险资的未来 人寿投资不动产路线图解读
作者: 陈小丽     时间: 2010-09-16 01:22:19    来源: [ 观点网 ]

新出台的保险法或为险资的地产投资欲望打开缺口。“过去的'自由资金+银行贷款'结构可能会变成'自有资金+信托资金+地产基金'的结构。

　　观点网 陈小丽 9月5日，保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》细则，险资投资不动产终于成行。作为国内保险业巨头，中国人寿的不动产投资路径一直是市场关注的焦点。

　　远洋地产股权风波

　　让中国人寿措手不及的是，险资投资不动产的开闸后，其首先面临的一场风波却是其对远洋地产的股权投资。作为香港上市公司远洋地产的大股东，中国人寿被疑可能将按险资投资不动产新规，减持甚至全部退出远洋地产。

　　险资投资不动产新规明确规定，保险公司不得投资开发或者销售商业住宅，不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)或以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　因此，中国人寿直接通过入股的方式成为远洋地产第一大股东是否可能会被处置的问题一时间成为业界热点话题。

　　事情还得追溯到2009年。200年12月，中国人寿与远洋地产行了一笔数额庞大的交易，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产发行的9.34亿股新股，成为远洋地产的第二大股东，直接介入房地产市场的运作。

　　2010年1月，中国人寿再度出手购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，自此一跃成为远洋地产的第一大股东。目前，中国人寿仅派公司投资管理部总经理刘晖出任远洋地产非执行董事。

　　针对市场指控”中国人寿通过投资远洋地产进入商业住宅地产，且以第一大股东身份“变身”房地产开发商，需减持股份或完全退出的声音。中国人寿董事长杨超回应称，“中国人寿对远洋地产的投资属于财务投资，不参与管理，持股比例在24%多，并不算控股，因此公司投资远洋地产没有问题。”

　　杨超解释称，按香港现行法律持股不超过30%不算控股，按国内规定不超过50%不算控股。中国人寿对远洋地产的投资依法合规，属正常的财务投资。

　　而中国人寿另一高管也明确表示，公司不会减持远洋地产，因为不违反保监会50%及董事占半的限制，只派出一位董事(不形成相对控股关系)，将继续维持在远洋地产第一大股东的位置。

　　事实上，投资远洋地产可以让中国人寿获得可良好的股权收益。中国人寿副总裁刘家德表示：“目前中国人寿对远洋地产投资收益理想，年化收益率为7%，上半年中国人寿总投资收益率为2.51%，简单年化总投资收益率为5.06%。”

　　旗下地产公司去留

　　但在这场风波之后，中国人寿旗下拥有的全资地产子公司也成为了市场热议的焦点，旗下地产公司是中国人寿频繁涉足房地产领域的另一渠道。

　　2009年12月，国寿投控受让外资股份，将北京中保信变为全资子公司，并随后将其正式更名为国寿地产有限公司，成为了国寿集团旗下唯一从事房地产开发与经营业务的企业，并使得后者成为国内首只保险系地产公司。

　　针对质疑，杨超一口否定，其明确表示，国寿地产是中国人寿集团旗下从事房地产开发与经营业务的企业，是当年国寿为建设写字楼、养生养老项目而设立的一家项目公司，因此不存在退出问题。

　　杨超称，在现有的政策情况下，保监会认为保险公司投资开发商品房并不合适，但同时要考虑历史原因，已经存在的项目公司不受影响，因此，据其理解，国寿地产在上述《办法》出台后，仍可继续依法经营。

　　此外，杨超指出，国寿地产不受投资新政的影响，下一步会进一步发展养老社区等不动产项目。根据最新消息称，目前中国人寿与中冶集团合作一起开发旅游地，与此同时，双方还在廊坊联手开发养老地产，动辄都是数千亩的土地获取。

　　熟悉中冶的业内人士向观点新媒体介绍，早在几年前，中国人寿就与中冶签署了全面合作框架协议，按照此次签署的框架协议，双方除了在人身保险、财产保险等领域合作外，还将就股权投资、债权投融资、不动产投资、资源共享等有关领域进行合作。

　　值得注意的是，在保险资金投资不动产开闸前夕，中国人寿就高调地在杭州的土地市场上，以26亿元成功摘得了一幅编号为杭政储出［2010］32号的地块。

　　类似的土地获取在中国现今的保险企业中并不少见。实际上，在险资投资不动产新规出台之前，多家保险公司就已经通过利用自有资金购置自用办公楼、通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司等曲线方式进入可房地产领域。

　　其中包括，中国人寿和股份公司分别在金融街购买的新的办公楼；与北京信达投资亦签订的一份战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作；与此同时，中国人寿还有对11家上市地产公司进行的股权投资，例如，中国人寿通过持股中国世贸投资有限公司32.5%的股份，间接持有中国国际贸易中心股份有限公司股份，从而得以投资国贸中心控股的中国国贸。

　　截至目前，中国国寿已经在地产投资项目花费超过了百亿，为104.9亿元。

　　险资入市的未来

　　显然，风波并未影响中国人寿的地产投资热情，中国人寿副总裁刘家德近期表示，“中国人寿目前立足做好相关的准备，包括人员的培训，技术的准备，做好相关的准备，在政策允许的前提之下，在相关的领域按照政策的规定开展相关的工作。”

　　在刘家德看来，尽管房地产受调控政策影响很大，但目前A股市场的地产类股票已具有投资价值。“特别是在房地产投资领域，保监会作为监管机关有明确的限制，这方面中国人寿会严格遵从监管机关的相关规定，做好我们在房地产领域的投资活动。”

　　刘家德还表示，“保监会前不久刚刚发布了保险资金运用的管理办法，在这个管理办法当中，对于当前保险资金投资的相关政策做了一个规定，这个办法应该说还是一个总体的规定，在这个办法之下，保监会可能还会陆陆续续发布专项的实施细则。就政策层面而言，对于港股市场股票投资，以及房地产领域、基础设施领域的投资都属于政策许可的范围。”

　　有业内人士认为，新出台的保险法或为险资的地产投资欲望打开缺口。“过去的'自由资金+银行贷款'结构可能会变成'自有资金+信托资金+地产基金'的结构，房企的资金供应渠道更丰富”。

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰之前在接受观点新媒体采访时表示，未来保险资金最大的两个可能投资方向是，一方面是房地产信托资金，另一方面则是房地产基金。而房地产基金是进入房地产业的最佳方式，保险资金也希望通过此获得更多的收益，但目前房地产基金还不成熟，险资于是都考虑直接投资项目和企业。

　　乔志杰分析认为，保险资金进入房地产真正的高峰将要在2010年之后。

　　对此持类似观点的还有福人寿董事长孟晓苏，孟晓苏表示：“金融机构投资房地产，有三种可供选择的方式，一种直接地有投资公司，第二种是组建股权投资基金参股房地产企业，第三种是通过REITs进入到租赁市场，投资出租物业，获得6%到7%的收益，REITs的发行应该首先从保障性住房而不是商业物业突破”。

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