邹益民：商业地产不仅仅是房地产开发
作者: 邹益民 时间: 2010-08-13 14:35:14 来源: [ 观点网 ]
推荐文章：
花样年半年营收19.2亿 同比增42.8%
碧桂园回购4.5亿元可换股债券
平衡与节奏 SOHO中国商业模式“渐变”
博鳌人物志之谢世东：行业七年之变
合生创展广州重金求地 寻求商业地产新突破
老潘电话会：我不相信任志强刻萝卜章做假证
目前中国的房地产开发走了差不多20年，可以说大部分中国房地产开发公司严格讲都是一个住宅工厂。
2010年8月11日-14日，观点新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。
以下内容为平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生13日下午的现场演讲实录：
邹益民：我跟今天早上的孟晓苏总经理，我们两个以前都是做房地产的，现在都跑到保险公司去了。保险公司跟房地产有点观点的话，可能一个就是，今天早上孟总所讲的关于养老产业跟保险产品的结合的问题。
另一个我今天要讲的就是商业地产，因为保险公司有自己的写字楼的需求所带来的对商业地产的需求这么一个交接点。我讲商业地产另外一个原因是因为陈诗涛邀请我参加这个论坛的时候说目前很多房地产公司表现了对商业地产的一种热心，要求关于这个问题谈谈我的看法。我的看法可能是属于偏泼冷水那种。
目前中国的房地产开发走了差不多20年，可以说大部分中国房地产开发公司严格讲都是一个住宅工厂。为什么会出现这么一种情况呢？很多发展商都是去买地、盖房子、销售、回款，再买地，又重新。真正积累下来资产在手中的很多都是现金变土地这么一个过程，商业地产的不多，原因还是资金问题。
房地产本身是一个资金密集型行业，开发商从起步这十几年，为了能够尽快把资金积累起来去做大它。我们都遵循一个普通商业原则，希望货如轮转。资金因素是制约很多开发商没有做很多商业地产并把它保留下来一个最重要的因素。
第二个因素，需求的因素。在过去的十几、二十年过程中，社会上老百姓对住宅的需求远远多于对商业的需求，正因为有这么大需求量，做出来的房子都不够卖或者卖的很好，正是这个因素，变成大家都往住宅方面去做。
第三，技术因素。做住宅是大家比较容易看得见，相对来讲技术含量没有那么高。做写字楼特别做商场、酒店，它的要求更高一点。
第四，时间的因素。在这么一个大家都很狂热，急着去赚快钱的情况下，如果做商业地产的话，时间周期相对长得多。这也造成很多开发商在过去一段时间里，都不愿意去碰商业地产或者是只是把它作为住宅一个配套来做，而不是真正把商业作为主业来做一个最主要原因。
到了今天为什么大家又这么愿意去做商业地产？这是因为商业地产有商业地产的魅力，可能造成大家今天愿意做商业地产的原因，一个是中央这么多次的宏观调控，每次都是针对住宅市场。
除了这个政治因素之外，其他另外一个很重要的因素是，做商业地产可以分享到资产升值这个时段所给你带来的丰厚的利润。我们做开发商，开发住宅，假如是在上海的新天地附近，最辉煌的地段，十年前在那里的楼板价大概2000元，那个时候住宅在那个附近是6000元。今天楼板价已经去到3万到4万，也就是土地成本已经上涨15-20倍，如果10年间，资本金没有涨15-20倍，你回过头假如没有达到那个水平，等于是回到了起点。
当然现在我们说的几万块钱的楼也包含了这几年的建筑成本和建筑质量的改善，但是总的来讲，房地产的升值其实最主要的还是土地的升值。在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间，例如因为物价的上涨、劳动成本的上涨，造成你要建同样的东西的话，你所需要花的成本高了，所以它也存在一个升值，但是相对于土地升值比较来讲，土地升值这块空间要更大，如果你做了一个商业地产，拿在手上的话，你就很自然的就享受到了资产升值空间。这就是商业地产的魅力。
做商业地产还有一个好处，政府的政绩需求带来对地价很大的吸引。我们去买住宅用地肯定要招拍挂，但是买商业用地，当然也要招拍挂，但是可能因为政府希望你做这些东西，所以你就可能跟政府谈到一个比较好的地价。相对来讲最起码比住宅更有吸引力的一个地价。
第三个原因，城市化及消费需求带来的一个需求。在于城市化过程中做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特别二三线城市对商业的需求，特别商场的需求，还是蛮大的。对写字楼需求这块相对比较少。
