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中服地块第二轮竞标结束中标者或为金融企业

作者: 姚燕云时间: 2010-12-07 15:19:11 来源: [ 观点网 ]

福州出让三地块成交15.87亿元一地块流拍

由于还需对企业的开发理念和报价评估进行资质考察，最终中标结果将在10天以内公布。根据现场投标结果显示，最有可能竞得中服地块的可能为金融企业。

　　观点网姚燕云 12月7日上午9时30分至10时30分，北京市土地储备中心公开招标位于北京朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区六宗地块，其中最受关注的中服地块也包括在内。

　　现场有17-18家投标人参与竞标，除了此前传言中的中信、远洋、大连万达、万通之外，女富豪张茵及其组成的11家企业联合体、泰康人寿和标准投资集团联合体等投标人都出现在了投标现场。

　　截止到中午，第二轮竞标已经结束，但由于还需对企业的开发理念和报价评估进行资质考察，因此最终中标结果将在10天以内公布。但根据现场投标结果显示，最有可能竞得中服地块的可能为金融企业，此前传言的企业仅有远洋地产与万通地产参与中服地块第二轮的竞标，而中信地产更是弃中服地块而选择建筑面积最大的Z15地块进行竞标，报价高达63亿元。

　　“列强”争夺

　　招标资料显示，该六宗地块均位于北京朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区，为商业金融用地，总出让面积68984平方米，规划建筑面积合计114万平米，平均容积率达16.5。

　　最受关注的已分拆为四宗地块的中服地块，总规划建筑面积由此的32.7万平方米增加至58万平方米，密度都超过10，总招标底价164.73亿元。

　　其中，Z3地块土地面积1.049万平方米，规划建筑面积12万平方米，招标底价为17.34亿；Z4地块土地面积1.003万平方米，规划建筑14万平方米，招标底价为20.23亿；Z5地块土地面积9578平方米，规划建筑12万平方米，招标底价为7.34亿；Z6地块1.1007万平方米，规划建筑19万平方米，底价为27.455亿。

　　另两幅地块，Z14地块土地面积1.6401万平方米，规划建筑22万平方米，招标底价为31.79亿；Z15地块土地面积1.1478万平方米，规划建筑35万平方米，底价50.575亿。

　　据第二轮招标现场结果显示，业内最看好的中信报价最高达63亿元，或创新地王纪录；另一热门企业远洋地产则与汇丰银行组成联合体，以38.07亿元的报价竞标中服地块之一的Z6地块。

　　中信主要参与建筑面积最大Z15地块的投标，而非中服地块。该Z15地块目前已有三家企业进入第二轮竞标，其中，海航集团报价59亿元，大连万达集团因报价45亿低于底价而直接出局。

　　Z14地块方面，第二轮竞标的企业仅有一家，由女富豪张茵旗下的东莞玖龙纸业有限公司联合正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰等11家企业组成联合体进行竞标，该联合体报价41.174亿元。

　　中服地块之一的Z3地块第二轮有四家企业参与竞标，泰康人寿和标准投资集团联合体报价最高为31.2亿，恒中北京发展报价18亿，中金、中鑫嘉业天津商业、北京万通、亚洲电视西部金融贸易报价25.19999999亿，阳光保险集团和阳光财险联合体25.4814亿。

　　中服地块之一Z4地块第二轮有三家企业参与竞标，生命人寿与联通投资控股集团联合体报价最高为35亿元。民生银行报价29.96亿，融侨置业、福建金辉和华康资本联合体报价26亿。

　　中服地块之一Z5地块有3家企业参与竞标。其中安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团联合体报价最高为25.2亿，恒中北京发展公司报价18亿，北大方正集团报价24亿。

　　中服地块之一z6地块共有3家企业参与竞标。其中，北京中农投资联合体报价最高，为42.75亿元；安邦财险、生命人寿、安邦人寿和标准投资集团联合体开价39.9亿；远洋地产、汇丰银行联合体38.0703亿。

　　对于此次的开标结果，北京市土地整理储备中心交易部部长雷蕾于现场表示，竞标成功者将于签约后一个月内缴纳土地出让金，这将意味着，该等地块的估计约300余亿的地价款将被统计到2011的土地出让收入中。

