上海城投的买卖：新江湾城土地市场观察
作者: 武瑾莹     时间: 2010-12-07 02:59:37    来源: [ 观点网 ]

上海城投房地产业务主要收入还是土地开发。在挂牌城投悦城置业30%股权之前，其也在积极购入新江湾城其他土地。

　　观点网 武瑾莹 12月2日晚间，上海城投控股股份有限公司发布公告称，公司下属全资子公司上海城投置地(集团)有限公司拟将下属上海城投悦城置业有限公司30%股权通过上海联合产权交易所挂牌方式进行股权转让。

　　这是上海城投年内第三次在新江湾城的土地方面有所动作了。与前两次买入不同的是，这次上海城投则是卖出，而且还是曾经在2006年一时轰动的地块。

　　富力合景接盘？

　　根据2010年10月31日评估报告，上海城投悦城置业有限公司30%股权的股东权益价值为975,517,706.94元，拟以10.14亿元人民币的底价进行公开挂牌转让。按此价格计算，上海城投控股将获得税前投资收益约为6.37亿元。

　　资料显示，上海城投悦城置业注册资本为8.55亿元人民币，其中上海城投置地占30%股权，美国汉斯集团上海新江湾公司占70%股权。

　　据悉，上海城投悦城置业拥有新江湾城C5地块的全部开发权。新江湾城C5地块由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四个子地块组成，根据土地出让合同和各土地证的相关内容，地块总面积约19万平方米，规划地上建筑总面积约35万平方米，包括约21万平方米的住宅和14万平方米的商业综合项目。

　　公告称，截止至2010年10月，C5-4地块共计484套住宅已全部完成预售并取得入住许可证，计划在2010年年底前完成大产证办理并交付使用。而其他地块正在进行建设准备。

　　不久之前，美国汉斯集团已将其拥有的上海城投悦城置业的70%股权，以3.535亿美元的价格转让给了富力地产与合景泰富地产。

　　今年11月初，富力与合景泰富发布公告称，拟通过股权收购的形式，以超过23亿元的代价，获得负责上海市区新兴板块新江湾城的四块土地开发的项目公司。该项目公司持有项目总建面积为21.16万平方米，包括住宅部分加州水郡、商办及酒店部分加州广场。

　　而该次交易的卖方正是手持新江湾城C5地块70%股权的美国汉斯集团。

　　在顺利收购之后，富力与合景泰富在公告中还表示，有意从上海城投处购入剩余30%的股权。大部分业内人士也相信，富力和合景泰富接盘悦城置业30%股权的可能性最大。

　　上海城投的买卖

　　事实上，美国汉斯集团卖给富力与合景泰富联合体的70%股权也是从上海城投手中购得，而当年，这还是新江湾城土地出让模式的“创新尝试”。

　　作为新江湾城一级土地开发商的上海城投原本手中握有新江湾城大片土地，2006年，新江湾城C5地块被美国汉斯集团以项目公司股权收购模式获得，当时媒体皆称这是上海城投“探索土地出让的新模式”。

　　2006年5月，上海城投置地专门为新江湾城C5地块成立一家项目开发公司，并期望通过公司股权转让的形式来实现土地所有权的变更。城投新成立的这家开发公司即“上海城投悦城置业有限公司”。

　　按照当时的想法，上海城投希望通过评估公司对项目公司资产进行评估之后进行产权变动，而对C5地块有兴趣的公司将扮演“战略投资者”的角色购买上海城投悦城置业的股份。据当时媒体报道，包括万科、新鸿基、凯德置地在内的国内及港资知名企业皆有意入股上海城投悦城置业。

　　当时业内人士分析，上海城投以股权方式出让地块也是无奈之举。原因是从2005年C1地块被上海珠投拿走之后，因宏调政策原因，住宅用地出让一直受到影响，也同样影响了上海城投的推地计划。

　　因此，上海城投选择利用公司股权出让形式出让土地，成为其寻找土地出让的一种全新形式。对于C5地块，上海城投一口气将70%的股权挂牌出让。

　　而最后，初进中国的美国汉斯集团获得了这些股权，成交价格为17.1亿元。按照这一价格计算，项目股份合作折合土地价格大约在603万元/亩，略高于上海珠江投资当年获得的C1地块。

