招商地产：增发都卡在国土部那里了

来源: [观点网]      时间: 2010-05-20 09:56
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　　招商地产没拿过地王，有大股东全力的支持，应对调控和调整，然后迎接下一轮的发展，没有任何问题。

　　4月19日，招商地产公布了2009年的销售业绩。2009年，招商地产的销售收入是84.9亿，比去年同期上涨了338%，结算面积是62.48万平米，同比增长了151%。营业收入是101.37亿，比08年增长了183.72%，营业利润是22.74亿，比08年增长了76%，净利润16.44亿，比08年增长了33.93%。

　　招商地产的步伐显得不紧不慢，似乎并不为外界的因素而变动。在“招保万金”四个房企中，招商去年仅拿了8块地，耗资80亿元，不过是保利、万科去年拿地的零头。

　　在同日举办的投资者交流会上，招商地产的高管们齐到现场，董事总经理林少斌回答了不少关于招商的发展问题。除此之外，到场的还有副总经理贺建亚、副总经理胡建新、副总经理王立、总经理助理彭良万、财务总监黄培坤等人。

　　以下为招商地产2009投资者交流会现场问答实录：

　　Q：招商地产在珠三角、长三角环渤海地区发展比较活跃，怎么看这些区域发展的不同和未来发展的空间？招商在南京有两个项目，今后在南京有没有拿地的计划？还有G67地块有商业的部分，商业运作未来有什么优势？

　　林少斌：招商地产从90年代就进入南京做了新街口的写字楼，后来我们又开始做住宅。南京是个非常重要的城市，我们会在那边持续地发展，会寻找各种各样的发展机会，包括住宅的、商业的。G67的地块是在地铁上的，对于商业的打造非常重视，我们希望做成区域的商业中心，目前也是在设计当中。

　　Q：招商增发计划已经进行了哪一步？因为现在地产股的价格比较低迷，当时定的28.12元的发行价会不会调整？此外，之前说78家央企要退出房地产，招商是否有接手一些项目的打算？

　　黄培坤：增发的问题我们和大多数企业一样，都卡在国土资源部那里了。目前国土资源部在审查之中，公司按步就班做好每一个环节的工作。

　　当时我们的股价是36元，现在地产股在不断地下调，我们的股价跟大的房地产板块差不多，会不会调整？招商的增发价已经调了，调到20.6元，打了一个9折。20.6元是一个最新的价格，网上已经挂出来了。

　　林少斌：关于78家央企退出的项目有没有意向的问题，我们都在努力，有一些项目已经在洽谈，也有一些项目签了一些意向性的协议，但是不便公开。在央企这一块大家是兄弟公司，招商很有兴趣能够通过合作或者是收购，把招商地产做得更大、更好。

　　Q：请问怎么评估近期政策对招商地产2010年业绩的影响？如果这个市场向不太好的方向发展的话，招商地产将怎样渡过这一段可能比较艰难的时光呢？在北京通州的房价已经到了3万，想问问贺总对北京房价的理解。

　　贺建亚：现在预测房价是最困难的事，跟估计半年以后的天气形势怎么样是一样的，十分的困难。不管怎么样，北京的房价这两年涨得确实是非常得快，但涨得快的到底是不是真正好的项目，是不是品质各方面非常好的项目，客户是不是真的认同，需求的能力能不能有效地得到支撑，这些都没有太多的去跟实际市场方面进行有效的链接，而是变成全部都涨的情况，这确实是不正常了。

　　也正是因为这种不正常，中央政府最近有一系列遏制房价过快上涨的政策，这些政策都会有一定的滞后期。但是我相信在这一系列政策调控之下，特别是最近出台了关于房地产金融方面的一些政策，一定会对快速增长的房价起到比较强的抑制作用。

　　通州的房价到了3万块钱是否合理？我觉得这个一定是要用市场需求来回答。其实各位都非常熟悉和了解中国城市房价的变幻以及与国外房价的一些对比，目前房价收入比居高不下，有的地方到3万，甚至6万也不足为奇，但是有些房子不该是这个价格，涨到这个价格就有不合理的现象。

　　我相信市场调整、市场监测才是最好的试音石，后面的具体形势我觉得很难有一个准确的方向，就像月盈了以后要亏，潮起了以后要落，这一个必然的规律，涨得过快也会有必然的调整。

　　林少斌：国务院国发10号文十条，里面最核心的是收紧房地产信贷，就是二套房、三套房的按揭。收紧之后肯定会影响市场，也就是说资金总量会减少，对销售价格、销售量都会带来相应的影响。

　　另外一个重要的方面就是对于保障性住房的供应，这一块中央要求现在保障性住房和中小套型的商品房加起来要达到70%。其他的像增加土地的供应、市场秩序、销售环节的监管、提出一些税收方面的问题，但到现在还没有看到税收有什么具体的措施。

　　我个人认为，在目前市场过热的情况下，国务院推出这些措施是一个预料当中的事情，我们也可以回忆两年前当时的调控措施也是力度很大，市场就是在一轮一轮调整里面去不断地发展。我们总体也是希望整个市场能够在政府的作用下、发展商的作用下、消费者的作用下得到健康的发展。

　　对于市场的认识方面，第一，现在的宏观经济形势和两年前金融海啸、全球危机的形势是完全不一样的。中国的经济也很健康、很好，我们可以看到去年GDP的增长，今年一季度GDP的增长，一季度到了11.9%，CPI只有2.2%，所以第一个要看的就是宏观形势跟当年完全不一样。

