　　70个城市环比10.3%，下降1.1%，新建住宅12.9%，下降1.2%。总体而言，差别化在加大。面积销售减速的城市也很多，但是从7月份也出现了一些销售增长现象。

　　总体而言，7月份是整个东部地区第一次进入负增长。如果东部地区负增长了，东部地区占到整个房地产68%、69%，中部和西部地区各占10%多，如果东部地区全线进入负增长阶段，全国大幅度进入负增长阶段可能性是巨大的。

　　从环比下降城市来看，4、5、6月份是增长，但是7月份是下降，说明有些城市已经出现了用低开盘的方式降低了价格基础。而在统计中，低开盘是以第一开盘的数为零计算房价增长，因此显现不出来。

　　比如原来卖3万元的房子，如果从3万元开盘再降到2.9万、2.8万，价格是下降趋势。但是如果拿一个新开盘，把原来3、4万房子直接卖到2万元，以2万元为零点结算，统计上有一个误差。因此环比计算，看到7月份是上升。国房景气指数连续4个月下降，已经下降了接近1.5%，这个下降也会造成后续持续增长。

　　但是房地产上半年增加税收却很多，房地产企业税收是占最高比例的。土地增值税增长97%，耕地占用水增40%，企业所得税增长83%，房地产营业税增长77%。统计中上半年新增财政收入增长近50%贡献率来自房地产。

　　很多人都在说房地产不是支柱产业，也不应该成为支柱产业，但是显示中财政增长最高的还是依赖房地产，如果没有房地产，可能后续危险会影响到中国财政税收。

　　价格很明显看到，土地价格增长速度非常快，这个增长幅度去年是3715元。住宅房价，按照这样一个增长比例，明年房价、后续房价都会持续保持10%以上高速增长，否则的话开发商就做不来了。

　　从已公布的半年公告中，最好的房地产企业也都没有完成时间过半、计划过半的业绩。很多人会说，下半年会追上来，下半年即使比上半年好的话，可能很多企业在今年也完不成，原来预定的销售计划、销售目标。

　　今年上半年公告中最好的是万科，销售金额猛涨，比去年同期上涨接近20%，其中一个重要原因是他略微降价，但是从销售面积来说比去年减少了8%。

　　昨天肖莉也说了他们把价格适度降低。但是我们从后面两个数字可以看到09年万科平均销售价格9958元，但是今年上半年是11483元，比去年平均价格提高了接近2000元。比如万科北京那个项目，原来预计卖18000元的，但是市政府不断的压，最后开盘价是13000多元，所以大家也看到，800多套房子一天就抢完了。

　　上半年数据指标说明什么？宏观经济仍保持较高增长，但下滑加速。宏观调控一般要求我们适度控制增长速度，可能一步下个台阶，但是连续几个季度到了7点几，就会一步下三个台阶或者四个台阶，下滑再加速的话，可能就是从窗户跳下去。

　　08年最大问题就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是第一位的，不会出现大风险。但是如果下滑速度过快，会影响明年。08年是极其困难的情况下，加了4万亿，好不容易把杠铃举到头上。最怕就是不是一个台阶一个台阶往下走，就是三五个台阶往下跳的情况。

　　通胀压力减弱，但未消除，因为7月份CPI是3.3%，是一个负利率状况，如果连续三个月，央行就会采取信贷调整措施。多数投行都估计今年全年CPI是2.9-3之内，不会出现大的通胀。

　　从目前看，供不应求的产业还是占多数，只有粮食在各种灾难因素下出现上涨。而CPI中粮食占主要成份太多，所以导致短期内仍然会维持一个通胀上涨的压力。

　　第三，我们看到房地产运行实际上在高位，但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来下降趋势。

　　第四，预期供求关系改善，库存上升，上半年未销售的库存是1.9亿平方米，这是历史高位。如果按照这样，今年估计超过2.5亿甚至3亿库存。库存量上升意味着推出量的加大，未来价格竞争会加剧，而且价格竞争在局部地区显示的更加明显，因为我们供求在地区之间是不完全平衡，从总量看，去年9月份开始增加投资和新开工。

　　在4月份新政出台会担心房地产业因为新政出台而拖中国宏观经济后腿，昨天也讲了房地产占2个点的GDP，可以不要他，如果不要他，从年初12%降到10%，但是如果房地产影响到其他行业，比如钢铁、水泥、建材，如果把这些行业都拽下来，那就不是两个点了。如果把60多个相关产业GDP也拉下来，对中国GDP就会产生影响。

　　第一，结构性矛盾越来越越突出。这表现在原来房价就比较低，土地比较宽松的区。100个城市，三四城市土地供应接近100%，二城市供应接近增长30%，一线城市只完成30%，大约缺70%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。结构性矛盾越来越严重。土地供应量并没有缓解部分地区严重的供不应求的情况。

　　第二，高档住宅下滑严重。在价格控制的情况下，我们出现了一个价格假象。在成都8000元以上房子卖不了多少，但是如果把价格调到6000元，可能迅速卖光了。冯仑把它叫砍头政策。比如在北京1万多的房屋销售在迅速增长，而且增长很快。

