建业地产河南很健康看准下半年

来源: [观点网] 时间: 2010-06-22 17:40

致信编辑

打印

评论

　　河南市场是非常健康的，现在的均价只有2600元，我们的平均销售价格还不如一线城市土地楼面价格。

　　5月18日，河南建业地产股东会在香港日航酒店主席厅如期举行，建业地产董事长胡葆森、行政总裁兼执行董事王天也、副董事长张石麟、财务总监邓文祖等高层悉数出席了会议。

　　在股东会议结束现场，建业地产董事局主席胡葆森、行政总裁兼执行董事王天也接受了观点新媒体的专访。

　　面对密集的调控政策，胡葆森强调，越是政策打压房价的时候，作为二三线开发商越感觉到有机会，“利用我们所在的市场的健康性来稳固土地储备的增加量，无论是中央的新政下来没下来，我们目前至少还没有修正我们的计划。”

　　用胡葆森的话来说，建业现在开始计划增加经营性物业的规模，未来的3至5年希望经营性物业超过100万平方米，建业地产的目标是希望在10年之内，达到占河南市场15%-20%份额。

　　以下为专访实录：

　　观点新媒体：您如何看待今年来政策对房地产市场的影响？

　　胡葆森：现在的主要问题还是消费者信心，大部分的消费者还是在观望。因为有过05年、06年、08年的市场的反复，消费者也有一些经验了，担心这次调控可能还是一个短期的，可能半年之后房价再度反弹，如果不买房的话，可能房价又起来了。但同时又看这次中央的调控力度比较大，认为房价下降的可能比前几次大，所以有些人还在观望。很多在买房的人还在这样一种矛盾情况下，还在等待。

　　在这样情况下，特别是一线城市成交量已经开始大幅度的下跌，也包括有些城市的有些楼盘也出现了房价下跌的情况。总体上看，对消费者信心的影响是全国性的，不仅对一线城市的消费者有影响，对二线城市的消费者也有影响，一线、二线、三线城市的消费者信心受到不同程度的影响。市场上的消费者大多数处在一个观望的态度。就房价而言，一线城市开始降价的楼盘比较多，二线、三线的城市开始降价的楼盘比较少，我看大概6月底前后，也就是大概一个多月之后，可能形势会更加明显。

　　观点新媒体：您认为形势会是怎样的？

　　胡葆森：现在大多数都是拿到4月底的数据，实际上4月份仅仅有10几天的时间受到了影响，但是前4个月看不出来。今年的前4个月还有大幅度增长，所以等7月份之后可能能够反映出这次调控效果。

　　观点新媒体：您觉得房价下调的空间有多大？

　　胡葆森：一线城市下调的空间还是比较大的，上半年一线城市的房价上涨得比较厉害，所以下调的空间就比较大。像二线城市，河南去年也在涨，但是涨的幅度也不太大，今年下调的幅度也不会太大。

　　现在我们拿到了4月份的数据，房价上升了15%，我觉得它没有什么意义，数据说明不了什么。就郑州市场而言，房价基本上没什么变化，但是成交量也在萎缩。

　　观点新媒体：您之前曾表示，作为二三线开发商，越是政策打压房价的时候，越感觉到有机会，2010年是否是建业一个很好的扩张机会？

　　胡葆森：是的，今年我们的投资增长和规模增长比去年增长的幅度比较大。从公司的角度讲，今年的销售、开工量、竣工量和去年相比都有一个很大的幅度的增长。

　　王天也：比如像今年开工的有200万平方米，当然确定今年计划的时候，是在去年年底和今年年初，那个时候还没有新政出来，但是现在即使有了新政，目前的状态看，河南的市场还是比较健康的。

　　刚才胡总也讲了，4月份只是受到了新政的一点点影响，从整个河南省的情况来讲，销售量和去年同期相比还增长了20%，价格和去年同期相比增长了12%-15%的幅度，所以从前4个月来讲是看不到任何影响的。

