恒大谜面 土地扩张与财务安全
作者: 武瑾莹 时间: 2010-09-06 03:20:52 来源: [ 观点网 ]
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恒大一方面在土地上狂飙突进，在规模上不吝扩展；另一方面却明确表示收缩财务，提高现金减低风险。
观点网 武瑾莹 2010年9月2-4日，第六届中国吉林·东北亚投资贸易博览会现场，恒大与吉林省政府就南部新城等三幅地块举行了盛大的签约仪式。据悉，恒大投资近100亿元，签得南部新城中央商务区标志性塔楼项目、通化市50万平米老城区棚户区改造项目、辽源市83万平米旧城改造。
虽然恒大的工作人员向观点新媒体表示，如果不是由公司发公告公布的话，目前可能只是签订的意向性合约，项目还未能真正纳入恒大的土储。但无论如何，恒大在土地方面的动作一向激进。
土地扩张
恒大的土地储备已经超过7000万平方米了。
根据中期业绩报告，恒大上半年新增土地储备2221万平方米，总土地储备达7238万平方米，共拥有73个项目，位于36个主要城市，平均成本仅519元/平方米。
在中期业绩发布会上，恒大主席许家印称，恒大从2004年开始超前进入了全国的二三线城市，“我们进入二三线城市比较早，因此购入土地的成本比较低。目前，恒大在全国进入的省会城市数量最多，上半年就达到了24个省会城市。”
今年上半年，北京、上海、广州、深圳等一线城市都较少推出土地，而这几个城市也不是恒大发展的方向。
按照恒大一向的策略，二三线城市才是发展的重点。即便如此，也很少看见恒大出现在二三线城市的招拍挂市场上，从上半年已经取得的资料来看，恒大的拿地方式依然是和政府签订合作协议。
2月10日，济南推出了10块土地在地交易大厅举行招拍挂，而其中唐冶5块总面积超过800亩的居住、商业金融用地被恒大地产以16亿元左右拿下。
3月9日，兰州市党政经济合作考察团赴粤港澳考察招商，恒大地产与考察团共计签订了3个项目的合作，总投资额近200亿元。
4月23日，长春市国土局出让8宗地块，最为引人注目的是恒大以底价5.01亿元拿下高新技术产业开发区一宗19万平方米的地块。
5月11日，四川眉山市政府举行今年首届土地推介会，共推出土地36块，面积达3300多亩。包括恒大、蓝光等企业，共有60家省内外房产企业参与推介会。
5月13日上午，恒大兰州九州生态园建设项目签约仪式在兰州举行，项目计划总投资95亿元，拟建融合旅游、娱乐的综合性公园和居住小区，规划占地面积约3089亩。
而在6月以后，恒大又先后在长春、太原、吉林省等省市获得了不少项目，签订了不少意向。
财务底线
但值得注意的，恒大一方面在土地上狂飙突进，在规模上不吝扩展；另一方面却明确表示收缩财务，提高现金减低风险。
8月30日，许家印在业绩发布会上指出，国家宏观调控出台后，考虑到市场和老百姓会受到影响，出现观望情绪，成交量大幅度萎缩，而恒大在上市后亦相当注重公司的稳健经营，对于现金流要求甚高，之前订立现金流不能低于100亿元，宏观调控后，公司将现金的余额提高到150亿元以上，最少也不能少于150亿元，最高的时候更高达210亿元。
也就是说，恒大正在提高财务安全底线。
清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士对此并不表示惊讶，她认为，这样的事情在目前的环境下显得十分正常，还有很多企业都有这方面的打算，只不过是没有公开披露。
但杜丽虹同时也表示，虽然房企都有提高现金的打算，但不一定都有效。有些向来比较积极的企业不一定能达到预期，比如，提高现金流势必会影响未来拿地迅速，而如果看见好的地想拿的话这个目标就很危险；另外如果未来市场比较弱化，也有可能会降低销售分流现金。
显然，恒大在拿地方面迅猛，为了保持固定规模的土地储备量，恒大每年必须不断补充土地储备。
按照恒大目前的情况来看，其开工面积保持在2000多万平方米，也就是说，以恒大最新公布的土地储备量，仅够其开发3年。
在此之前，许家印曾表示，恒大的土地规模要保持在5500万平方米左右，用了多少就要补充多少。按照这样的策略不变的话，恒大每年需要补充的土地储备不会低于2000万平方米。
截至2010年6月30日，恒大已付地价款239.4亿元，未付136.2亿元。而另一个还未计算的成本是，如果按照土地储备的扩展速度同比加大开工量，那么恒大每年将新增多少建安成本、人力成本呢？
薄利多销
即使恒大手握210亿元的现金，在提高财务安全底线之后，能否继续保持高周转率的资金情况还有待观察。
杜丽虹对此也表示，提高现金安全线和资金周转并没有直接的关系，但同时也承认会影响拿地速度，也就是说会影响未来的发展规模。但如今的恒大已经是在一个高速发展的快车道上，想要减速省油不是件容易的事情。
辉立证券的地产分析师陈耕认为，恒大目前走得太快，恒大之所以在土地方面如此积极，无非是利用政策对土地后期的预期计划。陈耕分析称，恒大可能是认为政府后期将持续放大保障性住房的土地量，而商品住宅用地相应减少。
同时，陈耕表示，因政府给了很大的压力，下半年房地产的投资增速会收缩，能满足企业的融资需求并不多。而近期政策明确表示对开发贷流向会进行监管，这也大大降低了企业的资金周转，现在恒大提高财务安全线，显然是为了更严厉的政策做准备。
事实上，恒大大规模扩展土地的底气来自对销售的信心，也就是说，恒大相信拿地后能迅速开工、迅速开售并能将土地尽快转化为现金。
为了销售，恒大采取了“微利”策略，但这并不表示恒大的销售就能够高枕无忧。
上半年，作为在新政后第一个全线产品降价的企业，恒大在4、5月调控风声最严之时也保持了不错的销售业绩，逐月上涨。但是当万科等房企也开始调整价格策略之后，恒大的竞争优势不再明显，8月业绩出现了今年首次环比下降。
其实，许家印自己都表示，对目前恒大不到10%的利润率并不满意。但从目前看来，这似乎还是一个无解的问题。
陈耕表示，恒大现在正处在以利润换规模的时期，因此现在不可能提高利润率，只有等恒大的市场占有率提高，才能去改善利润率的问题。
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