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开发商应对有术深圳楼市下调难望

作者: 梁嘉欣时间: 2010-04-29 23:31:51 来源: [ 观点网 ]

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尽管调控政策对楼市的打压力度越来越大，但深圳开发商自有自己的一套操盘手法面对市场调整。

　　观点网梁嘉欣 新一轮调控政策的高压下，深圳楼市成交量应声急速“跳水”出现松动，市场亦提前在五一传统旺季前进入观望期。观点新媒体了解到，深圳不少开发商都不约而同地把推盘日期延后，新盘的供应量受到影响，但降价的意愿并不明显。展望深圳未来楼市，房价是否会下降，成为市场博弈的焦点。

　　尽管万科还没带头降价，但在如此观望情绪浓厚的市场环境下，还是有深圳开发商感到一丝压力，推出了不少优惠促销的措施。

　　据悉，原计划以15000元/平方米开盘的龙岗布吉花语岸临时调到13000元/平米。原定于五一期间开盘的南山丽湾国际公寓日前仅以14500元/平米出售，而此前叫价达2万元以上。此外，罗湖兰亭国际亦在做提前认购，起价仅2万元/平方米，同时还有预存10万抵20万的优惠促销活动。此等优惠促销的信号，已令不少人认为，深圳即将产生新一轮的降价风暴。

　　深圳规划和国土资源委员会统计的数据显示，调控新政出台后，4月19日至25日深圳全市各区域楼盘网签数417套，成交面积为36479平米，总均价为22929元/平方米，环比上周，网签数下降60.7%，成交面积下降64%，但总均价却上涨10.3%。成交量下滑虽然明显，但价格却并没有看到大范围的松动迹象，深圳楼市仍保持量跌价稳的状态。

　　一名深圳房地产企业的管理曾人士向观点新媒体透露，目前深圳最受欢迎的住房面积介于90-160平米之间，但此类房子的价格均在2.5万元/平方米以上，目前市场的推货量并不多，因此目前深圳的房价仍然高企。

　　事实上，尽管调控政策对楼市的打压力度越来越大，但深圳开发商自有自己的一套操盘手法面对市场调整。

　　该人士称，大多数的深圳开发商并不考虑新政的效果，只是考虑房子卖不卖得掉。“如果房子卖不掉，就算降价也一样会卖不掉。这样只能压着慢慢地往后推，市场供应量会少一点，从来没听说过晚点开盘卖能亏的。无论早卖晚卖，迟早都能卖完。”

　　该人士还举例称：“假如按原来的推盘计划，开发商可能准备推2栋楼的房源，以满足200个人的购房需求，但新政下来后，购买需求者可能锐减至100人，开发商在开盘时固然要满足不同价位的购房者的需求，但推盘量却会因应市场消化量的减少而减少，只推50套房源，实际上，楼房的价格是根据购买人的承受能力而定，因此并没有下降。”

　　此等推盘手法的玄机在于，造成房价下跌的假象。“原来有购买欲望的200的客户里面，能接受2万元/平方米可能有50人，但现在由于观望情绪上涨，购买意愿的人群假设减至100人，且仅有20人能接受2万元/平方米的价格，那么均价为2万的套数就相对减少30套，这样，高价的房子就少了，自然在统计销售均价的时候，给市场的假象是房价有所下跌。”上述人士解释了当前深圳房价的真相。

　　该人士续称：“现在市道不好，开发商都是先把单价低的、楼层低的小户型推出，豪宅类型的都留在后面，这样看上去均价低了，实际上开发商本来就是卖这个价的，只不过先拿出来而已，开发商不会亏本卖，除非他觉得快破产了，缺钱了。”

　　显然，现在开发商手里似乎并不缺钱。2009年，楼市一片走好，让不少开发商赚了个盆满钵满，近期各大开发商公布的09年全年业绩，普遍录得大幅度的上涨。目前开发商对待房价的态度似乎已达成共识——“撑着”。

　　分析人士表示，尽管不知道观望期何时将结束，但开发商希望能捱6-9个月，因为市场需求量是不会减少的，现在把便宜的单位消化完了，等市场回稳了，到时所推的肯定是高价单位，价格肯定又会再次上涨。

　　“07年‘927’后，很多开发商都是熬到08年9月才降价促销的，除非这一年内又出现金融危机，否则开发商是不会降价的。”上述深圳地产界人士表示。