　　从我们公司过去大概4、5个月的情况看，如果看同比，肯定是增长的，即使是看环比，大部分我们的项目依然是增长的，这就反映了河南作为整个中国中部地区，有一个比较健康房地产市场和一个相当稳定的市场状态。

　　从目前的情况看，我们郑州的合同销售，无论是面积还是金额都没有受到大的影响。但是从开盘的来访量，比如说电话查询、客户来访，最近这两个星期，我们感觉到也有一些下降，但是对于整体销售来讲还看不出有太大的问题。我觉得今年二季度的数字，会有比较清晰的反映。

　　胡葆森：7月初可以看到二季度的数据，我想能够反映出宏观调控的效果。

　　观点新媒体：公司会不会考虑调低售价或者是降低今年的销售目标？

　　胡葆森：建业到现在为止还没有调低售价的决策。因为还是要看看5月份、6月份数字后，我们今年销售有60%以上是在下半年，所以这就给我们提供了一个非常主动的调整的时机。如果7月份我们看到二季度的数据非常差或者下降非常厉害时候，我们可能会把下半年的售价做出相应的调整。但是我们在建或者在售的楼盘应该是不会降价的。

　　另外，我们现在刚才王总讲今年新开工200万平方米，加上去年没有竣工的有100多万平方米，现在还有300万平方米在建工程，这样一个规模应该说会在今年、明年，大部分体现在明年。所以可以预见的是，我们公司在今年、明年的经营会比去年有一个大幅度的增长。

　　观点新媒体：公司今年会有25亿拿地，我们想了解一下公司在拿地方面的标准和方向是怎样的？

　　胡葆森：我们拿地还是根据当地的房价水平，像去年我们拿了地平均的成本还都在500块钱左右，所以我相信在这种形势下，政府在推出土地的时候，溢价不会有大幅度的增长。所以在今年下半年或者接下来的土地计划里面，土地的成本不会出现大幅度的增加。

　　观点新媒体：公司是否有计划走出河南，布局全国？

　　胡葆森：现在没有出河南的计划，因为河南的市场太大了，我们现在市场占有率还远远没有达到我们的目标。我们的目标是，希望在10年内达到占河南市场15%-20%份额。

　　观点新媒体：河南作为公司的大本营，您怎么看待河南的楼市？

　　王天也：现在一线城市有了比较大的销量下跌，但是价钱没有特别大的下跌。河南市场是非常健康的，现在的均价只有2600元，我们的平均销售价格还不如一线城市土地楼面价格。

　　另外根据我们公司的数据，目前我们的买家大概90%是河南境内的，大概80%是属于自用，也就是20%左右的投资。所以这个和一线城市相比是一个非常大的反差。中央新政主要的目的一个是打击抄家，是希望房地产市场能够有一个健康的发展，要把楼价迅速上扬的势头控制，而我们所处的市场和现在的一线市场相反，我们本身就是一个健康的市场。所以作为一个在中国中部地区的开发商，目前我们的市场是一个比较健康的市场。正是由于在这样的一个健康的市场，它的表现就是一个长期的、稳定的增长性，我们希望根据这个长期的增长性安排发展战略，就是说不断增加土地储备，不断扩大项目开发，不断增加销售量，不断地给客户带来更多产品。

　　观点新媒体：就是说公司今年拿地计划不会受调控的影响？

　　胡葆森：是的，我们今年的土地储备的增加量，无论是中央的新政下来没下来，我们也不会修正我们的计划，而是要利用我们所在的市场的健康性。到现在我们没有任何价格上的策略。

　　观点新媒体：要拿这么多钱买地，今年在现金上有问题吗？

　　胡葆森：面对现在的市场，我们有两个特点。第一，我们处在一个非常有利的健康的房地产市场，比起很多其他的在一线城市有大量楼盘项目的公司，这一点我们相对比较好。

　　第二，目前公司的财务状况非常健康，我们的资产负债率非常低。公司现在有大约二十几亿的现金，而我们的负债水平也就在二十六个亿左右，这为公司今年的发展提供了充足的资源。

