正文

卓越押宝商业地产低调求取上市

作者: 梁嘉欣时间: 2010-07-07 00:55:40 来源: [ 观点网 ]

国信名盛置业36.23亿竞得芜湖地王

复地6月销售额7.5亿半年累计40亿

世茂房地产上半年销售额113亿元

宝龙地产6月销售额1.66亿择机进入一线

SOHO中国落榜记：“潘式营销”特写

摩根大通减持金隅股份136万股至11.93%

“卓越以开发商业地产为特点，手里拿到的都是深圳目前地价最高、最紧俏的地块，可以说在深圳商业地产区已有一定的话语权。”

　　观点网梁嘉欣 09年上市受挫后，卓越地产开始“低调”起来。而在低调的背后，卓越却在谋划着向商业地产转型。

　　低调转型

　　6月26日，卓越皇岗世纪中心正式封顶，世纪中心1号楼为66层超甲级写字楼，总高度280米，为目前深圳中心区第一高。据了解，卓越皇岗世纪中心包括卓越世纪中心1号楼及皇岗商务中心，这是卓越联合皇岗村政府联手打造的“双子星”项目，属于卓越世纪中心当中的两栋写字楼，卓越仅拥有卓越世纪中心1号楼的产权，而皇岗商务中心的产权则归属皇岗村所有。

　　据悉，卓越皇岗世纪中心采取只租不售的方式，而1号楼已进入招租程序，租金为160~180元/平方米左右。卓越地产相关人士透露，目前世纪中心1号楼招租情况还不错，吸引了不少世界500强企业入驻，计划于7月底正式推出。

　　至于2009年6月推出的3、4号楼则采取出售的方式，其中3号楼已在开盘不久便销售告罄，4号楼至今也销售了近八成。

　　5月份，卓越世纪中心4号楼最新成交价格在4.6万/㎡，有业内人士表示，以目前160元/㎡的月租来计算，5年后月租翻番将达320元/㎡，年租将为3840元/㎡，而按投资公平回报率为4%计算，卓越世纪中心五年后的售价将接近10万/㎡。

　　业内人士表示，目前世纪中心的租金价格适中，由于土地成本很低，为求充分的出租率，加上物业以长期出租为主，初期定价格会相对较低，但通过计算通货膨胀及中心区未来的租赁需求，租金翻番还是合理的。

　　除卓越世纪中心，卓越·中心大道的高层住宅裙楼街铺项目也拟于近期限量发售。

　　在发力商业项目的同时，却鲜见卓越在住宅项目上有新动作。卓越地产日前向观点新媒体透露，目前卓越已没有新的住宅项目推出，所有项目都在前期开发阶段，今年还是在售项目的延续。此外，卓越的重心已慢慢开始转移，以发展商业地产为主。

　　据了解，目前卓越积极参与深圳的旧城改造当中，其中不少项目将建设成城市综合体，预计将于2013年面市。

　　卓越地产营销总经理田博表示，按照房地产市场发展的规律，住宅的发展道路会越走越窄，而商业项目则能提供稳定的资金回流，同时，现在土地增值税较高，转型商业地产能减少该类型税收的支出。

　　他续称，现在卓越的项目主要集中在深圳、青岛、上海、北京、大连、长沙、杭州等城市，截至目前土地储备规模已有1600万平方米，未来卓越还将以并购、合作的方式在该些重点区域取得优质的土地。

　　对于两次IPO失败的卓越而言，转型商业地产，加上积极增加土储，这一切似乎都在为其日后的上市做准备。

　　资本故事

　　2009年第四季度，卓越再次决定“暂缓上市”，理由是发现“国际认购情况并不好”。同期上市的恒大却凭借“低价战略、富豪捧场、券商看好”获得超额认购。

　　有业内人士猜测，认购情况不理想，除了没有恒大的三板斧，可能与其土地储备量不大有关。此前曾有业内人士指出，香港资本市场对土地储备很看重，土储量大，证明该公司的发展前景比较好，反之，则难以估算该公司未来一年的盈利收益。

　　但深圳某业内人士则否定了这一说法。他表示，土储量大固然容易受到青睐，但并不是最关键的因素，像佳兆业上市时土储量也不大。资料显示，按可建楼面面积计算，当时佳兆业的土储仅约1246万平方米，此外已签署框架协议土地占地面逾1000万平方米。

　　有业内人士直指，认购不足的硬伤出现在卓越没能给投资者述说一个令人动容的“故事”。据了解，在香港上市的房企都要讲“故事”，即商业模式，以此来打动投资者。谁的 “故事”讲得好，就能吸引更多的机构投资者认购。

　　不少业内人士认为，在土储不足的情况下，商业地产将是卓越的“杀手锏”。“卓越以开发商业地产为特点，手里拿到的都是深圳目前地价最高、最紧俏的地块，可以说在深圳商业地产区已有一定的话语权。”

　　近几年，卓越也成功开发了卓越大厦、卓越时代广场一期二期、怡景中心城等多个商务综合体，并取得了不俗的业绩。但卓越并没有使出“杀手锏”，因此，“故事”也变得索然无味。

　　有知情人士表示，实际上卓越上市时商业地产并没有占主力。深圳资深地产人士林晓华表示，卓越准备上市时仍有几宗地块产权不清，而主打的商业地产面积比较小，出租回报率也远远没有满足条件。

　　林晓华指出，卓越目前只注重写字楼的建设，远远没有达到上海商业地产公司如世茂股份等的商业运营程度，仅依靠深圳稀缺的土地资源获取比较大的土地溢价，从而得到高利润。

　　田博则透露，今年卓越将继续“低调”，以发展商业项目为主：“由于宏观调控因素，这两年的市场都不看好，但到2012、2013年卓越会有一个爆发期，目前卓越各地项目都主要放在2012年结算。”

　　卓越此举，更像是痛定思痛。林晓华分析，卓越现在把住宅项目的开发期延后，用2、3年内主要做整个产品的研发，集中相当大的精力把写字楼的操作做熟练，使管理运营方面做得更加成熟。“商业地产并不是那么简单的，世茂也用了10年时间来做好商业地产项目的运作，招商只是商业地产的一个层面，要是长期搞业态、搞划分，还需要长期的积累，目前也还有很多不成功的案例，铜锣湾就是其中一个。”

　　有业内人士担心，卓越目前已无新推住宅项目，加上长期专注投入运作回本期较长的商业项目，资金链会比较吃力。但林晓华却认为，目前卓越的资金实力还是可以保证其未来2-3年的产品研发：“卓越以前在深圳湾卓越维港差不多回笼40亿元的现金，而且，卓越世纪中心3、4号楼以卖为主，目前几乎销售完毕，也回笼差不多40亿，手里握有的现金流能支撑。”