地产新生意：私募掌门人苏鑫

来源: [观点网] 时间: 2010-06-22 15:32

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　　高和投资的运作模式可以简单概括为：向山西的民间资本募集资金，投资收购北京等一线城市商办物业，对资产整合经营后继而售出以获得投资利润。

　　离任SOHO中国运营总裁之职已有半年之久，现在的苏鑫，有了另外一个身份——高和投资董事长，国内第一个以商业地产为投资方向的私募基金掌门人。

　　创业的初衷

　　在苏鑫的描述下，高和投资的运作模式可以简单概括为：向山西的民间资本募集资金，投资收购北京等一线城市商办物业，对资产整合经营后继而售出以获得投资利润。

　　一线城市、商办物业，甚至还有山西的煤老板，苏鑫和他的高和投资仍然带着其SOHO中国时期的些许影子。苏鑫坦承，其在SOHO中国11年的任职经验，是影响其创立高和投资及拟定投资方向的一个重要因素。

　　“去年10月份我就出来创建这家公司，那时候我就要判断我为什么要做基金，我将来要投的是哪个方向。”根据苏鑫的判断，相对于国外基金占房地产投资市场份额的60%至70%，国内基金目前在房地产投资市场上的比例还很小。他作了个比喻“基金的情况有点像网上购物--现在占有的份额很小，但是发展空间是巨大的。”

　　于是，“高和投资”应运而生，离开了SOHO中国的苏鑫选择了继续留在地产的舞台上。

　　资产精装修

　　苏鑫又在这盘新生意中添注了新的想法，即其最为推崇的“资产精装修”概念。

　　将属意的目标物业收购，然后引进特定要求的租户，经过重新包装和整合后，再连带租约将物业出售予以安全性资本，除如此进行一次高额度的套现外，苏鑫和他的团队还将作为已出售物业的资产管理方，从而获得长期稳定的回报。

　　苏鑫的这种经营概念已经与潘石屹一直称道的商业散售模式大相径庭，这种模式的创立与执行，苏鑫扮演过不可替代的角色。

　　对于这种新的转变，苏鑫显示出了一个过来人的观察，“我看到很多商办物业的购买者，他们买到商铺并非‘精装修’的资产。而到现房出租的时候，底商也并未有太多的定位与管理，他们为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去，降低了这些商办物业的品质和价值。”

　　在苏鑫眼中，租客才是商办物业的价值所在，重销售而轻管理的商业模式已经显得不可取。“我不要炒家”，按苏鑫的描述，对租户必须要设定准入条件，“租户必须是注重社区交往的，有时尚感的，有品牌的”。

　　苏鑫的预想是，只有引入这些符合所设定条件的租户，才能更好地使他的物业中的商业环境提升，从而更好地使物业升值。

　　安全性资本

　　而作为私募基金，也要面对基民短时间、高回报的要求，经“资产精装修”后的物业最后还是要通过产权出售获益。对此，苏鑫似乎并不希望把辛苦整合包装后的物业出售套现后立即抽身而去。苏鑫更希望在一次性获得大量利润后再进一步发掘项目的剩余价值。

　　作为这个一石二鸟计划的核心，苏鑫需要找到一些“安全资本”作为高和投资物业的买家。在苏鑫的眼中，这种安全资本在北方而言多指向能源、矿业的民间资本。

　　“这类企业并不会进行炒房，他们追求的是持有这些物业，然后通过租金取得收入，以及资产经营的升值，他们看重的是这个资产能不能抵御通胀，看重的是一个更长远的利益。”苏鑫向观点新媒体这样描述其对安全性资本的定义。

　　高和投资将手中的物业资产出售给了安全资本之后，摇身一变再成为这些商办物业的资产管理者，从而获得长期稳定的管理费用。

　　长期的回报

　　从负责装修的泥水匠到升格为大管家，苏鑫巧妙地游走在“可以承担高风险但须有高回报”的山西资本与“可以接受低回报但须低风险”的安全资本之间。

　　每一次的游走，苏鑫也会留下一些东西，或者可称之为“种子”，能够使他的高和投资固本培元的“种子”。而这些“种子”便是苏鑫在出售的商办物业中留下来进行自持的部分。

　　苏鑫并未具体阐述怎样的部分将用作自持，只是抽象地强调是“特别优质的部分”。但他透露，在新近购入的中莎广场项目中，就有部分会留在自持。不难理解其对物业进行自持的原因。基金的核心竞争力是获得私募的渠道，而高和投资不同于国外的基金操作手法，也对其自持物业造成了影响。

　　高和投资的每一次私募过程都会具体到每一个项目。当物色到目标物业，拟定投资方向后，苏鑫会将该次投资的方案送到每个战略合作者手中，由他们自己决定这个项目投与不投，投资多少。因此，高和投资每操作一个项目，他的合作投资人都不尽相同。