第四个需求，上市公司对业绩的需求。上市公司如果纯粹住宅开发，因为销售存在比较大的波动性，今天房地产一调控，肯定价格就下来了，销售量也下去了，利润波动就出来了。但是假如你有一部分商业地产的话，你就能通过商业地产打底，给你一个很好的平衡。
比较典型的是香港的一个叫新鸿基地产的公司，一年利润就100多亿，但是来自商业、写字楼这些租金收益贡献大概60多亿，占到总利润的一半。哪怕是香港的楼市卖的好一点、差一点，造成它的销售利润有一个波动，但最起码那几十亿租金带来的利润已经在垫底，所以它的利润波幅就不会显得太大。还有一个，企业及老板荣誉感的需求。企业觉得我这里用了一个比较好的写字楼，有一个自豪感。这也是大家对商业地产的追逐。
我在这里再讲一个问题，商业地产是一个投资，不仅仅是一个开发。作为一个住宅的开发，你做完它之后，把它卖掉。这个过程就算结束了。有些开发商会继续做物业管理，有的开发商就把物业管理交给专业物业管理公司。
但是商业地产不一样，商业地产不仅仅是一个开发的过程，它实际上是整个投资的过程，还涉及后面的招商跟管理的问题。当你开发了一个商业地产的时候，你就要考虑你是把它散卖掉还是整体持有。
如果是写字楼的话，你把它散卖掉了，在我们行规里面，我们是把已经卖散的写字楼是不叫甲级写字楼，因为卖散的甲级写字楼，因为客户分散了，管理的协调方面有一定的难度，所以楼的质量也会逐步受到一些影响。所以我们不把它当做甲级写字楼，哪怕它原先的设计、位置、建造都是属于甲级写字楼。
如果是商场的话，你要把它卖散，那就更惨了。因为商场涉及到整个商场定位问题，如果卖散了，每个小业主有权在他的铺头卖想卖的东西，这边是卖高档服装，那边是卖咸鸭蛋的，那商场根本没有办法做下去。还有商场是需要推广的。如果卖散了，谁出推广费？没有这个，商场也是很难活下去的。并且商场如果做不下去，比写字楼要更加严重。
写字楼不管怎么说，大家关上门，各办各的工，没人知道。但是商场假如做乱了，这个商场根本就出不来，也是很头疼的事情。所以是散卖还是自己持有，是投资商业地产的时候就必须考虑的问题。
假如你是持有商业地产的话，决定这个商业地产的价值就是它的租金。这个租金的高低回报就是你这个商业地产成不成功一个很重要的因素。昨天陈启宗先生说恒隆的房子做了31%的回报，那是一个相当成功的例子。但是他所说的31%的回报指的是去年，而不是刚刚建好的时候。
恒隆广场跟港汇广场是非常好的例子，在上海，恒隆广场是做高端产品做得最好的。港汇广场做中高端产品做得最好，但是建成的前两年，也需要客户不断调整。客户调整，就意味着客户交不起他们想要的租金。所以客户必须走，他们必须做这个调整。
你要做一个好的商业，要能够使他成为一个好的投资，必须追求他有好的租金收入。当然你守了一段时间之后，假如找到一个原因整体去接受你，那是另外一回事。我这里强调商业地产从一开始做，你就要把它看成是一种投资，而不是纯粹的开发。
第四个问题，商业地产投资的风险。这也是我重点想讲的。大家都知道日本的房地产泡沫非常严重。今天上午演讲者也说了，日本房地产经过四个十年，经过几个阶段，其实日本早期房地产里面，它经过一个解决基本需求的问题，再经过一个改善型的需求时期，到了最后才是它的商业房地产最旺盛的时期。
日本房地产泡沫最主要的也是积累在商业房地产这个过程。做商业地产要考虑的重要因素是，要考虑商业房地产难以变现可能会压断资金链，做一个住宅的话，如果你碰到市场不好，你本来打算卖1万块的楼，你卖5000块钱，肯定可以卖出去。但是商业地产，当经济处于不好的情况下，你想半价卖出去，不见得能够卖出去。所以难以变现是商业地产一个特色。你就要看看难以变现会不会对你的资金带来很大影响。这是要考虑的一个风险。
第二个风险，在中国做商业地产同样要考虑一窝蜂出现在商业地产这个环节里。一窝蜂做住宅，过一段时间就消化掉了。一窝蜂做商业地产，那将是很可怕的事情。如果一个二级城市、三级城市一下子出现几十个商场、几十栋写字楼，那会是一个非常可怕的事情。因为那个不像住宅，随着人口需求增多，会把住宅逐步逐步消化掉。但是写字楼和商场的消化是需要很长的时间。
到现在其实我们还能够看到90年代中期有些城市所做的写字楼到现在还没有被吸收完。有的现在还是烂尾楼，包括海口我记得去年还有，重庆前两年还有。还有一个风险是网络效应对写字楼及商场的影响。
网络的发展只是这十几年的事情，但是实际上我们做商业地产要想退出机制，是一个REITs，但是它现在还有一些难处，第一，没有税收方面的支持。第二，资金。我们商业回报率远远低于投资者需求。这两者决定了REITs很难成功。
我就讲这些，谢谢各位！
24小时热点>>
企业资讯