房地产政策走向正常化

来源: [观点网] 时间: 2010-05-19 10:27

致信编辑

打印

评论

　　回想一下在一个正常的年份在怎么经营、怎么开发、怎么赚钱，不能照着09年的状态。

　　今天我想谈几点看法，供大家参考。我刚刚从香港调研了几个地产商回来，香港的这几个大的地产商，在国内的参与程度目前为止都不是太高，内地的利润最高的就是20%。他们现在想进入国内市场，我去调研调研为什么他们这个时候开始想进入内地市场。

　　有一点非常有趣，几个地产商的高管说，发现国内的地产商朋友，花很大的力气在媒体各个方面来论证房价还要涨。我早上起来还看到任总写的博客：房价要继续上涨的N个理由。

cmhk

<< 巴曙松研究员国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师、中国银行业协会首席经济学家

　　实际上作为开发商来说，特别是国内的开发商，就是一个加工制造业，买地-买砖头-贷款-盖起来-卖。现在这个房价大幅上涨，对这个行业的人来说很有意思，房价大幅上涨其实是很快的把东西消耗了，很快把自己未来的增长空间减少了，但很奇怪，我们国内的地产商，就是搞住宅建设类的地产商，偏偏还说房价要涨，而且要大涨。

　　所以现在我把问题也提给大家，大家可以反思：对于我们的业态来说，真正有利的环境是什么？就是和地价差不多吻合的房价涨幅，其实是更有利的一个环境。

　　当前房地产政策走向

　　全球在09年掌握宏观政策方向都是比较同步的，也是有史以来全球各国第一次大规模的联手经济刺激。09年大家如果做房地产投资、股市投资，理论上政策方向很好把握，因为只有一个方向，就是加速。到2010年不太好把握了，开始分化了。

　　澳大利亚加息加了三次；俄罗斯、匈牙利却减息；美国的失业率虽然还是很高，但是在缩小；欧洲情况则在恶化。所以中国在这个环境里面，今年又出了一个题目叫“退出”，就是09年的政策刺激很难持续。

　　退出是外国人用的，中国领导人用的词要文雅一些，叫正常化。在09年底的中央经济工作会议部署2010年任务的时候，有很重要的一句话，就是“2010年的宏观政策有一个非常重要的基调，要从2009年的非常时期的非常政策，平稳过渡到正常时期的正常政策”，所以叫“正常化”。

　　所谓正常化，就是要分析09年的政策有哪几个是不正常超常规的，就要将它正常化。

　　大家经常说中国09年积极的财政政策和适度宽松货币政策，但从严格意义来说，09年的货币政策未必很宽松啊。你看，央行的基础货币投放，09年投放了5000多亿，08年投放了8000多亿，09年投放的比08年还少；财政政策也不是很积极，4万亿才投资1.1万亿，09年4800亿，2010年大概5000多亿，09年的投资到了4季度还剩2000多亿没有用，有什么积极的？

　　所以真正导致巨大变化的和超常规的实际上是下面三大块：第一、地方政府投融资平台问题；第二、信贷高速增长，9.59万亿；第三、房价出乎意料的大幅上涨。

　　这三块在应对09年金融危机里面发挥了巨大的积极作用，这一点毫无疑问谁也不能否认。但是既然2010年我们的政策任务是要正常化，这三块也要正常化。现在政策调控主要就是针对这三块来讲的。

　　我看很多分析师说，中国某些地方相当于迪拜，泡沫严重，这个观点错在对中国不太了解。中国的地方政府和国外发达地区的政府不一样，我们有固定税收收入，各种政策多了。再一个，不要担心地方政府投融资平台出现大的问题，出现问题只有一个可能，就是各个地方的土地价格暴跌50%。如果有这个可能，那你就担心吧，如果没有，你就不要担心。

　　第二个规范的就是信贷，去年9.59万亿，增长得太多了。09年信贷放那么多，10年这7.5万亿怎么算的呢？回到我们长期的信贷货币政策执行的经验值，就是GDP的增长加上物价，加上三到五个点的空间，就是属于宽松的部分，9%左右的经济增长，3%左右的物价再留三到五个点，就是7.5万亿。

