商业地产不仅仅是房地产开发

来源: [观点网] 时间: 2010-11-09 10:24

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　　目前中国的房地产开发走了差不多20年，可以说大部分中国房地产开发公司严格讲都是一个住宅工厂。

　　我和孟晓苏总经理，以前都是做房地产的，现在都跑到保险公司去了。如果说保险公司跟房地产有点关系的话，可能第一个就是关于养老产业跟保险产品结合的问题。另一个就是我要讲的商业地产，因为保险公司有写字楼的需求，这个需求带来其对商业地产的需求。我讲商业地产另外一个原因是因为目前很多房地产公司表现了对商业地产的一种热心，希望获得这方面的资讯。我的看法可能属于泼冷水的那种。

　　目前中国的房地产开发走了差不多20年，可以说大部分中国房地产开发公司严格讲都是一个住宅工厂。为什么会出现这么一种情况呢？很多发展商都是去买地、盖房子、销售、回款，再买地，重复这个过程。中国房地产公司的经营都是现金变土地这么一个过程，商业地产的不多，原因还是资金问题。

　　房地产本身是一个资金密集型行业，开发商从起步这十几年，为了尽快积累资金，做大企业都遵循一个普通商业原则，希望货如轮转。资金因素是制约很多开发商没有做很多商业地产并将其保留下来一个最重要的因素。

　　第二个因素，需求的因素。在过去的十几、二十年过程中，老百姓对住宅的需求远远多于对商业的需求，正因为有这么大需求量，做出来的房子都不够卖或者卖得很好，正是这个因素，变成大家都往住宅方面去做。

　　第三，技术的因素。做住宅相对来讲技术含量没有那么高。做写字楼，特别是做商场、酒店其要求会高一些。

　　第四，时间的因素。在这么一个大家都很狂热，急着去赚快钱的情况下，如果做商业地产的话，时间周期相对长得多。这也造成很多开发商在过去一段时间里，都不愿意去碰商业地产或者是只是把它作为住宅一个配套来做，而不是真正把商业作为主业来做一个最主要原因。

　　到了现在为什么大家又这么愿意去做商业地产？这是因为商业地产有商业地产的魅力，还有一个是中央这么多次的宏观调控，每次都是针对住宅市场。除了这两个因素之外，另外一个很重要的因素是，做商业地产可以分享到资产升值时期带来的丰厚利润。开发商，开发住宅，假如是在上海的新天地附近，最辉煌的地段，10年前在那里的楼板价大概2000元，房价是6000元。今天楼板价已经是3万到4万，也就是土地成本已经上涨15-20倍。10年间，资本金如果没有涨15-20倍，等于是回到了起点。

　　当然现在几万块钱的楼其价格也受到这几年建筑成本和建筑质量改善的影响，但是总的来讲，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值。在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间，例如因为物价和劳动成本的上涨，使得同样的东西，所需要花的成本变高了，所以它也存在一个升值。不过相比较而言，土地升值这块空间要更大。如果做一个商业地产，拿在手上的话，很自然地有资产升值空间。这就是商业地产的魅力。

　　做商业地产还有一个有利条件，因为政府的政绩需求，所以地价会有一定的弹性。我们去买住宅用地肯定要招拍挂，买商业用地，当然也要招拍挂，但是可能因为政府希望你做这些东西，所以就可能跟政府谈到一个比较好的地价。相对来讲最起码比住宅更有吸引力的一个地价。

　　第三个原因，城市化及消费需求带来的一个需求。城市化过程中的住宅建设，改善了很多老百姓居住的条件。但是有很多城市，特别二三线城市对商业的需求，特别商场的需求还是很大的，不过对写字楼需求这块相对比较少。

　　第四个，上市公司对业绩的需求。住宅销售存在比较大的波动性，政策调控一出来，肯定价格就下来了，销售量也下去了。如果一个公司纯粹开发住宅，这时候利润就会下降。但是假如有一部分商业地产的话，就能通过商业地产的利润，达到一个很好的平衡。

　　比较典型的是香港的一个叫新鸿基地产的公司，一年利润就100多亿，其中商业、写字楼这些租金收益贡献大概60多亿，占到总利润的一半。即使香港的住宅市场波动，造成其销售利润有所下降，但最起码其商业地产60多亿的利润已经在垫底，所以在整体上，它的利润波幅就不会显得太大。