　　这种高和投资与它的战略合作者可能出现的频繁接触，就要求两者之间时刻保持着亲密的关系。除去一次性卖出大部分物业以满足基民的短期回报预期外，将富余的资金投资到优质物业上可令高和投资获得更为长期的资金流，也通过这些稳定的资金回报，维护着高和投资与战略合作者的关系，为以后再一次合作提供契机。

　　离开SOHO中国之后的苏鑫是因何走向了私募的创业道路？在私募之风渐盛的今日，高和投资与其他私募基金相比有何特别之处？带着这些疑问，观点新媒体专访了现为高和投资董事长的苏鑫，以下是访问实录。

　　观点新媒体：目前国内地产私募基金正进入一个新的活跃期，除第三方发起的之外，如上海复地等房企本身也成立了一些私募基金。能否先介绍一下高和投资的一些基本情况？

　　苏鑫：高和投资是第一家专注于一线城市核心区域核心商办物业的私募基金。除此之外，高和投资还会给购买我们物业的安全资本提供资产管理服务。

　　观点新媒体：为什么选择一线城市商办物业作为主要投资方向呢？

　　苏鑫：目前北京高档公寓的租金回报率仅为1%-2%，而字楼和商铺租金回报率可达4%-5%。“商住价格倒挂”现象极为严重，商办物业价值被低估。

　　再者，现在的政策并不打压商业地产，商办物业将转向快车道。同时，随着经济的平稳增长，预计今年末及明年北京的办公物业的租金将有明显的稳定增长，因而现在是进入的一个好时机。

　　为什么要投一线城市核心区域呢，实际上在2007年以后，房地产就已经资本化了，资本化以后呢，房地产市场就跟股市一样，一定是波动的，高了政府就要打一打，低了可能会托一托。所以这种波动性改变不了，既然改变不了，我们就要找波动性比较小的。于是就选择了一线城市、核心区域。

　　观点新媒体：除了是专注一线城市商办物业外，高和投资与其他房地产投资基金相比，还有什么不同的地方？

　　苏鑫：基金有两类，一类是直接投资，在运营然后卖掉。虽然高和投资的物业最后也是会出售，但我们还会为投资者提供资产管理服务。

　　为什么要提供资产管理服务呢？因为基金能赚钱的方法虽然有很多种，但是要更好地生存下来，就必须为市场提供额外的价值。我们看到很多商办物业的购买者，他们购买的商铺其实并不是经过“精装修”的资产。到现房出租的时候，底商也没有进行过太多的定位与管理。投资者为了短期收益，就大量地把好的位置随便租借出去。这样就可能造成了整个底商的租客品质下降，进而导致了这些底商的价值也随之下降。

　　实际上商铺的价值是由租客决定的，是由未来的人流决定的，是由消费群体决定的。不是短期的一次性租金决定的。这种情况下呢，这些投资者就等于买了没人管理的毛坯资产，那么我们就必须来“精装修”。

　　我们先把底商买过来，然后根据社区人流对项目作一个定位。像我们“凯德华玺”这个项目，二环以内顶级社区，我们根据它的消费人流作了一个定位，我们称之为“三空间”。这些商务人群，除了居住、办公，第三个空间就是人们交往的环境，尤其是在社区附近的人的地方交往的环境。所以三空间的概念强调的就是人们之间的交往，强调的是时尚感。因此，我们要求的商家都必须有时尚感，都是连锁的品牌的，强调交互。这样我们根据定位就把租客引进来了。

　　把这些高品质租客引进来以后我们再将这些物业出售，卖给安全资本。安全资本它并不看重短期的回报，它们需要的是长期的稳定的收益。然后我们再作为安全资本的资产管理公司，提供管理服务。

　　观点新媒体：具体应该怎样去筛选这些租户呢？

　　苏鑫：我们会要求它是安全资本，而不是炒家。炒家我们不会让它进来，我们通过租售的比例来限制。然后它会有一个资产管理的承诺，我们是唯一一家资产管理公司。

　　观点新媒体：所以您现在投资的项目，最终都是卖给这些安全资本。

　　苏鑫：你投资一个项目，要获得利润，这个项目最后还必须有出口。租金收入可以是一方面的出口，品质提升又是另一方面的出口。

　　其实国外的商业地产基本可以有REITs，或者养老基金可以作为出口出去。我们国内，REITs肯定是一个出口，但目前还在探讨，毕竟目前还没有出来。另一个出口，我们看到的是安全性资本。

　　它要求的回报可以低，但是它必须要长远，所以必须要有一个游戏规则，把这些安全资本整合在一起。一个安全资本的规模再大，也不可能出现一栋楼里只属于一个大客户这样的情况，因此我们需要制造一个规则，而这个规则就是我们提的“资产精装修”。比如说一个大业主的资产容易升值，容易做资产管理，一百个小业主就比较难，但是不是说100个小业主就处理不了呢？也不一定，不过我们还是希望是5个客户左右，少一点的。他们购买了一栋楼，我们定好了游戏规则，通过我们的资产管理可以让它的资产不断升值，这也是一个出口，现在看来是一个比较现实的出口。当然，REITs是我们必须要研究的，只要有这个机会，我们就会通过这个来变现，REITs就是变现上市，它也由资产管理公司来管理，我们开始可以是一个基金管理公司的角色出现的，我们投完以后呢，通过REITs，直接形成REITs上市，或者卖给已经上市的REITs，但是REITs还是需要一个资产管理公司去管理它，而我们就是这么一个角色。

