长安八号的赌注 奥园逆市旺销调查
作者: 陈小丽 时间: 2010-06-04 01:24:25 来源: [ 观点网 ]
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虽然数据显示销售业绩强劲，但奥园方面对于长安8号项目的具体销售额始终保持讳莫如深的暧昧态度。
观点网 陈小丽 5月份多家房企的销售业绩几近“腰斩”，富力、龙湖及世茂当月的销售环比跌幅都近四成。在这样的环境下，中国奥园刚刚公布的上升业绩就显得格外抢眼。
旺销的疑问
6月2日晚间，中国奥园宣布，旗下多个楼盘合同销售创下佳绩，项目从高端住宅到商业物业合同销售均呈现热销势态。2010年1至5月，奥园实现总合同销售额突破10.9亿元，较去年同期上升3%，实现合同销售面积为9.4万平方米，平均销售价大幅增长169%至每平方米约1.16万元。
据奥园新闻稿，其中去年收购的北京长安8号豪宅项目销售也持续保持了强劲势头，成为公司今年销售业绩的主要贡献来源项目之一。
这是奥园进京开发的第一个项目。长安八号位于北京CBD区，建国路与西大望路十字路口，总建筑面积为25万平方米，由两栋高端公寓组成，其中可销售住宅面积12万平方米。此外，还有近3万平方米的自持商业，用于打造成高档商业物业。
奥园对长安8号寄予了厚望，在奥园看来，长安8号的销售可为其未来2-3年的业绩作出贡献，如果长安八号的住宅部分全部售出，预计可套现130亿元左右。
然而，值得困惑的是，虽然数据显示销售业绩强劲，但奥园方面对于长安8号项目的具体销售额始终保持讳莫如深的暧昧态度。长安8号营销负责人、中国奥园总裁助理梁秀蕾以最近不便受访为由，拒绝透露任何的与销售相关的信息。
根据可查询的公开资料，日前长安8号开放样板间推出的部分豪宅，其单价高达12万元/平方米，单套售价逾2亿元。观点新媒体以购房者的身份致电长安8号售楼处，其销售人员表示，确实存在这样的“楼王”，“即将推出的楼王单套面积1800平方米，价格是预计在12万元/平方米左右，单套售价1亿多元至2亿多元不等”。
销售人员还称，实际上该项目的起价是5.6元/平方米，均价8万元/平方米，自3月开盘正式对外销售以来，以来已经签约30多套，均价在2千万-4千万之间，但具体的销售额不太清楚。
针对早前市场对长安8号土地证和在建工程已经抵押给银行，可能无法与买家签订正式购房合同，开发商只能按每套收取50万人民币定金方式与买家签订预售协议的问题，销售人员则回应称：“项目可以上市交易签合同，项目确实存在抵押，实际上北京所有项目都会有抵押，在正式签合同之前解押，属于开发贷款，我们项目在做开发时，肯定需要向银行做贷款。”
长安八号的赌注
观点新媒体还从北京市房地产交易管理网查询获悉，长安8号在北京市房地局备案的推广案名仍为“擎峰”。早在2008年10月及2008年11月取得两张预售许可证，截止目前，长安8号公寓已签约套数35套，已签约面积11936.9平方米，成交均价为57498元/平方米，此外，长安8号酒店已签约套数1套，已签约面积1542.64平方米，成交均价80000元/平方米。
但有消息称，已经预售的公寓中有部分的签约是在长安8号开盘前。就在今年的4月份，长安8号的大陆地区销售代理商易居中国悄然退出，随后，长安8号组建了自己的销售团队，梁秀蕾为项目负责人，原重庆奥园销售经理杨建新为营销部经理，重新开盘销售。
北京多位业内人士向观点新媒体坦言，并不好看这个烂尾多年的楼盘复活。“开盘时机不好，碰到调控，定价过高，没有什么特别的优势支撑这个价格，而其犯了汤臣的毛病，物业无易主，让买家担心，如果有买的，应该以投资客为主，那个地段，不合适居住”，有业内人士对观点新媒体如是表示。
对此，奥园主席及行政总裁郭梓文认为，政策不是影响长安八号销售的因素，“关键是项目是否是好项目，长安8号由于产品和物业高端性，所以定位方面是走高端路线，从销售情况来看，在北京豪宅市场来说，我们的销售还是比较理想的。”
根据奥园的一名营销高管此前在接受观点新媒体采访时透露的消息，奥园还打算将把该项目的持股权由40%转换成51%，正式成为该项目的控股股东，预计该股权收购将在今年9月份完成。
“去年收购长安8号40%股权付出8.3亿元的代价，郭梓文要完成增持股份至51%的计划，意味着还要为剩余11%股权支付巨额的现金，去年奥园销售额约28.8亿元，奥园还需要从该项目回笼资金以支付股权收购的代价”，北京一业内人士分析称。
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