二次调控的政策背景与2011

来源: [观点网] 时间: 2010-12-03 09:16

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　　只有正确理解二次市场调控的预期价值与市场环境之间的关系，我们才可能了解未来房地产市场走势以及中央政府调控的思路。

　　“9•29”新政的执行无疑给市场投下了一磅重磅炸弹。在“4•17”以后，中央政府的再次强化调控，一方面宣告第一次调控效果的不尽如人意，另一方面也宣告了市场预期，将持续走高的这样一个市场现状。只有正确理解二次市场调控的预期价值与市场环境之间的关系，我们才可能了解未来房地产市场走势以及中央政府调控的思路。

　　二次调控的市场背景

　　国家统计局公布的十月市场数据：9月当月，全国商品房销售面积10446万平方米(2009年9月为8955万平方米：2010年8月为：6900万平方米，同比增长16.6%，环比上涨51.4%)；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%(2009年9月销售金额为：4068亿，2010年8月销售金额为：3500亿，同比上涨35.2%；环比上涨57.1%)。销售均价为：5263元每平方米；(2009年9月销售均价为：4542元每平方米；2010年8月销售均价为：5072元每平方米，同比上涨：15.9%；环比上涨3.77%)。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%。

　　国家统计局数据很清晰的显示出，9月全国房地产市场处于高度亢奋状态，成交环比呈现出50%以上的增幅，而价格环比呈现出3.77%的巨大涨幅。土地市场继续高位运行，土地市场价格同比上涨幅度达到49.8%。新开工面积今年前三季度累计增长面积增长63%。这一连串的数据背后的含义意味着，当前市场矛盾问题在于新增开工面积未能有效转化为供应量，在建工程存量加大，未来市场供应量将放大，这将对未来市场价格走势产生较大的抑制作用。当前市场需求过度释放，一方面会导致市场价格畸高，另一方面投资未来购买力，更进一步加大未来市场的供需矛盾，在严重供过于求的背景下，价格的不稳定将被放大，这不利于中央政府一再强调的保持房地产市场价格平稳并抑制价格过快上涨的政策出发点。稳定价格的第二个基点是市场刚性支持，高涨的土地成本将有效减缓房地产价格下挫的幅度。因此限购措施成了当前市场最为流行的调控策略。限购措施的根本出发点在于将当前市场急需释放的购买力通过限购来实现时间的跨度的转移，延后释放，一方面可以保证当前房地产市场不暴涨投资更多的购买力，另一方面保证未来市场供应量充分释放的时候，有充足的购买力支撑市场，以平稳市场态势。

　　二次调控的政策背景

　　4-8月期间，“4•17”的国十条应该说也起到了中央政府需要的市场效果，今年房地产市场过于景气，更主要的还在于历史留存因素所主导。

　　一方面，去年过低的基数导致了今年较大的涨幅，比如2009年一季度全国房价相当低(重庆甚至低于了3500的均价，比高位时候2008年6月跌回去了20%，这种巨大的价格洼地，导致了房价同比幅度的飞涨)。

　　第二个方面，在于2008年的四万亿救市政策，开始进入结算高峰期，因刺激政策带来的利润开始源源不断的涌现，但实体经济并没有给出足够的资金吸纳空间，加上中央政府对资本市场的调整，资金进入股市风险也相当大(国内IPO集资过大，导致入市资金被很快稀释，股市呈现出下行局面)，因此资金开始源源不断的涌入楼市。

　　第三，09年9.6万亿新增贷款的第一轮循环还没有完成，市场上充足的低成本资金导致整个经济领域资金供应面过于充裕，流动性过剩的特征很明显。伴随的其他方面则是全球经济部稳定，政府对经济反弹的战战兢兢心态导致了该退出的救市政策并没有如期退出，比如房地产企业的自由资本金依然保持在20%这个比例，购房契税的减免以及其他方面的政策，这些政策强化了金融杠杆的效果，强化了房地产行业投机属性，因此导致了市场节节走高。在加上09年三季度以后开始市场进入正式启动，高走的惯性思维与趋势，加上政策并没有就这种氛围和趋势进行干预，导致了今年初以来市场超常规的方式在高位运行。

