　　现在保险法修改，已经允许保险公司投资不动产，但是还没有出最后的细则。但是保险业很早就允许保险公司投资养老设施，收购养老设施这已经是保险公司的共识，有一些公司已经小规模做了一点。在哪里建养老住宅呢？很多公司都找到北京五环路以外去了。到这些地方建房子，我称为荒山野岭模式。老人们为了减轻年轻人负担，走向荒山野岭，这种养老就不适合了。

　　还有一种，在海南、博鳌这种一年一季的养老方式，这种方式不错。我在中房公司工作了十五年，中房公司在我来之前就已经建了很多小区，为什么当年建了那么多呢。因为当时是一个计划经济向市场经济转轨的时期，建房是要指标的。中房一家的建设指标独占全国的20%，全国80%的都分到各个省市，国家要求中房用20%指标建了800多个成型的小区，这样建就推动了城市综合开发。建了就不是中房自住，就要卖，由此推动了中国的住房商品化。

　　但是20多年过去，第一批建的小区老旧了。因为今天有内蒙古的同志在这里，我特别把这个小区打出来。他们市委书记说当年团结小区是最好的小区。我补后面一句话，现在是最差的。四层、六层没有电梯，没有保温，46平米一套，老百姓住不下，就沿街搭棚子，这些棚子已经搭了20多年了。

　　这些小区就要改造，但是他们所在的位置都是黄金位置。最近中房各地公司在推动住房改造计划，总规模1.2亿平方米，老年住宅比例在这里要占10-15%，有的建20%。为什么呢？因为这里的居民都老了，城市也需要住宅，我们设计了15%的老年住宅。

　　像昆明的东华小区总共180万平方米的小区中，除了有CBD以外，还要有一定的老年住宅。这个地方房价也不贵，因为我们一直是秉承着高品质、低价位，把房屋价值上涨空间留给购房居民这样一种理念。做这件事情不光需要我们自己的钱，也还需要我们作为保险来投资。我们盼望保险业能够尽快参加PE，做LG，这种做法是国际上通用做法。中国也允许了。

　　除此之外，我还要介绍另外一个思路，以房养老。最近这些年我们引进了很多国外成熟的房地产金融产品，其中包括以房养老的反向抵押贷款。我在2003年就把中国实行反向抵押贷款的建议提交给温总理，温总理当时就批示了。

　　在温总理批示后，保监会、建设部又发了文件，主张开办，总理到副总理、国务委员都表示同意。保监会觉得挺好，可以开办了。结果等了七年。七年一直没有办，但是法律不完善的问题已经解决了，现在应该可以出办了。

　　为什么要提出这个问题？很多国家包括发达国家他们都存在着像我们现在存在的情况，叫住房富人、货币穷人。有很多老年人有了房产，但却没有多少资金来源养老，现行制度下这种房子只能传给子女。但是如果老人把房子卖了，就没有房子住了。有没有办法让老人住着房，又能够领到房子的销售资金？有办法，这就是欧洲起源的反向抵押贷款。

　　最近这十年，美国人改变了过去大房换小房、小房换公寓的养老方式。把房子抵押拿出来作为养老。这种方式发展很快，原来一年只能卖十几万件，现在一年几十万件，美国有100多万老人采取以房养老方式，根据房屋品质评估，确定给老人每个月多少钱，老人活着又住房又领钱，可以住到去世，这是人生资源非常好的配置，人活着需要钱、也需要房，人死了就不需要钱了，也不需要房了。

　　所以这是一个人生资源的好配置，老人把未来的房屋卖给了保险公司，他得到了是现世的钱。这种产品在日本也得到了发展，日本人是大约和我们同时提出了反向抵押贷款这样的产品，但是短短七年，日本已经有1/3老人通过反向抵押贷款实现以房养老，而我们还在原地踏步。

　　我们在创新理念上和日本人相比是不是出现什么毛病了？其实反向抵押贷款非常适合中国国情，中国老人没有多少工资，又没有办法给老人再买养老保险，但是中国老人通过房改，很多人就有了产权房，现在通过购买商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套为自己解决养老问题吗？如果老人把房子抵押了，一个月可以得多少钱呢？比如65岁的男性老人，房子是380万现值，平均寿命12年，这样每个月可以得2万，而且终生源源不断。

　　再分析分析女性，女性比男性活的长，所以每个月得的少，我们算下来这个老人一个月可以得1.4万。北京一个老部长问我一个月可以得多少钱，我说一个月可以得4万。因为这个老部长房改的时候是20万买的，按照4万元，一年就可以给他50万。

　　对投保老年居民的好处：第一，启动房产金库，补偿老年生活。第二，解除经济顾虑，愉快延长生命。第三，增强生活自信，保持社会尊重。第四，保护弱势群体，有利社会稳定第五，实现遗产税后，可以依法避税。

　　有人说我不入，我传给子女行不行？但是不要忘记了，全世界144个国家都有遗产税。中国一旦推出遗产税，你的房子对不起要交税，按照西方标准35%-65%的遗产税。但是做了反向抵押贷款就没事了，因为房子在有生当年就已经领光了它的全部。

　　我这句话说明白没有？就是命里有的，都领走了，剩下就不是你的了。这样就可以依法避税了。有人说夫妻两个买一套好，还是每个人压一套好，当然一个人压一套好，两个人买一套，每个月给的少。特别是现在老夫少妻盛行。

　　对社会观念影响很大，使得中年人不必攒钱防老，也不用跑到市场去炒房，还可以防止59岁现象，根治腐败。现在很多官员腐败就产生在59 岁，到那个时候就想捞一把。你比如说田凤山，国土资源部前任部长，他就是为了500万的受贿把自己断送了。一个有700、800房产的老人，一个月可以得5、6万，你为什么还要为了500万受贿呢？不就是没有这个反向抵押贷款吗？根据中纪委的同志说，有了反向抵押贷款后，有一半现在犯罪的部级干部就不再犯罪了。

　　当代人观念已经不是把房子传给子女了，他们说人生最大的遗憾是人死了钱还没花完。人生最大悲哀是人还没死，钱完了。反向抵押贷款恰好解决了这个问题。现在保险公司缺乏创新精神，整天拿着烂保单去追人家买，我们金融界这么调侃自己，一个人卖保险，全家不要脸。

　　为什么不做呢？保险公司担心之一，房价下跌。第二，七十年后怎么办？还担心中国老人传统观念难转变。中国毕竟有10%老人没有子女的，现在把他们叫丁克家庭，指望儿女养老是不可能的。这些有子女的家庭也指望不上，再不要说你自己房子已经有好几套了。

　　根据调研，很多老人是愿意入这个保险的，有了这个保险，就可以多了一个选择，就是以房养老。所以现在老百姓急切地希望保险机构能够推出以后，这就使得老人自己可以获得经济能力。这样房屋就可以多一种功能，养老功能。这是我的老师厉以宁加上的。这样做我们才可以更好构建和谐社会，所以我们提倡用创新方式实现以房养老。谢谢大家！