绿城借鸡生蛋 济南运作另类代建

来源: [观点网]      时间: 2010-11-09 10:54
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　　大规模的股权合作以及代建项目如何保证绿城的产品和品牌质量，这是绿城面临的主要风险。

　　与青岛海尔地产合作的全运村热销后，绿城再次牵手海尔，施展“以小博大”的财技，借助对方在资金方面的优势，联合投资位于济南的项目。

　　借鸡生蛋

　　10月11日，绿城发布公告称，拟与海尔合作开发济南市历下区项目，该项目地块总用地面积约25.6万平方米，地上总建筑面积不超过48.7万平方米，计划发展为住宅物业。

　　目前，该地块的持有人为山东东城置业，东城置业的实际控制人原为济南海信。在今年4月初，绿城与济南海信签订了协议，绿城通过旗下杭州绿城置业投资，向济南海信购入山东东城置业全部100%股权，代价约12.4亿元人民币。

　　虽然绿城对该项目觊觎已久，但自上半年调控以来多数房地产企业的销售并不理想，并且面临着信贷收紧的趋势，绿城也不例外。苦于高企的负债率，绿城采用了“借鸡生蛋”的方式。

　　根据公告显示，绿城出资9800万元，而青岛海尔将以贷款的方式向绿城提供11.62亿，总计12.82亿元，作为绿城向海信收购山东东城置业100%股权的资金。在收购事项完成后30日内，绿城必须以代价人民币301，068，300元向青岛海尔转让其持有的山东东城置业的51%股权。

　　在收购完成后，两家公司将按照股份比例向东城置业注资，将其注册资本由0.1亿元增加至人民币2亿元，其中人民币0.98亿元由杭州绿城置业投资出资，而人民币1.02亿元由青岛海尔出资。

　　根据协议，青岛海尔提供的11.62亿元贷款，一部分作为收购项目的股权的代价，而另一部分将作为股东贷款投入到项目，贷款利率为10%。

　　针对此项交易，绿城副主席罗钊明在接受观点新媒体采访时表示，实际上，整个交易并没有占用绿城的资金，大多数的资金是青岛海尔出的。

　　在这样的合作方式下，绿城与海尔的利润分成方式也有所不同。公告显示，本次收购股权溢价为人民币5.8亿元，除却了上述溢价，当除税后利润少于人民币1.53亿元时，全数利润将分配给青岛海尔。

　　而第二种情况是，当税后利润超过人民币1.53亿元但少于或等于人民币3亿元时，第一笔人民币1.53亿元金额将按照第一种情况全数分配给海尔，而利润余额将分配给绿城。

　　第三种情况则是，当税后利润超过人民币3亿元但少于或等于人民币6亿元时，第一笔人民币3亿元将按照第二种情况分配，而利润余额将分别按20%及80%之比例分配于青岛海尔及绿城。

　　税后利润超过人民币6亿元时，第一笔人民币6亿元，将按第三种情况相应分配，而利润余额将分别按10%及90%之比例分配予青岛海尔及绿城。

　　同时，项目公司除税后利润超过人民币3亿元时，项目公司将按销售收入的2%，向绿城房地产支付项目管理费用。若支付该费用后会导致项目公司税后利润少于人民币3亿元，则项目管理费用将会调低，使得山东东城税后利润不会少于人民币3亿元。

　　另类代建

　　“此前，我们在济南全运村的项目上与海尔合作也是采用同样的方式。”罗钊明表示，东城置业合作上采取的并不是绿城之前提出的代建模式，而是股权合作。

　　“实际上，海尔和我们的合作，类似于财务投资的方式。”罗钊明指出。

　　但不能否认的是，绿城与海尔的合作与代建模式相似，即借助对方在资金以及土地方面的优势，突破自己资源瓶颈。而对方亦借助绿城这块“金字招牌”，在房地产行业分一杯羹。

　　不过，绿城总裁寿柏年曾坦承，大规模的股权合作以及代建项目如何保证绿城的产品和品牌质量，这是绿城面临的主要风险。

　　有业内知名开发商对绿城的合作方式评价指出，绿城的模式极有可能出现两种意料不到的结果：一种是由于合作方对于质量的严格要求，产品质量可能要比自建的好；另一方面，也有可能因为合作方错误的坚持，或者绿城团队执行方面的误差，导致质量水平低于绿城自建项目。

　　同时还要注意，绿城并不对合作开发的项目盈亏负责，所以房地产价格下行的时候，合作方的资金将存在风险。

　　不过，一位与绿城签订了代建协议的开发商对观点新媒体表示：“我们和绿城合作并不会担忧这些，房地产下行的风险是客观存在的，即使我们自己单独开发项目也是有很大的风险，而与绿城合作的风险还会小一些。”

撰文：邓敏华审校：0

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