华侨城受制限购令

来源: [观点网] 时间: 2010-12-02 16:24

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　　让华侨城始料未及的是，10月深圳限购令出台，这可能将对其完成180亿元的年销售目标产生威胁。

　　10月25日晚间，华侨城公布第三季度业绩报告。三季度公司实现营业收入18.17亿元，同比减少17.25%；净利润3.03亿元，同比增长36.43%；每股收益0.098元，同比增长36.11%。

　　公告显示，前三季度，华侨城营业收入81.9亿元，同比增长45.02%；净利润16.54亿元，同比增长73.53%；每股收益0.532元，同比增长73.29%。

　　押宝下半年

　　尽管前三季度营业收入有所增长，但由于上半年华侨城推盘量较少，总可售面积仅20万平方米，且推售的都是老项目尾盘，总销售额仅约50亿元，完成全年目标的三分之一不到。因此，华侨城把今年180亿的销售目标押注在了下半年。

　　根据华侨城的计划，今年下半年将推售60万平米的项目面积，是上半年的3倍。而且，其下半年推售的产品依然以高端项目为主，包括深圳本部的高层、别墅，东部华侨城别墅、上海浦江镇、合利坊以及成都纯水岸三期等。有分析师预计，华侨城全年结转收入可能将近101亿元。

　　进入三季度，由于一线城市高端豪宅销售情况理想，华侨城还是录得了不错的收入。据悉，华侨城7月份开盘的波托菲诺纯水岸七期2.4万平米，售价48000-50000元/平米，当月销售70%，迄今已基本售完。7月单月，华侨城旗下推售楼盘销售共约360套，销售金额估算约19亿元。

　　华侨城下半年不少项目集中在8-10月份推盘，“金九银十”则是华侨城的推盘高峰。华侨城董秘倪征表示，进入九月推盘高峰期，华侨城在深圳、上海、北京、成都四地均有项目推出，目前销售情况令人满意。

　　据深圳知情人士介绍，9月18日开盘的深圳华侨城香山里项目，开盘当天就将近卖掉一半，开盘两天就套现逾17亿元。

　　然而让华侨城始料未及的是，10月深圳限购令出台，可能将对其完成180亿元的年销售目标产生威胁。

　　“调控政策的出台对华侨城接下来的销售会有一定的影响，180亿的销售目标更是难以实现”，深圳资深地产人士风林火指出：“实际上7、8月华侨城推售的项目还较少，10月份深圳限购令的出台，对高端项目的销售的影响会比较大，外地购房者只能限购一套房，而且不能贷款。”

　　继上半年推售侨城馨苑与纯水岸7期后，8-12月，深圳华侨城推向市场的有三个高端项目：香山里、天麓、曦城。同时，华侨城在深圳、上海、北京、成都四地亦均有新项目陆续推出。有分析人士预计，如果销售理想，上述项目能为华侨城贡献百亿以上的销售，但限购令的出台可能影响到其销售预期。

　　资金链吃紧

　　一边是销售目标的完成增添变数，另一边则是财务状况亮起红灯。今年以来，华侨城不断大手笔购地，在上海、武汉、天津等地共斥资100多亿元圈地，当中不乏地王项目。随着土储的大幅增加，加上项目的大笔投资开发，华侨城的资金压力也在不断加大。

　　据华侨城半年报显示，华侨城上半年的短期借款为78.72亿元，长期借款为74.34亿元，总借款153.06亿元，分别同比增幅达到114.85%、169.93%、135.08%。现金及现金等价物余额为44.76亿元，比短期借款少33.96亿元。与此同时，华侨城资产负债率达67.9%，净负债率更高至84.9%。

　　在此情况下，华侨城大举拿地的步伐并未减缓。7月1日，华侨城在天津连拿东丽湖区域的14幅地块，耗资37亿元；时隔不久的7月23日，华侨城又通过非公开的“邀请招标”方式，摘得上海苏河湾地块，成交价格为17.91亿元，楼板价格为1.45万元/平方米。

　　据不完全统计，7月份华侨城要支付的地价款已经达55亿元，加上之前应付未付的地价款及债务，华侨城的现金流早已为负。

　　压力之下，华侨城试图通过发债融资补血。8月3日，华侨城发行20亿元3年期中期票据，票面年利率3.39%，所募集资金用于补充营运资金和置换银行贷款。

　　在本次20亿元的中期票据融资之后，华侨城仍有待偿还债务融资工具余额共计50亿元，分别是2011年3月29日到期的20亿元短期融资券，及2012年9月1日到期的30亿元中期票据，华侨城资金链吃紧显而易见。

　　8月13日，华侨城发生了一笔贷款欠息行为，欠息金额为287万元。发债之后的华侨城，其资金困境似乎没有得到太大的改善：根据三季报所公布的数据，期末公司短期借款为74.58亿元，虽较上半年78.72亿元有所减少，但长期借款却增加至90.18亿元，总借款达164.76亿元。此外，49.41亿元的现金及现金等价物余额依然较短期借款少。