　　事实上，2006年美国汉斯获得C5地块70%的股权之后，还曾经在业内遭受不少质疑，原因则是这种出让股权卖地的方式，与国家规定的“招拍挂”明显不符。一些业内人士认为，这桩交易难免有绕过了国有土地公开招投标的规定之嫌。

　　但随着新江湾城其他土地的相继入市，这些质疑最后也不了了之。

　　在汉斯购得新江湾城C5地块70%股权之后，也对该地块进行了开发并命名为“加州水郡”，第一期推出公寓486套销售并于去年全部售出。在富力和合景泰富联合购买之时，汉斯获利23.54亿元。

　　而作为一级土地开发商的上海城投，新江湾城C5地块仅剩的30%股权，在今日的开价也达到了10亿元。

　　新江湾城土地攻略

　　在挂牌城投悦城置业30%股权之前，上海城投也在积极购入新江湾城其他土地。

　　今年5月7日，上海城投以11亿元底价获得新江湾城C4地块。上海规土局网站显示，新江湾C4地块总范围东至江湾城路，南至国秀路，西至政和路，北至国浩路，规划用途普通商品住房和商办相结合。

　　事实上，不少上海业内人士皆表示，该地块的出让条件基本就是为上海城投量身打造，比如拿地公司三个月内必须将注册地迁至杨浦区等。。

　　11月22日，上海城投发布公告称，公司下属全资子公司上海城投置地(集团)有限公司分别与新加坡SPRINGSJWNTIVIIPTE.LTD等七家公司签署《合资经营合同》与《产权交易合同》，拟以总金额26.61亿元人民币收购对应的七家项目公司各自36%的股权，参与开发上海新江湾城F区地块。

　　上海城投表示，此次收购上述七家公司股权，有利于增加公司项目储备，提高公司盈利能力，符合公司的战略发展方向。而这7家公司的背后就是美国房地产巨头铁狮门。

　　2008年，铁狮门以67.5亿元底价获取的新江湾城综合性商住用地F地块，折合楼面地价仅7500元/平方米。2009年初，新江湾城F地块曾以“世浦领世”项目的名义，高调举行过开工仪式，但随即又没了下文。

　　有知情人士称，由于F地块的商业部分比例远远高于住宅部分，而新江湾城板块整体居住氛围较淡，尚无法支持商业部分的经营运作，这也是导致铁狮门态度一直犹豫的主要原因。

　　颇为有趣的是，在今年获得C4地块之前，上海城投虽为新江湾城的土地一级开发商，但在该区域并没有房地产开发项目。此前进入新江湾城的分别为珠江投资、华润置地、中建地产、香港九龙仓、仁恒置地、美国铁狮门、汉斯地产等。通过获得C4地块，上海城投成为第8家进入新江湾城二级开发企业。

　　一个疑问则是，既然上海城投有意积极进入新江湾城的二级开发，那么为何又挂牌位于核心位置的C5地块30%股权？

　　上海业内人士陆骑麟推测，近几年新江湾城区域发展迅速，土地价值上升比较快，与通过房地产开发盈利相比，土地收益可能更大。对于上海城投来说，只要土地股权转让的收入比开发所得更高 ，那么出让股权也是有可能的。

　　陆骑麟表示，虽然是上海新江湾城的一级土地开发商，但进入二级市场后，土地多了以后企业的资金压力也会加大，即使有国资背景，但目前的整个市场环境对企业的资金把控还是较严。如果将土地出让能获得不错的收益，对企业也能形成资本援助。

　　从上海城投的公告中可以看出，此前上海城投虽然在上海也有房地产开发项目，但大多数是以经适房等保障性住房为主。而业内人士称，上海城投的房地产业务主要收入还是土地开发。

　　据介绍，上海城投作为一级开发商将新江湾城土地整理好之后，逐渐借由上海土地集团进行招拍挂出让，而今年开始进入房地产开发的上海城投拿地也需由招拍挂市场获得，但因其特殊的定位，上海城投获取土地的价格并不高。

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