　　第三，重点城市土地奇缺。资源配置问题在历史就存在，过去土地计划一直按照人口或者户籍来进行计划，但我们在中部、西部地区很多省份是人口输出向东部地区集中，而东部地区是大量人口输入的城市，导致资源配置错配。

　　第四，下滑趋势愈加明显。原来以为在“国十条”出现后出现，实际上从7月份比较明显，我们估计8月份趋势更加明显，也许投资下降会超过10个点。从数据上分析，下半年总的供应量会增长50%，但是我们预计销售会少于上半年。

　　上半年完成3.9亿平方米销售量，如果小于上半年，全年预计在8亿平方米左右。我们比09年要下降15-20%，虽然销售额在增长，但是销售面积可能远远低于2009年，这是按目前情况来看，但是可能会出现几种不同的情况。

　　昨天晚上就问这个事，到底会出现什么情况，大概有四种情况，一个是价格下降，这个时候销售回升。因为价格下降带动销售回升。

　　另外一种现象是价格下降，而不回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的。第二种情况是价格不降的情况下，也会出现两种情况，价格不降，销售也回升，这是最好一种情况，对开发商最好，对国家也最好。因为价格没有出现大幅度下降，税收就不会出现，经济上就不会出现大的滑坡，但是销售会增长，会拉动中国经济。

　　另外是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。政府最想看到的就是价格下降，销售回升了。而政府可以接受的价格不降，但是销售回升。只要销售回升大概都是政府可以接受的。

　　开发商最希望看到的是价格不降，而销售回升。

　　冯仑讲了一个故事，一个女孩子早晨出来跑步，突然跑出来四个大汉把她拦住，这个女孩子想到可能劫财，说我去借钱。四个男人觉得他没钱。又问她借钱干什么？这个女孩子说我去看性病。这些男人觉得他没有钱又有性病，就放过她了。

　　昨天晚上我说该从的时候得从，从不是一定表示你有性病，也不一定表示你没钱，但是如果你不从，可能就把这个孩子收拾了。现在政策保障的是买不起房的人，所以大量建经济适用房。

　　我觉得这是一个观念上的错误，从全世界来看，所有政府都是不能保障所有人都有房子，只能保证你住得起房子，我们用廉租房保证。如果我们政策不改变的话，就可能继续犯更多错误，如果不改变这种政策条件的话，老百姓观念也不会改变，预期期望值也会大大提高，导致市场上对房价重视程度远远高于对市场经济的重视程度。

　　以价格为目标的调控最后就可能出现一系列的问题，最重要的就是我们昨天听到周其仁教授和樊纲教授讲到，他们认为根子在货币上。如果货币问题始终存在，如果我们土地问题始终存在，这个土地垄断、货币增量不解决，要等价格解决房地产问题，可能解决不了，最终导致市场机制破坏、金融体制削弱。消费转换的削弱，比如说梯次消费，变成一次性买一个大房子的消费。过去我们可以买一个远一点，现在不行了，矛盾后移而非消失，这个后移结果可能在明年产生更多问题。

　　一个很重要的就是到底是什么因素在影响房地产，我们认为住宅是由家庭收入和家庭分裂速度决定，不考虑人口情况的话，一定会产生错误的决策，而办公楼重要的是第一、二产业向第三产业转移的问题。中国出台政策以住宅为主的政策性打压限制性条件，人口决策上对中国未来的影响是巨大的。

　　这里可以看到我们每年结婚的对数大概900多万对，每个城市每年新增家庭户数1000多万户，从人口抚养系数看从3.13降到2.91，08年是2.86，09年没有公布，恰恰说明分裂速度是加速的。包括我们的抚养系数，从人口结构的绝对值来看，相当时间里头15岁到59岁的人2030年才能有，绝对数来说，非劳动人口年龄数会加大。

　　从人口红利看，2020后也出现一个巨大曲线，老年人开始花钱，而不储蓄了。我们和日本和韩国有一个巨大差别，他们都和我们曲线差不多，但是他们没有一个断裂。

　　为什么中国在这个阶段家庭分裂速度加速？就是中间出现了一个三年自然灾害、大跃进，人口高速死亡，所以出现一个裂缝，使后一个发展阶段劳动人口进入一个高峰期。

　　城市化的影响可以看到30%城市化之前是29%多，进入30后，我们迅速每年保持10年的2000多万人口的高速增长，维持10年多，此后又出现一个下滑，这个下滑到现在是1000多，对市场影响是什么？大约30%住房需要由外地人占有。

　　这个占有量是巨大的，所以导致我们在相当一个时间仍然达不到1：1的总供应。从套数来看，08年只有493万套总生产量，对全国住宅来说占70%，去年550万套，满足不了城市1000万人口新增家庭，仍然会导致供不应求，而这个供不应求还会持续很长时间。抑制消费是导致短期矛盾向后延迟，这个延迟在未来发生可能产生更大严重的矛盾。