　　还有一个，企业及老板荣誉感的需求。企业如果用了一个比较好的写字楼，会产生自豪感。这也是大家对商业地产有兴趣的一个原因。

　　作为一个住宅的开发，做完之后，把它卖掉，整个过程就算结束了。有些开发商会继续做物业管理，有的开发商就把物业管理交给专业物业管理公司。但是商业地产不一样，商业地产不仅仅是一个开发的过程，它实际上是整个投资的过程，还涉及后面的招商跟管理的问题。当你开发了一个商业地产的时候，你就要考虑你是把它散卖掉还是整体持有。商业地产是一个投资，不仅仅是一个开发。

　　在行规里面，已经卖散的写字楼不能叫甲级写字楼，即使它原来是甲级写字楼。因为一个甲级写字楼，买散之后，客户就分散了，管理的协调方面有一定的难度，所以楼的质量也会逐步受到一些影响。因此我们不把它当做甲级写字楼，哪怕它原先的设计、位置、建造都是属于甲级写字楼。

　　如果是商场的话，卖散掉，那就更惨了。因为商场涉及到整个商场定位问题，如果卖散了，每个小业主有权在他的铺头卖想卖的东西，这边是卖高档服装，那边是卖咸鸭蛋的，那商场根本没有办法做下去。还有商场是需要推广的。如果卖散了，谁出推广费？没有这个，商场也是很难活下去的。并且商场如果做不下去，比写字楼要更加严重。

　　写字楼不管怎么说，大家关上门，各办各的工，没人知道。但是商场假如做乱了，这个商场根本就出不来，也是很头疼的事情。所以是散卖还是自己持有，是投资商业地产的时候就必须考虑的问题。

　　假如持有商业地产的话，决定这个商业地产的价值就是它的租金。租金回报的高低，就是此商业地产成不成功一个很重要的因素。陈启宗先生说恒隆的房子有31%的回报，那是一个相当成功的例子。但是他所说的31%的回报指的是去年，而不是刚刚建好的时候。

　　恒隆广场跟港汇广场是非常好的例子。在上海，恒隆广场是做高端产品做得最好的。港汇广场做中高端产品做得最好，但是建成的前两年，需要不断调整客户。客户调整，就意味着租金要高于部分客户的承受能力。

　　做好一个商业地产，获得好的资金回报，必须追求有好的租金收入。我觉得商业地产从一开始做，就要把它看成是一种投资，而不是纯粹的开发。

　　第四个问题，商业地产投资的风险，这个很重要。大家都知道日本的房地产泡沫非常严重。日本房地产经过四个十年，其早期，先经过一个解决基本需求问题的时期，再经过一个满足改善型需求时期，到了后来才是商业房地产最旺盛的时期。

　　日本房地产泡沫最主要的也是积累在商业房地产旺盛的这个时期。做商业地产要考虑的重要因素是，如果难以变现可能会压断资金链。做一个住宅的话，碰到市场不好，预期卖1万块的楼，如果卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济环境不好的情况下，即使半价，不见得能够卖出去。所以难以变现是商业地产一个特征，必须要权衡难以变现会不会对资金带来很大影响。这是要考虑的一个风险。

　　第二个风险，可能会出现重复投资的扎堆现象。一窝蜂做住宅，过一段时间就可能消化掉了。一窝蜂做商业地产，那将是很可怕的事情。如果一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一个非常可怕的事情。因为商业地产不像住宅，随着人口增长，会把住宅逐步消化掉。但是写字楼和商场的消化是需要很长时间的。

　　有些城市，90年代中期所做的写字楼，到现在还没有被吸收完。有的现在还是烂尾楼，包括海口我记得去年还有，重庆前两年也有。

　　还有一个风险是网络效应对写字楼及商场的影响。网络的发展只是这十几年的事情，但是实际上我们做商业地产要想退出机制，是一个REITs。不过这现在还有一些难处：第一，没有税收方面的支持。第二，资金。我们商业回报率远远低于投资者需求。这两者决定了REITs很难成功。