　　观点新媒体：将手中的物业“精装修”之后，商业环境已经得到了提升。再将之出售会基于怎样的一个标准？

　　苏鑫：其实，钱就跟人一样，是具有个性的。不同的钱属性就不一样的。比如说我们私募的钱，是追求高回报的，是可以承担高风险的。但在前期的话，或许不愿意回报时间太长，一般也就是2年左右，最多3年，所以最后我们会将物业出售。

　　而还有另外一些钱是追求低风险的，只要跟银行的利率对比着能抵御通胀就可以了。这些看准的是中长期，比如说5年10年不等。这就是上面我们说的安全资本，比如说北方比较多的能源行业。

　　观点新媒体：也就是说，高和投资的回报期是2-3年。那么回报率呢？

　　苏鑫：回报率因项目而异的，因为我们现在作了一些修正，并没有像国外那种基金模式：一下子融了很多的钱，然后放在一个资金池里面，但比如说5年的投资期中，其实钱是在第二年才投出去。

　　我们是怎样做的呢，我们是先建立一些战略合作者，彼此有很好的关系和信用，而且有着各自的投资偏好。然后具体到每一个项目，我们这个基金的投资人是可以不一样的。每次出了具体的方案都会拿给投资人参考，然后他们才决定这次自己要投多少。高和投资的基金形式其实是按项目来操作的。

　　观点新媒体：当初您是怎么决定创立高和投资的呢？

　　苏鑫：其实就是创业吧，当时之所以从SOHO中国出来也是这样心态。和潘总也谈得非常欣慰，在一个月的时间里，大家通过沟通得以理解。可能人到一定年龄以后，会有自己的一些思考，对我来说，就在想是不是应该自己做一些事情，跟一些朋友一起做一些自己更喜欢的事情。创业的心态，然后就根据这个心态去选择将来要做什么。

　　观点新媒体：从一个大公司的上位离开，会不会经过很难的抉择？

　　苏鑫：对我来说不大，因为我是从心里想做一些事情。其实这个想法在去年初就开始了。人到四十不惑，就开始琢磨人的一生到底要做什么事情。人生的目的是什么，事业的目标是什么，后来想一想，就基本想明白了，然后也看出了一些方向。

　　观点新媒体：离开SOHO中国自主创立高和投资后，对于高和投资，对于目前其他的私募基金，您怎么看它们的一个发展前景？

　　苏鑫：去年10月份我就出来创建这家公司，那时候我就要判断我要投什么，为什么要做基金。在外国，基金是一个房地产主要投资手段，可能占房地产投资市场份额的60%至70%。在国内的话，基金的情况有点像网上购物--现在占有的份额很小，但是发展空间是巨大的。从这点来说，基金一定是未来房地产的一个方向，但会不会达到一个很高的份额现在还不好说，但一定是一个方向，而且发展得非常快，所以我就决定做这个事情。

　　观点新媒体：对于目前房地产市场的调控您有什么看法？

　　苏鑫：我的一个判断，今年是房地产的一个制度调整元年，当然，现在只是一个直觉。现在公布的土地供应量，是前几年年均的三倍以上，政府已经看到，解决房地产市场的问题就是怎样去把供应量增加，没有其他的方法。

　　实际上在外国的经验，比如美国看，100多年的房地产数据统计历史来看，普通住宅只是一项消费产品，不具有投资属性。1998年之前，住宅售价去掉通胀以后每年的涨幅只有0.6%，1998年以后，是因为IT产业衰落，出来的钱很多，就开始炒房地产，美国的房地产泡沫也在那个时候起来了。而政治上又提倡市民要去买房子，这两个动力相互作用下，房地产的消费属性才变成了投资属性。

　　但从发达国家的经验来看，普通住宅是没有投资属性的，只是一种消费品。以后随着制度的变迁，朝着这个方向走下去的话，住宅一定还是去投资化的。

　　观点新媒体：高和投资收购了北京中莎广场，这个项目目前是怎样的情况？

　　苏鑫：中莎那个项目的位置特别好，在燕莎这个地方周边是低密度的管理示范区，环境很好，未来出租的潜力也很大。因为那边其实很多大公司已经周围的生态小公司。同时，使馆、法律机构、服务咨询机构等，但附近却几乎没有像中莎这个项目的写字楼提供，所以我们非常看好。

　　而高和投资在中莎广场中，也将扮演着两个角色：战略投资人及部分物业的持有者。当然，我们同时也为持有该物业的安全性资本提供资产管理服务。