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新政的棉袄：雅居乐业绩大降暂停买地

作者: 武瑾莹梁嘉欣时间: 2010-06-04 03:27:16 来源: [ 观点网 ]

万科：一线城市降价压力大将调整新盘售价

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雅居乐：下半年暂缓买地预留现金发展项目

雅居乐：股价未反映公司价值视现金状况回购

雅居乐南京项目受调控影响严重重庆项目降价销售

“期望调控措施可尽快清晰,好让发展商、金融机构及消费者等各方有所准备”，陈卓林表示。

　　观点网武瑾莹梁嘉欣 在6月3日雅居乐的股东大会之后，其集团主席陈卓林、副总裁刘华锡、副总经理兼公司秘书卫静心一起接受了媒体的采访。向来低调的陈卓林也主动回答了媒体对于雅居乐的众多提问。

　　即使雅居乐的高层一再表示自己的资金链绝无问题，但新政对开发商的作用已经显现。据雅居乐最新的数字得出，其销售业绩正在大幅下跌。而这也是目前大部分开发商5月业绩表现出的共同现象。

　　销售业绩大降

　　陈卓林于股东会后表示，对今年全年销售前景看法审慎，首4个月表现合约销售尚算不俗，合共达到75亿元，但5月份由于内地打压房地产市场较为凶猛，令销售成绩不太理想，该月合约销售约10亿元，较以往每月约20亿元下跌约50％。

　　据雅居乐5月10日公布的4月份销售业绩，截至2010年4月30日，雅居乐共录得约75亿元的合约销售金额，实现合约销售面积约73万平方米。其中，4月份实现合约销售金额17亿。

　　事实上，雅居乐销售大减的原因之一是曾经为公司业绩带来较好贡献的区域和楼盘受到新政影响严重。据陈卓林透露，雅居乐南京项目受调控影响最为严重，几乎无业绩入账。

　　而在2009年，南京雅居乐花园以约20亿元的销售业绩，连续第二年成为南京市年度销售冠军。

　　雅居乐旗下位于重庆的地产项目，开售遇上政府宏调遏抑楼市措施，故项目开盘平均价格由原先目标每平方米8000至9000元，下降至目前约7000元。

　　但他表示，利润水平仍会不俗，开售当日已售出接近200套房，套现1亿多元。陈卓林表示，重庆很多开发商目前都不敢开盘销售，而雅居乐还是"够胆开盘"，因此有这样的业绩也是不错。其表示，该项目首期推售价因应市场情况,故未有高开销售,但预计未来数期推出时售价会有较好表现。

　　此外，雅居乐的大本营中山项目的销售也有回落。

　　因5月恒大旗下楼盘全线降价，引发媒体对其他开发商是否跟风降价尤为关注。陈卓林对此强调，现时内地地产市场，主要受政策及买家心理影响，而非楼价过高，集团目前平均售价每平方米约1万元，具一定市场竞争力，亦广受市场接受。不过，他亦指出，集团平均地价成本仅约1000多元，称有空间可让集团再决定。

　　事实上，雅居乐对今年的销售目标已有明显收缩。据年初公布的计划，雅居乐2010年的销售目标为330万平方米，而陈卓林表示，以现时每平米均价约1万元计算,保守估计,今年销售额可超过200亿元。

　　而在今年4月16日雅居乐业绩发布会时，陈卓林还曾表示"今年目标销售面积339万平方米仅比去年增幅22%左右，其实是比较保守。今年我们会有15个新项目推出，包括亚运城、海南等项目，现在海南最低也到达16000元/平方米，因此，10000元/平方米的均价容易实现"。

　　显然，雅居乐对市场的判断已经发生了转变，对于2010年已经不再那么乐观。

　　多渠道融资调整资金状况

　　而因销售明显下降，雅居乐的资金状况和财务健康水平也成为了关注的焦点。

　　副总裁刘华锡表示，雅居乐授信未有受银行收紧贷款而影响，目前仍有超过100亿元授信额。4月份雅居乐发行了6﹒5亿美元债券，息率8﹒875％，较之前一批于06年发行的4亿美元、年息率9％的债券更低，也成为今年内房股发债所取得的最低息价。雅居乐该次发行债券旨在为提前赎回2013年9月到期的4亿美元债券融资。