　　信贷正常化方面还有一点值得大家关注的。去年四个季度信贷投放的分布比例是4321，去年说是信贷宽松，但你如果在一季度没有贷到钱，二季没有贷到钱，三、四季度就不容易贷到钱。就是投放很不均衡，过去四个季度的比例是在4321的水平，今年压力比较大，所以领导觉得投放要均衡一点，把一季度再压一点，所以大趋势就变成了3322。

　　一季度跟去年历史同期比，应该是信贷最紧的时期；第二个判断是三月份的信贷投放，对二季度的信贷投放有很大的影响。

　　一二月份已经投了不少了，一月份是多少？1.2-1.3万亿，二月7000亿，三月份如果再一个7000亿，全年7.5万亿的30%就超过了。所以信贷没有出很大的意外，一季度很可能就是紧缩最强的季度，如果三月超越的话，有可能会延续到二季度。

　　我想讲的意思是，大家都要正常化，房地产也是在正常化，去年那样的年份，也不能指望每年都出现。

　　我们回想一下，在一个正常的年份在怎么经营、怎么开发、怎么赚钱，不能照着09年的状态。书上用的词叫“百年一遇”，如果真想再碰到就再等一百年。

　　城镇化的具体路径

　　去年底的中央经济工作会议，已经把城镇化作为非常重要的一个扩大内需的增长点。

　　对城镇化忽悠最厉害的我想应该是麦肯锡，最近几年，几乎每年都呼吁，所以我建议房地产老板可以找麦肯锡的报告看一看。麦肯锡关于城市化、中国发展的空间，对全球化的影响都有评估。

　　一个是09年应对危机里面确实很多地方通过加速城市化扩大了内需。

　　第二个，领导人从决策上判断，意识到后金融危机时代，全球经济进入了低增长时期，我们要找自己的路子，所以在中央经济工作会议里面，对城镇化的定位是调整经济结构，扩大内需，扩大内需靠谁呢？以城镇化为依托。

　　最近有一个很重要的会，金融市场和房地产界的朋友都应该关注，这个会的题目非常长——他们的题目要向观点学习，多简洁，城市观点论坛——那个会叫“省部级主要领导学科学发展观，加快促进经济方式转变高级研讨班”。

　　这个班每年开一次，去年为了应对危机没有开，应该是属于每一年里面最大的一个政策基调的最权威的决策机构。全国只有140人参加，一个省一两个人。

　　一般来说，我们不重要的事情开大会，重要的开小会，特别重要的就不开会了。

　　所以那个会开得小，但很重要，四个中央首长都做了重要讲话，这里面对城镇化的部署和思路我觉得特别值得大家关注。

　　第一就是中国城镇化的路径怎么选？

　　这一点很重要。城镇化的路径是什么意思呢？在经济界有个争论，这个争论一直存在，到底中国这样一个土地稀缺的地方，它该走大城市的道路，还是小城市的道路？

　　大城市道路好处是节约用地，高容积率，信息传递快，很多环境污染这些方面治理处理面措施方便，但是生活成本高。我给香港同胞开玩笑，说现在香港也堵车，早上上班堵一次，中午一次，晚上下班堵一次。不过北京比你们强多了，北京一天只堵一次，从早上堵到晚上。

　　小城市道路的好处就是执行力强，启动起来快。问题是什么呢？就是建起来之后，没有经济活动支持怎么办？

　　所以最终可能的道路，现在看来有一个初步的确定，就是以大带小。或者说大城市工作小城市生活，这个模式的可能性最大。与这个模式相伴随的是所谓公共基础设施、公共服务在城乡配置的均等化，不能把国家财政收的税用来建设基础设施。

　　最近我们股市很热门的题材就是，发改委预计在哪一个地方有一个产业发展的区域规划，这个地方的股票就涨一通。有网友还做得很精细，中国地图拿出来标一下，看是哪一个地块，属于这个地块的上市公司区域化之后，哪一个得益最多，就在这个区域标几个公司出来。

　　这个炒的不是股票，是中国地图。这就是通过缩小地区差距，正是政府有意识的引导方向，我们以前每一次经济复苏，都是从沿海传递到中部，再到西部，在到成都的时候，全国已经过热了。该收缩了，所以差距就越来越大，这一次应对危机，很不错，中西部增长速度一直快于沿海地区，这是一个很好的势头。长三角、珠三角还很重要，但是增速可能就不一定有中西部快了。

　　这也是值得我们布局的时候需要关注的。