　　对于上述解释，我们尽量避开民生这个口径去进行解释，尽管房价高涨导致了民心问题，但我们认为民心问题并不是中央政府进行房地产市场决策的最为重要的因素。政府执政安全性最大的威胁并不来自于民愤，而来自于政府是否有应对民愤足够的手段和筹码，这是任何一个组织和个体生存的本能。

　　今年中央政府的生存环境来自于两个方面的威胁：一是外贸出口环境恶化以及欧洲政府债务危机的恶化，前者直接影响就业，吃饭问题肯定会强过居住问题，这是政府第一紧张要素，如何面对可能来的汹涌的失业浪潮，政府没底；第二是如果政府自身没有足够的财力，没有足够的能力来安抚诸如失业浪潮带来的民心问题，那么就真正危及到政府安全性了，基于这样的分析，我们才能真正理解房地产行业对于中央政府的真正价值和含义。

　　如何确保房地产行业福利能够得到更长久的释放，这不仅是各级地方政府思考的问题，也是中央政府思考的问题。而市场9月的报复性反弹，很明显的是将破坏这种福利。但中央政府在决策过程中，依然保持了理性，对数据处理相对科学而客观，在未来供应量有可能激增的情况下，如何保证将来供应市场放量的时候，有足够的需求去释放，这是本轮政策的调控的重心和核心。

　　市场预期前景与政策预期

　　对市场预期，现在已经成为一个被人耻笑的话题，但市场力量一直都是强大的，政策可以短期改变市场结构，却不能改变市场趋势，而经济学逻辑一个最重要的方面就是因果逻辑推断，在2009年下半年土地市场极度景气过程中释放的大量土地，一定要被市场有效消化，否则注定将产生灾难。如何消化2009年土地市场放量，并能保证2010年以及2011年土地市场有相当需求，这将构成中央政府行业决策的核心。

　　中央政府不可能不清楚2009年市场需求短缺导致的市场飞涨，当然也不可能不清楚2008年房地产行业供应过剩产生的危害，如何将供需结构市场进行均衡，是确保市场平稳有效的运行的最重要原则。而对于这个过程中伴随的民生与民声问题，中央政府会强调保障房的投放与执行。

　　从行为逻辑假定出发以及理性经济人假定出发，我们对中央政府政策解读反过来解读市场即应该为：未来市场预期较为悲观，一方面高速增长的增幅将较大幅度的回落，环比价格涨幅持续回落将不可避免，甚至进入负增长也不无可能；同比价格持续回落则几乎成为一种必然和趋势。双向回落将导致房地产领域出现三大问题：一是土地购置面积大规模缩水，这会产生三方面的影响，一是政府财政收入影响；二是房地产新增开工量大幅度锐减，这将影响到建筑业以及相关产业的发展与就业机会大量确实，形成不可承受的就业萎缩；三是这将直接影响成交导致价格出现回落，甚至回落幅度过大，价格回落的社会问题首先表现在中产阶层的消费信心方面如果中产阶层消费信心回落，那么将直接影响到消费类产业的发展(这个牵扯的过于宽泛了)。这三个问题将是中央政府不能不思考的问题。

　　基于上面分析，我们认为当前政府的限购市场实际是一种需求转移思路，引导房地产市场供应关系有序分流的一种思路。如果这个推论成立，那么我们前面的假设也完全成立，即调控的思路和出发点在于保护房地产市场给予当前政府的福利效应和福利措施。这种保护的问题核心在于将市场调整成一个政府可控的市场。如此推理接下去则是如果一旦这些策略无法满足供需关系的平稳，那么调控政策的思路将会是将今天所有收紧的口子逐个松开，通过波浪形的调控策略来平稳市场走势与市场预期。

　　由此我们得出市场预期：即在2011年市场将出现供求关系变化，供应市场开始充分放量，市场开始转向需求方，成为买方市场。如果市场需求能够保持相对匹配性的增长情况下，政府将轻微松动限购策略，如果供应市场放量过快，政府将会将信贷政策以及其他限制性政策逐步放开，以应对汹涌而来的供应洪峰。