　　昨日，雅居乐副总经理兼公司秘书卫静心也在会后表示,雅居乐还将有2亿美元银团贷款于本月28日到期,现正筹组贷款再融资。

　　而对于回购股份，卫静心称,过去一年雅居乐回购的股份数量占总股本约3%,而年初至今,用于回购的金额达6.8亿元,涉及1.13亿股股份。“公司回购股份是看好前景，市场因素对股价亦有影响，与集团业务经营未必成正比”。

　　陈卓林则表示日后会按股价及现金状况决定是否增加回购公司股份，目前公司的股价未能反映公司的价值。

　　就集团开发进度方面，副总裁刘华锡透露，要视乎集团现金流以及销售状况"以销定产"，按季度综合三年开发量作评估，未有明确指出集团会否因应宏调而倾向减慢开发进度。

　　海南项目分拆上市日程未定

　　4月23日有报道称，雅居乐有意分拆海南业务上市，市场估计集资规模可能达数十亿，甚至百亿元。

　　据雅居乐发行票据的销售文件披露，由该公司及摩根士丹利分别占70％及30％、并持有海南项目的冠金投资，有意分拆于港交所或其他认可的交易所上市。雅居乐将透过上市减持部分权益套现，以体现海南项目的投资价值，但会维持其于冠金的控股地位。

　　雅居乐于海南只有一个清水湾项目，然而总建筑面积达985万平方米，占雅居乐总土储30％。若从雅居乐去年资产净值259亿元推算，海南资产净值仅86亿元，但这是从成本计算。如以去年当地每平米均价1万元计，海南资产值高达985亿元，市场估计若冠金上市估值中间落墨，集资额将达数十亿元，最进取预测更达百亿元。

　　清水湾项目已经成为了2009年雅居乐最赚钱的物业。

　　雅居乐2009年在售项目分布在全国16个城市，共计27个项目合计销售面积279万平方米，销售额226亿元。其中，海南清水湾当年录得64亿元的销售额，成为雅居乐2009年销售最多的楼盘，占得雅居乐近30%的业绩比重。

　　受惠于国际旅游岛概念大热，清水湾项目在今年前三个月销售大热，甚至一度脱销，但随着海南热渐渐散去，清水湾的销售也不复以往火爆。

　　对此，陈卓林回应称,分拆海南项目暂未有具体时间表,虽然海南项目占公司盈利现约达28%,去年入账超过20亿人民币。即使日后能成功分拆上市,对公司的盈利表现亦不会构成大影响。

　　陈卓林解释,若海南项目上市后,将成为雅居乐的子公司,盈利同样会对雅居乐提供贡献。

　　此外，卫静心还透露早前为海南项目以受限子公司形式筹组发债，年期达七年，为使该笔债项的条款与去年发行的3亿美元债项一致，公司须在取得同意下，按去年所发行债券内容，及将未来7年可能出现的情况写入条款内，以加大弹性。

　　期望政策早日落实

　　在新政之下，每家开发商都无法逃脱大环境对其的影响，包括雅居乐。其实，已经很明显的是，受新政影响，雅居乐几个项目的销售大减。

　　“期望调控措施可尽快清晰,好让发展商、金融机构及消费者等各方有所准备”，陈卓林表示。

　　陈卓林进一步解释,现时的调控中,如"两套房"、"外地投资者"等定义均有含糊不清的地方,他期望调控可以尽快清晰落实,令发展商作好准备,以争取合理盈利。他又预期未来2-3个月,将成为调控关键时间,公司在此期间会保持观望态度。

　　陈卓林表示，现阶段会暂停物色新土地，并且倾向保留现金，一切要待政策出台，再观望一段时间后才会重新入市购地。

　　陈卓林指出，目前内地遏抑楼市政策主要是从税收及融资入手，地产商以及银行纷采取观望态度，他举例指，海南有超过95％买家来自外地，主要为度假及投资用途，政府与业界均在探讨有关控制外地人买楼的政策，他亦相信政府调控并不希望令楼市出现问题。