净利增长近四十倍 保利香港中报业绩“狂飙”

观点网

2010-08-03 01:00

  • 雪明认为,调控政策对楼盘的整体影响有限,下半年公司将把重点放在二、三线城市的楼盘销售上。

      观点地产网 武瑾莹 8月2日,保利香港公布了上半年的业绩,截至6月30日,保利香港营业额增长506%至27.65亿港元;净利润增长38.91倍至7.36亿港元,期内经营毛利率为38.6%,比去年同期减少1.1%,每股盈利为0.239港元。

      虽然上半年取得了不错的业绩,保利香港依然表现出了对下半年的谨慎态度。其今年计划的新开工面积为350万平方米,上半年动工面积为164万平方米,考虑到在不影响公司2011年的可售面积,又能节省建筑成本开支,故将全年的新开工面积计划削减至300万平方米。

      百亿目标未变

      中报数据显示,保利香港上半年实现预售/销售面积65万平方米,同比增长3%,接近完成全年销售目标144万平方米的45%;实现预售/销售额约47亿元人民币,接近完成全年销售目标100亿元人民币的47%。

      保利香港上半年实现的预售/销售分布在9个城市,其中一线城市预售/销售额15.8亿元,占整体销售额34%,平均售价约9600元;中西南地区省会城市预售/销售额21.3亿元,占整体销售额45%,平均售价约5700元;其他城市预售/销售额10.0亿元,占整体销售额21%,平均售价约8900元。

      保利香港称,上半年共有9项目新开工,当中4项目为首期开工。截至6月30日,保利香港在建项目共23个,在建面积约477万平方米;新开盘项目1个;竣工并交付使用项目3个。

      此外,上半年保利香共有15个项目已销售建筑面积结转交付,结转金额达20.83亿元,结转面积29.0万平方米,结转单价平均约7200元/平方米。结转面积当中,公寓占73%,别墅占16%,商铺及其他占11%。

      在保利香港中报披露之前,瑞信曾于7月30日对其上半年业绩作出预期,并称“相较09年的上半年只录得2.18亿元的物业销售额,报告预期保利香港今年中期的销售额达到31亿元,按年增幅高达14倍,原因是去年只销售了5个项目,今年就大增至10个之多,分布于上海、武汉、济南、哈尔滨、广州等地,涉及的总楼面面积估计达40万平方米。”

      瑞信表示,截至6月底,保利香港取得的合同销售额大致为全年目标100亿元的一半左右。因应年来的表现以及下半年会再推售其他房产项目,有信心全年合同销售可以达标。

      保利香港也表示,仍然维持全年签约销售100亿元的目标,并对以投资和开发房地产业务为核心的业务发展前景充满信心。

      此外,对于从母公司保利集团获得项目注资一事,保利香港主席兼董事总经理雪明在业绩发布会上表示,母公司将会续支持保利香港,但今年没有进一步注资的时间表。

      资料显示,今年上半年,保利香港已经从母公司获得了4个项目,分别位于上海、深圳、苏州和杭州等。

      资金充裕未有发债计划

      在中报业绩发布会上,保利香港表示全年动工目标自350万平米降至300万平米,对应的工程开支金额降至63亿元。

      保利香港融资公关部总监蔡伟称,公司今年全年用于支付土地的金额160亿元,上半年已动用110亿元,下半年将有50亿元投入。工程开支方面,由于公司降低全年动工目标,由原来的350万平米降至300万平米,故全年用于工程开支的金额会由原定的80亿元降至63亿元,上半年已动用23亿元,故下半年用于工程的开支会由原来的60亿元降至40亿元。

      蔡伟表示,降低有关工程开支并非出现财政紧张,亦非看淡楼市。主要考虑到部分项目会较原定的动工时间延迟,加上年初时预定的所需金额较大,故现时略作调整。

      据悉,截止6月底,保利香港手头现金97亿元,下半年将支付土地款项50亿元,工程款项40亿元,同时下半年将有逾50亿元销售收入回笼,加上40亿银行贷款。

      主席雪明则指,公司截至6月底负债比率由去年底的2.5%上升至63.2%,但暂无发债计划。

      对于保利香港负债的大幅攀升,瑞信表示“业绩好转下,保利香港因要应付公司规模的急速扩大,去年起不断从母公司获得项目注资,土地储备增加,难免出现资金净流出的情况”。

      虽然放缓了新开工的脚步,但保利香港并没有放慢拿地的计划,雪明表示,公司今年原定新增土储500万平米,上半年新增土储已经达标,达509万平米,下半年若有合适项目,亦不排除增加土储。

      下半年销售乐观

      对于未来的销售,保利香港还是比较乐观,雪明认为,调控政策对楼盘的整体影响有限,下半年公司将把重点放在二、三线城市的楼盘销售上。

      雪明表示,在中央及地方政府多项房地产市场调控政策下,内地楼市的投资性和投机性的需求得到明显抑制,调控措施减慢了公司在上海的项目销售进度,不过其他城市的项目暂时影响不大。

      他认为,下半年国家不会再出台更加严厉的调控措施,但是目前的政策也并无松缓的迹象,下阶段楼市整体走势会比较平稳。

      “中央的调控措施是一定要取得一定效果的,目前一线城市已经收到成效,短期内价格还会波动,但长期来看还是上升的趋势,在效果显现之后,价格还会有一个平稳的上涨。”保利香港董事副总经理韩清涛补充表示。

      针对早先国家勒令78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场的问题,雪明透露:“我们也有接手一些那些退出市场的企业的项目,这些公司的退市,对保利总体来说是一个积极的影响。”

      他同时透露公司已经并且正在参与国家保障性住房项目,目前主要集中在一线城市,“今年正在谈的项目大约是30到50万平方米。”

      雪明称,目前的市场是机遇和风险并存的,下半年如果有成本比较低的项目,公司仍然会争取。

      据悉,已在保利香港下半年开盘计划名单中的楼盘包括上海保利御樽苑、惠州保利山水城、南宁保利龙湖蓝湾、贵阳保利国际广场、贵阳保利春天大道及济南保利大名湖共6个项目,销售面积约25万平方米。

      对于这些下半年入市的项目,雪明表示不会出台大规模的降价策略,定价依照随行就市的原则。但他同时也表示公司首期定价保守,首先推出的都是刚性需求的小户型。

    撰文:武瑾莹    

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