华侨城受制限购令

来源: [观点地产网]      时间: 2010-12-02 16:24

  让华侨城始料未及的是,10月深圳限购令出台,这可能将对其完成180亿元的年销售目标产生威胁。

  10月25日晚间,华侨城公布第三季度业绩报告。三季度公司实现营业收入18.17亿元,同比减少17.25%;净利润3.03亿元,同比增长36.43%;每股收益0.098元,同比增长36.11%。

  公告显示,前三季度,华侨城营业收入81.9亿元,同比增长45.02%;净利润16.54亿元,同比增长73.53%;每股收益0.532元,同比增长73.29%。

  押宝下半年

  尽管前三季度营业收入有所增长,但由于上半年华侨城推盘量较少,总可售面积仅20万平方米,且推售的都是老项目尾盘,总销售额仅约50亿元,完成全年目标的三分之一不到。因此,华侨城把今年180亿的销售目标押注在了下半年。

  根据华侨城的计划,今年下半年将推售60万平米的项目面积,是上半年的3倍。而且,其下半年推售的产品依然以高端项目为主,包括深圳本部的高层、别墅,东部华侨城别墅、上海浦江镇、合利坊以及成都纯水岸三期等。有分析师预计,华侨城全年结转收入可能将近101亿元。

  进入三季度,由于一线城市高端豪宅销售情况理想,华侨城还是录得了不错的收入。据悉,华侨城7月份开盘的波托菲诺纯水岸七期2.4万平米,售价48000-50000元/平米,当月销售70%,迄今已基本售完。7月单月,华侨城旗下推售楼盘销售共约360套,销售金额估算约19亿元。

  华侨城下半年不少项目集中在8-10月份推盘,“金九银十”则是华侨城的推盘高峰。华侨城董秘倪征表示,进入九月推盘高峰期,华侨城在深圳、上海、北京、成都四地均有项目推出,目前销售情况令人满意。

  据深圳知情人士介绍,9月18日开盘的深圳华侨城香山里项目,开盘当天就将近卖掉一半,开盘两天就套现逾17亿元。

  然而让华侨城始料未及的是,10月深圳限购令出台,可能将对其完成180亿元的年销售目标产生威胁。

  “调控政策的出台对华侨城接下来的销售会有一定的影响,180亿的销售目标更是难以实现”,深圳资深地产人士风林火指出:“实际上7、8月华侨城推售的项目还较少,10月份深圳限购令的出台,对高端项目的销售的影响会比较大,外地购房者只能限购一套房,而且不能贷款。”

  继上半年推售侨城馨苑与纯水岸7期后,8-12月,深圳华侨城推向市场的有三个高端项目:香山里、天麓、曦城。同时,华侨城在深圳、上海、北京、成都四地亦均有新项目陆续推出。有分析人士预计,如果销售理想,上述项目能为华侨城贡献百亿以上的销售,但限购令的出台可能影响到其销售预期。

  资金链吃紧

  一边是销售目标的完成增添变数,另一边则是财务状况亮起红灯。今年以来,华侨城不断大手笔购地,在上海、武汉、天津等地共斥资100多亿元圈地,当中不乏地王项目。随着土储的大幅增加,加上项目的大笔投资开发,华侨城的资金压力也在不断加大。

  据华侨城半年报显示,华侨城上半年的短期借款为78.72亿元,长期借款为74.34亿元,总借款153.06亿元,分别同比增幅达到114.85%、169.93%、135.08%。现金及现金等价物余额为44.76亿元,比短期借款少33.96亿元。与此同时,华侨城资产负债率达67.9%,净负债率更高至84.9%。

  在此情况下,华侨城大举拿地的步伐并未减缓。7月1日,华侨城在天津连拿东丽湖区域的14幅地块,耗资37亿元;时隔不久的7月23日,华侨城又通过非公开的“邀请招标”方式,摘得上海苏河湾地块,成交价格为17.91亿元,楼板价格为1.45万元/平方米。

  据不完全统计,7月份华侨城要支付的地价款已经达55亿元,加上之前应付未付的地价款及债务,华侨城的现金流早已为负。

  压力之下,华侨城试图通过发债融资补血。8月3日,华侨城发行20亿元3年期中期票据,票面年利率3.39%,所募集资金用于补充营运资金和置换银行贷款。

  在本次20亿元的中期票据融资之后,华侨城仍有待偿还债务融资工具余额共计50亿元,分别是2011年3月29日到期的20亿元短期融资券,及2012年9月1日到期的30亿元中期票据,华侨城资金链吃紧显而易见。

  8月13日,华侨城发生了一笔贷款欠息行为,欠息金额为287万元。发债之后的华侨城,其资金困境似乎没有得到太大的改善:根据三季报所公布的数据,期末公司短期借款为74.58亿元,虽较上半年78.72亿元有所减少,但长期借款却增加至90.18亿元,总借款达164.76亿元。此外,49.41亿元的现金及现金等价物余额依然较短期借款少。

撰文:梁嘉欣审校:0

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