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不确定的上市雅居乐多手法融资拼图

作者: 武瑾莹时间: 2010-04-30 00:01:12 来源: [ 观点网 ]

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雅居乐虽然避而不谈其海南业务的上市计划，但其并未停止在其他途径的融资动作，其正在积极发新债以调整自身财务结构。

　　观点网武瑾莹 近期，包括碧桂园、雅居乐、恒大、恒盛、佳兆业等在香港上市的内房股引发了一股融资热潮，与其他企业纷纷以高息为代价以求顺利融资不同的是，雅居乐的低廉的票据利息引人关注。

　　在此之后，更大的传闻袭来：雅居乐有意分拆海南业务单独上市。

　　分拆上市

　　4月23日有港媒爆出消息，才刚公布拟发行6.5亿美元优先票据不久的雅居乐，有意分拆海南业务上市，市场估计集资规模可能达数十亿，甚至百亿元。

　　据雅居乐发行票据的销售文件披露，由该公司及摩根士丹利分别占70％及30％、并持有海南项目的冠金投资，有意分拆于港交所或其他认可的交易所上市。雅居乐将透过上市减持部分权益套现，以体现海南项目的投资价值，但会维持其于冠金的控股地位。

　　雅居乐于海南只有一个清水湾项目，然而总建筑面积达985万平方米，占雅居乐总土储30％。若从雅居乐去年资产净值259亿元推算，海南资产净值仅86亿元，但这是从成本计算。如以去年当地每平米均价1万元计，海南资产值高达985亿元，市场估计若冠金上市估值中间落墨，集资额将达数十亿元，最进取预测更达百亿元。

　　但雅居乐发言人对观点新媒体表示，分拆海南项目现在还言之尚早。雅居乐于2008年向大摩出售冠金30％权益，因而获得41.4亿元收益，当时冠金资产净值为61.8亿元。

　　有业内人士透露，雅居乐约半年前开始考虑分拆，初步估计一切顺利，有机会最快年中申请上市。自去年海南成为旅游岛，当地楼价升幅甚为惊人，雅居乐主席陈卓林早前曾表示，不但不认为海南存在泡沫，且称升浪正刚开始。

　　他又指雅居乐当地土地成本只是数百元每平米，而去年每平方米均价过万元，毛利率高达53％。雅居乐海南项目去年销售额达20.48亿元，占集团总收益15.7％，今年拟推100万平方米出售。

　　虽然万事俱备，但冠金独沽一味只有海南项目，以每年100万平方米推售，只够销售10年，加上市场关注海南楼市泡沫，这将成为雅居乐说服投资者的重点。

　　海南风险

　　海南现在已经成为了雅居乐业绩贡献的重点来源区域。据雅居乐4月15日披露的年报显示，雅居乐2009年在售项目分布在全国16个城市，共计27个项目合计销售面积279万平方米，销售额226亿元。其中，海南清水湾当年录得64亿元的销售额，成为雅居乐2009年销售最多的楼盘，占得雅居乐近30%的业绩比重。

　　难怪在雅居乐的业绩发布会上，集团主席陈卓林会表示：“目前雅居乐在海南的项目有10年的发展计划，期望楼价能有稳步的上升。”

　　陈卓林预计今年海南的销售比较可观，当然售价仍会维持一定的涨幅，不会上升太高。而目前雅居乐已无盘可卖，估计将于五一期间推出新盘。

　　雅居乐认为，清水湾的房价还有很大的升值空间，“在09年12月份左右，海南的楼价确实上升比较厉害，而雅居乐则相对稳健，洋房仅卖1万元/平方米左右。事实上是完全可以卖到2万多元每平方米，但我们觉得没这个需要，因为1万元/平方米左右的售价已经很赚钱，而且目前雅居乐在海南的项目有10年的发展计划，期望楼价能有稳步的上升”。陈卓林曾做如上表述。

　　但从目前的情况看来，陈卓林对清水湾项目的美好规划可能在今年会化为泡影。