张涛 2010年房地产的冬天

来源: [观点网] 时间: 2010-06-22 17:51

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　　伴随着楼市调控重拳频出，诸多新政无疑给开发商带来了强烈的“地震”。

　　面对不确定的2010年，三湘股份副总经理张涛在接受观点新媒体的专访时坦言：“去年我们完成不到50个亿，主要来源上海和深圳市场，按照目前的市场形势，我估计今年的销售计划会比去年要少许多。像深圳这个市场现在也不是特别好，即便降价也不一定卖得动。”

　　对于公司的上市进程，张涛认为：“我们在上市路里面走了许多弯路，原来是两步走，同时在往前推进，但是现在看来IPO的难度更大，所以我们现在更着重于借壳上市。但现在市场紧缩，估计上市的可能性相对比较小。”

　　以下是观点新媒体对三湘股份副总经理张涛的专访实录：

　　观点新媒体：恒大率先降价后，在市场引起一场轩然大波，而SOHO中国董事长潘石屹却表示，目前开发商的资金很充足，可以撑上一年，对此，您怎么看待降价压力的？

　　张涛：相对来说，目前企业现金量还是比较充裕的，不像07、08年的时候。很多企业在07年的时候现金比较紧张，一出现销售交易额下降，就变得很困难，所以有降价的趋势。就目前而言，这种压力不是没有，但小一些，企业现在降价的动力没有以前那么大。

三湘股份副总经理张涛

　　观点新媒体：新政出台后，一线城市成交量都出现大幅度的萎缩，您认为在价格上会不会也出现带动全国楼价下降的波动？

　　张涛：大家知道凡是投资品都有这样一个特性，降价是比较困难。我们分析几种因素，第一是，二手房的降价比例是比较小，开发商去年的销售情况好，资金实力还可以，降价的动力不足，压力也不大。

　　第二是，一手房现在压力也不大，降下来很难，但是交易量很快会下降。交易量现在实际上已经下来了。目前来看，如果出现降价，只是个别情况。

　　观点新媒体：今年政府出台了非常多的政策来抑制房地产市场的过热，三湘自身的战略会否根据今年的“政策之年”进行调整？

　　张涛：其实开发商开发受宏观形势的影响是最大的，这些政策出来，对每一个企业都有很大的影响。

　　比如说年初制订的销售目标也不一定能够完得成，相对的开发节奏也会放慢。因为开发是要有大量的投入，去年市场好的时候，大家纷纷开工，争取有销售，但是今年大家已经感觉到市场非常严峻了，那么开发步骤肯定会放慢。

　　观点新媒体：三湘今年的推盘策略如何？

　　张涛：今年计划新推出5个中高端项目，因为全新的项目，牵涉到定位、定价，所以现在对市场非常关注。计划最早在今年7月、8月可能会推出9万平方米，等到11月前后，可能有一个20万平方米左右的项目推出。

　　观点新媒体：2010年公司销售目标大概是多少？

　　张涛：去年我们完成不到50个亿，主要来源上海和深圳市场，今年是想比去年的多，但是按照目前的市场形势，我估计今年的销售会比去年要少许多。像深圳这个市场现在也不是特别好，即便降价也不一定卖得动。

　　因为要上市，这个时候可能要对资本市场制订一个销售指标，但我们又没有上市，所以处于要制订和没有制订的一个关键期。其实我们年初提了一个比较高的目标，后来就调整了，但具体这个数字不太好说。

　　观点新媒体：去年好多企业排队上市，请问三湘上市筹备进展怎么样？会不会在今年就落实？

　　张涛：这个应该是我们努力的一个方向和目标，要说到何种程度，这个不确定性是很强的。这确实不仅仅是和企业努力有关，而且还与大势有关系。再一个，加上中国的政策。在这种形势下，房地产企业上市很困难，现在市场一紧缩，估计上市的可能性相对比较小。

　　观点新媒体：您如何看待公司的上市进程？

　　张涛：一般的企业肯定应该首选是IPO，在IPO遇到困难以后，才会想办法通过借壳上市来应对。借壳上市一个是成本高一点，另外一个股票的发行量相对来说少。我们在上市路里面走了许多弯路，原来是两步走，同时在往前推进，但是现在看来IPO的难度更大，所以我们现在更着重于借壳上市。

　　观点新媒体：您认为上市对于企业而言最大的收获是什么？

　　张涛：首先，房地产企业是一个资金密集型的企业，仅仅靠一个企业的资金，发展规模肯定非常有限，所以，上市借助于资本市场融资，企业发展规模会更大。

　　另外，上市以后公司知名度会提高，从资本市场的监管来讲，对公司也是有很大的好处。以前很多房地产企业还在担心要不要上市？现在大家基本上在想怎么上市的问题。

　　再者，上市后公司的治理也是会一步一步赶上来。中国房地产开放时间有限，这些房地产成长大起来时间也很短，所以管理相对还是比较粗放，通过上市这个平台对公司也是很有好处的。

　　观点新媒体：筹备上市，企业应该在土地储备上占有很大的优势，三湘是否在加快拿地速度？

　　张涛：我们现在比较关注几个地方。因为我们董事长是湖南人，但是我们在湖南没有做过房地产开发项目，现在想在湖南做一些项目，我们也谈过很多次。另外北京的市场我们也深入了解过，接触了几个项目。

　　观点新媒体：您刚才说公司想进入到湖南市场，对于选择进入新的城市，三湘是基于哪些条件进行选择和考虑？

　　张涛：我们比较强的一个优势是做中高端住宅，公司进入到一个市场，主要定位在中高端住宅。对市场我们主要还是一个宏观的方面考虑，比如说在09年的时候，公司的决策是市场推广还是走出去，现在我们还是考虑到未来的市场虽然销售额在下降，但是从房地产整个行业来讲，未来仍然向好，5到10年长期肯定是一个行业的发展，或许在市场偏冷了以后，反而是走出去的一个很好的时机，我们估计土地价格下半年可能还会下来一点。

　　观点新媒体：上海是三湘的大本营，现在国家的政策指向这些房价过高的城市，您怎么看2010年的上海楼市走势及房地产市场？

　　张涛：我觉得上海楼价涨得是快了一点，但是因为这个刚性需求量比较大。一个是刚性的居住需求，一个是刚性的投资需求。这两块比较大，何况这个市场相比热门的一线城市而言，可能相对来说健康一点，价格我觉得再上涨的机率比较少，交易量多。

　　从我们前半年第一季度经济指标来看，GDP恢复得还是蛮快。如果是这样，中央政府可能调控的力度就不会放松。我们国家的房地产更多的是一个政策市，这几年基本上都是靠政策调整来调整去。那么下一步到底怎样？我觉得不确定性的因素确实很多。

　　观点新媒体：“国十条”出来后，包括北京、深圳等地纷纷出台调控细则，然而上海细则却迟迟没有落地，对此，您怎么看？

　　张涛：北京细则严厉一点，深圳的细则还没有超出国十条的框架，比北京相对来说宽松一点。我们感觉到上海的细则有可能跟深圳类似，就是不会在“国十条”的基础上再突破太多，相对可能会融合一点。

　　观点新媒体：对于2009年及2010年的房地产市场，您怎样评价？

　　张涛：我觉得2009年是疯狂的一年，2010年更加理性了，对房地产行业的发展是有利的。有人说2010年可能是房地产的冬天，因为有了冬天才会有春天。不可能一直像09年夏天那么红火，那样不一定会长久。