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领袖访谈：刘晓光的"商业模型创新"思维

作者: 陈小丽时间: 2010-07-26 02:07:56 来源: [ 观点网 ]

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领导人的领导力是天生的，在他的血液里头就滚动着这种东西，后天你培训100年也没用，这是天生的。

　　观点网陈小丽 这是一个从来不缺乏领军人物的年代，但经历反复如刘晓光者，寥寥无几。谈到基金，刘晓光可能是最有资格在中国地产业发言的人，其已在基金之路上走了很远。

　　今天的首创集团构建了金融、地产和基础设施三大产业平台。用刘晓光自己的话说："我们都是做过融资的人，为了做地产必须找资本，没有资本就像人没有血液一天也活不下去。"

　　在"大资本"和"大金融"两条腿的支持下，刘晓光创造出一个叫做"新生活，全价值，新城市中心和新都市"的首创商业模型，将首创置业在逐步提升核心竞争力的同时，成功由传统开发商转型为发达国家流行的"地产营运商"。

　　7月21日，在首创大厦16楼的董事长会议厅，刘晓光聊起了他与首创商业模型创新的故事。

　　以下是观点新媒体对刘晓光的专访实录片段，更多访问内容将刊登在《观点》杂志"2010博鳌房地产论坛特刊"。

　　观点新媒体：最近保监会在一份声明中表示，保险公司投资范围将在下半年稳步拓展至房地产和未上市公司股权等领域，对此，您如何评价？

　　刘晓光：很难进入，原来是规定保险基金可以进入一级体系开发，现在也限定得比较严，我们也谈了很长时间。我们现在创新主要是两个方面：一个方面就是从金融角度，将来主要的自由基金除银行贷款以外，还有信托基金和国际私募，这方面我们有一些创新。还有最重要是我们商业模型的变化。

　　观点新媒体：就首创商业模型创新的话题您能具体介绍一下吗？

　　刘晓光：现在的开发商投的都是地产物业，第二个稍微复杂一点的就是商业地产，第三个叫做城市综合体。我们现在做了一个新的东西叫做"新生活，全价值，新城市中心和新都市"这样一个概念。这就把城市综合体也好，商业地产也好，把他再升高了一层。因为网络化时代以后，城市现在发生的变化，人不是在住宅区，写字楼了，他越来越联系得越紧密，所以我们在这几年的商业模型的倡导上，起了很好的作用。

　　我们分成三条线：一条线是传统线，就是地产，85%是住宅，写字楼，商业占15%，是一个小区的概念，或是一个大区的概念；第二条线紧紧跟首创的产业相结合，和母公司的城市综合经营的角度结合起来，有些地铁的地产，有些是我们基础设施延伸出来的地产，把他紧密结合起来，增加一些高收入地产。

　　第三条线就是和奥特莱斯通力合作，奥特莱斯就是新都市，新生活的概念，把他拔高了一点，体量非常大。现在我们开了三个项目，大概占300万平方米，全中国同时开工，资金量很大。这条线我们主要是想把以后的城市形态重新构造，创造一种新的生活方式，创造一种全面的价值观念，然后紧紧的把商业、住宅、旅游、娱乐、购物、物流一体化。我们的理念就是以奥特莱斯为核心，这是一个休闲购物的概念，然后紧紧的结合这个核心，构造出渡假、旅游、娱乐，大型购物和低密度的住宅一体化的新都市的概念，我们叫新都市新中心。

　　观点新媒体：这种模式的前提是什么？

　　刘晓光：前提是奥特莱斯来不来，奥特莱斯是很多的，他是一种业态，只有美国的西蒙和法国的奥特莱斯两只，才会成为品牌，国际的品牌公司掌握的品牌，我们要向他进口，比如说向代理商进口，在国内的代理商进口，价格很高。你要是跟他合资了以后，他能把他的品牌全都引进过来，原来很贵的名额，价格会非常低，三折到四折。

　　实际上我们是在创造新的商业模型，住宅加产业的模式，不断地推进。一个是奥特莱斯这个，即新都市的概念。第二个我们做了住宅加教育模式的项目，在北京到天津之间，把英国著名的中学和小学搬进来，然后再把国内其他的著名的学校搬过来，形成500万的小区。

　　另外在南京，也在尝试做这个。现在开工了三个，其他的都在启动，华东、华中，西南，西北。

　　观点新媒体：作为一种新的商业模型创新，在实施的过程中遇到哪些困难？

　　刘晓光：有四个困难。首先，量很大，将来可能资金需要几百亿，甚至上千亿，一般企业干不了，这个难度叫资本线，要有资金线，才能做这个事，那是需要大钱，将来融资通道要非常多，信贷，自由基金，基金，合作房贷，信托，国际私募都要展开，这是一条线。现在我们做的三个项目就需要160-170亿，投资量非常大，商业就压在那儿，不是一下子能赚钱的，要周转，平衡几年才能赚钱，这样住宅的利润要分给他。

　　第二条线叫做开发线。因为开发的能量非常强，现在要求很严，从设计，到施工，到交钥匙，这是第二条线。