　　因此我们还是看看自己的弱点为好，我们这个产业面对全世界未来20年都是最大、扩张最快、收入增长速度最高、需求最旺盛的市场。刚才很多企业讲自己怎么样在产品竞争、价格竞争上的思想，媒体经常讨论万科又降价了这些，但这只是低端的价格竞争力。下一个阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面我们有多少企业做好准备了？我们得看到自己产业的脆弱。

　　我们现在说有1.9亿平方米待售房，实际上这并不吃惊，如果我们老指望像卖大白菜一样卖房子，那这个产业是处于一个极端不正常的情况下。

　　国际上住房周期要比我们现在长很多，80年代末到90年代初，中国家电业发展过程，当时政府宣布只有国家部委一级企业才能生产彩电冰箱。但是今天中国成为当之无愧的世界家电大国，那些当年定点生产的名牌企业，今何在？淘汰的是个体，升级发展的是产业。

　　第二个缺陷，我们产业风险配置严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，这是不需要论证的事。风险是一种客观存在，人们不可能消灭风险。

　　我们举一个物理学的例子，一个气球如果壁后各处很均匀，可以吹很大。如果一个环节很厚，这个气球反而会破裂。老百姓以为100万买的房子，200万卖了，你从此不购房就赚到了100万，如果你想购买同样地段的房子，重置成本仍然是200万，那100万谁拿走了？政府。

　　我们很多开发商以为2000元楼面价拿的地，销售的时候涨到5000元，可以获取一块土地增值收益。其实大谬，因为你拿回同样地，获取同样质量再生产要素重置成本5000元，这3000元土地收益谁拿走了？政府。

　　政府通过卖第二块地方时把第一块地的收益拿走了，政府把土地增值收益所带来的财产性风险最终转嫁给了消费者。开发商也一样，开发商从银行贷的钱两块，一块是开发贷款，一块是通过消费者按揭贷款，然后交预付款方式获得了资金，实际上是与银行合谋绑架了消费者信用，实际上是消费者用自己的信用来替开发商做担保。

　　银行也乐观其成，因为按揭贷款不良率比开发贷款低得多。我们现在给消费者提供的都是浮动利率，浮动利率看起来是很公平的，单谁也不知道明天升息还是降息，风险一半一半。

　　消费者按揭贷款的时候可曾想过，在未来按揭贷款20、30年中，利率远远高于现在的机会是95%，低于或者持平现在的机会连5%都不到。我们的风险非常不公平地集中在一个点上，这正是产业不合理的一个方面。直接融资说了很多年，渠道反而越来越狭窄。这个问题我们提到这里为止。

　　第三个缺陷，交易主体缺位。我们房地产市场就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队。我们作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，直接做“零售”，全世界没有听说过。

　　供求双方之间没有任何缓冲的层次，只能导致供求双方空间、时间、价格、档次、质量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我们简单提到，老百姓买了房还是没有买房，有任何避险的工具吗？没有。为什么老百姓有恐慌性购房呢？为了规避价格风险。我们可以通过在国外很多地方都有的通过指数交易方式分流那些投资性需求，来使老百姓规避价格风险。

　　第四个缺陷，需求早熟。老百姓应不应该改善住房？应该。我们政策应不应该加大老百姓改善住房的步伐呢？非常应该。

　　但是实事求是说，中国城镇居民现在平均住房水平，中国住宅建设，像很多豪宅、独享尊贵这些词上，以及刚才钟教授还讲到将来上海、北京还有特高档的豪宅出现，这些和中国现在发展阶段明显超前了。

　　这个超前是有客观原因的，在过去十年中，我们不得不把资源集中于建设现代化的北京、上海、广州，因为我们得开奥运会，得开世博会，得开亚运会。

　　但是我们得承认这样一个事实，大城市相对于我们整体发展水平过于超前。政府也做出了一些不适当的承诺，炒房赚钱效应，三代人凑钱付首付都推升需求早熟。

　　实际上，当大多数人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的时候，恐怕很难实现大多数人买得起房。买房需要资产累积能力、抗风险能力。最近媒体爆炒一个卖葱的老太炒房炒成七套房，也在催生需求早熟。

　　以上是一些值得关注的深层次缺陷提供的一孔之见，仅供大家参考，谢谢！