人民币商业地产基金模式

来源: [观点网] 时间: 2010-11-09 10:18

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　　人民币基金其实有三个关键问题，第一，钱从哪里来；第二，钱往哪里去；第三，怎么赚钱。

　　本文分三个部分：第一，地产基金到底现在发展状况怎么样。第二，关于商业地产基金的思考。第三，商业地产基金实例。

　　为了搞懂地产基金的状态，7月份跟几个朋友搞了一个沙龙，7月8号由北京华本俱乐部、地产杂志举办了一场私募基金论坛。几乎涵盖了北京所有从事人民币地产基金的，一共50多位从业人员参加，14位嘉宾进行了探讨。

　　从事这个行业的其实分三类：开发商直接组建的地产开发公司、外币基金或者PE领域扩展的人民币基金、创业类，由地产或金融背景高管出来创业。融资渠道也有三个：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。

　　人民币基金其实有三个关键问题：第一，钱从哪里来；第二，钱往哪里去；第三，怎么赚钱。一个问题一个问题看一看。

　　钱从哪里来？直接私募对管理者的要求是非常高，就是必须跟投资人在以前有很好的信用关系。私人银行可能要求管理人有一定的成功经验，专业性要能够体现出来。第三方平台要求更严格一些，能不能有“次级”的保证。

　　第二个问题，钱往哪里去。基金也分为三类，核心基金、增值基金、特殊机会基金，所谓特殊机会基金就是投PRIPO。增值基金就是拥有一个稳定收益的物业，然后让其资产升值，最后再卖出去。投向也是双方都要考虑的，一类是基金公司选择什么样的项目。有信用的开发商。要特别关注项目开发的时间风险。开发商怎么样选择基金？除了基金要有规范运作，其中最关键一点，就是这个基金有没有能力创造额外市场价值。基金之所以能够有更高的收益，就是他可以创造比其他融资平台更多的市场价值。

　　第三个问题，怎么才能赚钱。作为基金要有风险意识、适当的杠杆率。赚钱最关键的就是能不能退出。退出商业地产其实是最难的。现在人民币地产基金是一个热点，很多朋友都参与其中，其实有各种各样的模式，到底什么样的模式是可持续、最好的模式，无外乎有以下几个特点：首先能赚钱。再次，这个模式要有可复制性才是好的。第三，这种模式能不能把基金公司特有的能力发挥出来，能够创造额外的市场价值。

　　第二部分，我们讨论一下商业地产基金模式的思考。先看一看商业地产的背景，对比日本，中国房地产的未来十年，商业地产将越来越重要。我们看到未来十年商业地产如火如荼是一种趋势，商业地产需要大量的钱，但是很多开发商没有那么多钱，那么怎么办？我们把房子建起来，商业地产出口也是一个很大问题。

　　可喜的是现在有两个破冰，可能给我们提出一些可能性。第一，REITs，五六年前大家就在讨论REITs，现在可能会出来。但是它的方向应该是廉租房市场。7月30号刚刚公布的保险投资运用管理暂行规定准许保险公司使用总资产的10%投资不动产，预计千亿资金用于商业地产。

　　但是可惜，这两个破冰如果想解燃眉之急，难度还非常大的。商业地产出口到底在哪里？我们认为如今民间的资本非常充裕，商业地产能不能考虑跟民间资本结合，这是我们应该探讨的。其实我们不应该抱怨这个行业背景、环境多么差，实际每个行业都应该有一个边界，在这个游戏规则下能不能找到解决问题的生存之道，是每个企业家思考的问题。我认为可能的出路是安全性资本。安全性资本有特定属性，首先其追求的是安全性，可以承受比较低的回报，但要求有稳定收益，其看中的是长期资产价值增值。这种钱绝对不会投机、炒住宅，轻易不会相信一些产品。

　　再分析一下商业持有的一些特点。商业持有也希望有稳定收益，看重长期的资产升值。商业地产各环节资金需求也不一样，开发环节、券商环节、成熟持有环节。不同钱在不同环节里配置。安全性资本最适合进入的就是商业地产后两个环节，就是养商环节、成熟持有环节。

　　商业地产基金我们如果跟安全性资本结合，有很多难题，其中最主要难题就是散卖的资产是非常难以管理的。最终它的资产价值上升是不容易的。有没有一些解决之道呢？我们可以做一些尝试，比如购物中心可以不做，可以做底商，可以做办公楼。对购买的物业给安全资本提供资产管理。比方我们尝试的资产精装修，未来我们也希望真正走向国外一种模式，就是资产管理的模式。

　　什么叫资产精装修？以前大家卖底商都是期房的时候就卖了。在北京你会发现好的位置全部是代理公司。底商最终的价值是由租客租金决定。由基金先持有它，持有后我们招租、我们定位。两年前，一个投资者买北京一个物业，差不多将近20个亿，一次性付款，这种钱还是非常的。这样就解决一个问题，他整个持有，你以前定位也不会打破。最终资产价值，经过养商期后，商家稳定了，最终价格体现，投资者安全性资本，他赚到钱了。还有一些前瞻性启发思考，从国外经验来说，最终商业地产的拥有者应该是机构投资者，但是现在国内没有，我们知道有安全性资本，能不能事先可以嫁接。这样成熟后，就可以跟REITs、保险资金对接。

　　第三部分，商业地产案例。我是去年10月份从SOHO中国出来的，当时跟潘总交流，我觉得商业地产风险比较少。

　　高和投资这个基金叫闪电投资，第一个案例，去年1月份我们用杠杆收购了凯德华玺底商，整个底商卖一个人。

　　第二个案例，收购了中莎广场，2.5万平米，是今年4月份收购，我们进行了一些改造，然后一层一层卖安全资本，最后提供资产管理服务。从谈判这个项目，我是3月份开始谈判，销售到50%，过了安全期，不到3个月时间。

　　分析这个案例的一些要点：第一，闪电基金这种模式，钱是直接私募，这样效率比较高，时间比较快。第二，钱主要投向北京、上海核心区域商班物业。第三，通过资产的升值卖给安全性资本，同时给他提供资产精装修服务，后期提供资产管理服务。

　　最后我们商业地产基金做一个展望，高和投资可能是第一家专门投资商办物业的人民币私募基因。预计在政策利好下，会有越来越多基金进入商业地产领域。商业地产基金前景十分光明。

　　我套用任总一句话，任总讲为富人建房，我们商业地产基金能不能用富人的勤劳的钱，然后赚富人的懒钱。这个懒钱就是安全资本，勤劳的钱就是富人私募的钱，但是你要有能力提升资产的价值。