　　当然我们还希望在今年继续扩大规模。如果可能的话，我们希望能够再增加一点负债，因为现在公司的负债率太低了。

　　观点新媒体：接下来还会有哪些具体计划？

　　胡葆森：我们刚刚做了一些部署调整，原来所有的利润都来自于卖楼，是一个纯粹的规模增长，就是靠规模增长来提高利润。从现在开始我们计划增加经营性物业，即商场、写字楼、酒店等经营性的物业，希望未来的3至5年经营性物业的规模超过100万平方米。

　　观点新媒体：主要是基于什么原因作出这样的调整？

　　胡葆森：实际上这个在我们内部叫价值提升，就是把持有的经营性物业的价值每年进行一个提升，对利润的贡献会在未来的3到5年内持续增长。我们希望在3到5年之后，利润构成有一部分来自于经营性物业的收入，就是租金收入。现在已经开始这样一个计划，所以在拿地的时候，我们会考虑在一些位置比较好的地方拿比较适合建商场、写字楼、酒店的地。

　　观点新媒体：现在有做住宅的房地产开发商开始尝试做一些商业地产，你认为根本原因是什么？

　　胡葆森：现在有一些现金状况比较好的企业，或者说比较成熟的企业都开始专注商业地产，主要还是调整自己的盈利结构。

　　观点新媒体：公司今年在融资方面有什么计划？

　　胡葆森：因为现在总体负债率低，银行和投资者都来找你，所以我们还有拿地的计划。我们有资金的需求，投资者有投资的需求，所以在这种情况下，随时都有可能实施融资计划。

　　观点新媒体：现在不是很多企业都在发高息债？

　　胡葆森：太高的利息我们就不会发了，我们的盈利水平也承受不了太高的利息成本。有的企业发得比较高利息的债务，我们也注意到了，但我们不会以那么高的利息来发债。

　　观点新媒体：目前好多企业跟一些机构，或者另外信托，不知道公司会不会考虑这方面的渠道呢？

　　胡葆森：我们最近也有信托计划，和工商银行，大概是7个亿左右。

　　观点新媒体：在您看来，楼市的竞争核心在哪些方面？对2010年的楼市您怎么评价？

　　胡葆森：政府在今年推580万套的保障房，这个可能是稳定楼市和稳定供应一个很重要的保障，因为我们注意到，过去政府提供保障房的数量在市场上占有比率是非常低的。现在有300万套的保障性住房加上280万套的棚户区的改造，我想这个580万套的房子真正能够推向市场之后，是整个中国房地产市场稳定的一个基本条件。当然还有土地供应，再加上消费者的不断臣服，开发商不断的臣服，这个市场才会越来越健康发展。

　　观点新媒体：政府推出一系列的措施后，仍有不少评论认为这些措施仍不够严厉，还会出现比较严厉的调控，对此，您怎么看？

　　胡葆森：可能中央政府也在观望，看看已经推出的政策的效果怎么样。无论是开发商、消费者，还是政府都在看二季度的数据，二季度的数出来之后如果能够反映出政策调控的效果，我估计更加严厉的政策就不会出台。如果二季度之后房价还继续上涨，不排除推出更加严厉政策的可能性。

　　观点新媒体：国外很久前就征物业税，您觉得物业税符合中国的国情吗？如果征收压力在哪里？

　　胡葆森：在全国范围内推物业税的可能性在短期内是不存在的。

　　物业税太复杂，中国的房子由原来的计划经济转为现在的市场经济，原来的福利性分房和现在的商品房交叉的这种产品太多了。现在的情况太复杂，我个人认为至少在目前还不太具备推出物业税的条件。