府谈妥，其称目前深圳政府最欢迎做两类型的项目，一是与政府合作开发经适房，二是在关外做商住一体化的综合体项目；二位恒大在做城市更新的时候是否有足够的周期准备；三为深圳目前房地产人才紧张，恒大进入深圳以后人力资源能否顺利跟上进度。