　　此轮招标还对地块鼓励产业的相关政策做了详细规定，鼓励国内外金融企业、地区总部及具有较强行业影响力和产业辐射力的企业，具有雄厚资产规模的企业，具有较强区域税收贡献能力的企业参与投标。

　　据悉，由于地块涉及资金量较大，且对产业有所要求和鼓励，在本次招标中，要求缴纳保证金和上交常规的资质证明与拟建项目说明等文件，要求投标人递交包括投资估算总额及其详细目录、融资计划、投标人财务状况、过去5年内主营业务业绩说明、纳税情况等，开具的资金证明不得低于投标价格的50%。并且于中标后，中标人在与市国土局签订出让合同之日起30日内，一次性付清全部政府土地收益，而投标保证金将冲抵政府土地收益，不再退还。

　　结果猜想

　　北京一名业内人士向观点新媒体表示，中服地块的得主可能主要还是与金融相关的企业，比如远洋，它的实际控股大股东还是中国人寿，一个国企、一个央企、一个险资，按道理还是远洋比较合适开发中服地块。

　　另一北京业内人士杜猛则认为，开发中服地块，央企的竞争力要更强一些，比如远洋与中信，机会可能会更大一些。

　　根据投标要求，该地块要求规划设计单位不允许独立投标，但境内外企业可参与投标；既可独立投标，也可联合投标；投标人参与投标的地块数量也不做限制。但建成后要求开发商仅用于持有出租或整体转让，不允许分割销售。

　　据此，北京业内人士分析，该地块的位置特别重要，将影响整个周边地区未来的发展，因此，对于中服地块开发要求很高可以理解。12宗地块里，任何一宗地块允许散售，都将对周边有很大的影响，所以类似于SOHO中国这样的散售模式企业，不适合这一地块的运作。

　　该人士还称，该地块也并非一定就价高者得：“专家最后对某一个公司的开发模式感兴趣，可能会打的分高一些”。

　　据了解，今天进行的第二轮竞标，主要是综合内容投报，包括综合考核竞标企业的土地出让金报价、假设中标后的付款进度设计、竞标企业的背景实力以及后期对物业的使用规范等。

　　有业内人士称，招标方案中提出的金融业背景、持有物业不得开发后散售等规定，在第二阶段的评标中都或将成为评委眼中的考核重点。

　　而另有业内人士更认为，今天应该是出的最后结果，不会再出现第三轮投标，“中服地块不能再出问题，再压二年，有可能致使成交价上涨至500-600亿元了。”

　　地块潜力

　　北京一名分析人士向观点新媒体表示，中服地块的位置非常重要，位于未来北京中心，作为一个金融中心是比较适当的。

　　针对中服地块预测将达300-400亿元的成交价，上述人士分析，作为写字楼物业，正常推论，这个区域单价5-8万元甚至更高也是正常。附近的银泰中心项目最高物业达11万元一平方米，而且还是二年前的价格。该人士认为，这个区域5-8万元的单价是有可能的。

　　“虽然是写字楼项目，但这地块的价格对周边的住宅还是会有影响的。我觉得尽量压一下成交价，价格过高将对后期的周边项目带来影响，周边项目土地的成本都有可能提高，进而导致周边住宅价格也跟着提高。”该人士称，“我最担心的是这地块能够把写字楼价格做得特别高端的话，卖到8-10万元的单价，将会推动其它类项目的涨价。”

　　世邦魏理仕董事总经理金勇在接受观点新媒体采访时则表示，该等地块的拍卖地价可能不重要，盖成写字楼或商用建筑后，将会产生很多的税收收益，这一块应该考虑的是具体开发思路、未来建筑楼的用处，以及未来会带怎样的好处等方面来衡量。

　　目前，该六宗地块的第二轮总报价已达238.32亿元，低于业内人士预测的300-400亿元。

　　据规划，该地块拟建400米高的建筑，主要以写字楼与商用建筑为主。建成后，将成为北京标志性建筑。

　　北京另一业内人士表示，这是北京规模比较大的项目，拟建标志性建筑，政府各界都比较关注，规划要服从北京市关于CBD区域的要求。

　　金勇认为，目前CBD区域的办公楼面积不够，北京缺少这种超甲级、高质量的写字楼，此次该地块入市将很好和正面满足这一方面的需求，增加这方面的面积。