　　第二，我们要看到刚性需求是巨大的。刚性需求一方面是城市化的过程；另一方面是老百姓改善住房条件的需求，有很多是年轻人成长起来要买房子结婚，都是属于刚性需求；还有一块是现在城市更新改造的需求。刚性需求是巨大的，这个市场长期有很好的预期、很好的前景。

　　第三，去年全国的销售形势很好，绝大部分的发展商都回收了大量的现金，所以发展商应对这一轮调控来说，手头的现金跟上一次比不一样。上次是银根收得很紧，发展商都没钱了，但这一轮去年都收了很多钱回来，所以也有很好地去应对这一轮调控的资本，自己兜里有钱、有点实力。

　　第四，中国的老百姓可投资的产品是不多的，但是老百姓手头有钱，所以要抑制所谓投资投机的房地产。我觉得中央去抑制房价过快、过热这是正常的，但是老百姓觉得没地方投资，还是会买房子。买股票好不好？在座的很多专家，还能买什么。放在银行好不好？利息这么低。历史经验告诉大家，一轮一轮的调控完了还是在发展。

　　最后一个，在过去两年开工面积调低了很多，所以去年下半年开工面积会调高，因为开工面积前两年减少之后，现在整个市场是供应量不多，但是需求这一块很大。买一套房90平米以下现在还是不变，利率有优惠、首付20%，国家是鼓励的。买两套作为投资这个也没问题，第二套房是50%的按揭，比利率高的时候现在的利息1.1倍利息也不高，所以我觉得环境还是不错的。

　　所以说，接下来是不是很困难？会过不下去？我现在还看不到这样的一个情形。

　　实际上，招商地产没拿过地王，有大股东全力的支持，蛇口的地、漳州的地、前海湾的地，有很多的储备，应对调控和调整，然后迎接下一轮的发展，我是充满信心，没有任何问题。

　　Q：招商销售增长的幅度主要是来自产品价格的大幅上升还是某特定区域或者是产品的销售增加？2010年目标均价是1万元，可能呈现下滑的趋势，是不是反映了公司对今年的销售比较谨慎？公司今年对新增土地储备计划如何？招商局集团今年是否会注入资产和土地到公司？

　　林少斌：销售面积和销售额方面，其实每年的楼都不一样。全国前20家的房地产公司，每年都有一个销售额、销售单价、销售量的排行。去年招商地产在销售的总面积、总金额上面大概排在15、16位，但是在销售单价上排在第4名，我们做的高端产品比较多。

　　黄培坤：去年整个的销售价格和面积都有提升，总的还是面积增长更多，我们的均价比普通地产商稍微高一些，因为去年我们兰溪谷的销售得比较好，还有曦城等。

　　高端楼盘在去年整个销售所占的份额还是有一定比例的，今年这一类的楼盘相对少一些。今年1万的平均均价是不是作价格下行预测？其实没有。年初制定计划的时候，也以为市场不是一个很低、很保守的市场，价格应该是比较高的。

　　在去年底的价格会比较稳定，有一个稳定消化的过程，无论是需求的消化还有整个的市场，还有整个第四季度经济的上升速度都很快，我们觉得那个时候应该说是一个比较繁荣的阶段。所以我们现在的价格是比较合理、比较理性、比较稳定的一个价格，面积跟去年也差不多。

　　林少斌：我们会根据销售来决定最后要不要买地，也就是说卖得多可能要买得多，这是自然的，把东西卖了不买原料回来下一步没法再生产。今年销售是不是能够按计划来实现还要看市场。买地策略方面，就是在已进入的城市要可持续发展，这是我们的重点，每一个城市都必须要一直做下去。

　　我们在积极开拓新的二、三线城市，今年做了不少的工作，有结果会披露，但是具体的城市数量现在说不出来。我们整个的经营理念和作风就是招商局整个集团历史上都这么形成的，我们是一个稳健的公司，也是一个负责任的公司，今天要说拿多少亿买地说不准。

　　Q：招商地产曾经说过五年再造一个招商地产，这个计划进展如何？招商下一步拿地目标放在二、三线城市，有没有一个大致的范围？招商地产未来有没有参与旧城改造的计划？

　　林少斌：“再造”的意思就是想把指标再翻一番，总资产、净资产、销售量、销售额、利润如果翻一番，就认为再造了一个招商。如果每年平均增长15%的话，5年就是翻一番，如果增长20%就是4年翻一番，如果增长26%就是3年翻一番。

　　我们觉得，每年增长15%应该是非常有信心的，因为过去的十年远远超过这样的一个增长幅度。整个行业越来越成熟、竞争越来越激烈，行业的利润会跟社会的平均利润会逐步的接近，所以不能把增长计算的比例算得太高，但我们是充满信心的。

　　第二个问题，我们在积极地考虑进入二、三线城市，因为二、三线城市的机会很多。今年我们已经去了多个城市，很多的项目在谈。

　　另外一个，跟一些企业的合作也非常重要。刚才讲到央企的问题，不能说国资委宣布对方退出，他就把这些资产贱买或者怎么样，大家必须谈好，有很多的机会。

　　还有一个是旧改，我认为当地的房价要达到一定的水平，旧城改造才能推动。现在全国都在讲旧改，广东有一个政策是，在三年内旧改的项目不用走招拍挂程序，可以直接协议拿地，很多的城市都在做。

　　广州、深圳、上海、北京这些一线的城市，房价已经到了一定的水平，旧改是可以做得动的。招商在深圳，对于深圳的旧改积极参与，也有两个项目已经签了协议，现在正在推进当中。另外蛇口工业区的旧改我们也在做，蛇口工业区的一些老的小区，像单身宿舍的小区，现在已经没有市场了，需要改造，我们也在做这方面的工作。

撰文：武瑾莹审校：0

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