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奥园业绩会实录：兼并收购是一门很深的学问

作者: 武瑾莹时间: 2010-04-21 03:11:12 来源: [ 观点网 ]

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奥园地产09年展示出某些方面的成就和成绩，成功做了几个收购，每一个都对奥园地产及股东的利润有很大的帮助。

　　观点网武瑾莹 4月20日，奥园地产集团公布了2009年业绩。年报显示，在中国房地产市场跌宕起伏的2009年，中国奥园地产全年收入同比大幅度攀升281.4%至23.6亿元。

　　在业绩发布会上，奥园地产执行董事兼首席财务官林锦堂表示，去年，奥园地产完成了对北京长安8号、中山奥园地产广场的并购，以及沈阳奥园地产·国际新城项目落地。作为北京CBD黄金地段的长安8号，是奥园地产挺进高端物业的里程碑，将会对奥园地产未来2-3年的业绩起重要作用。

　　同时，奥园主席及行政总裁郭梓文也对公司今年的发展规划作出了解读。

　　以下为奥园地产业绩发布会问答实录：

　　Q：中央出台遏制高房价政策，是否对长安八号有影响？去年奥园地产拿地动作股权收购和合作进行拿地，奥园地产拿地方式有所改变？奥园地产介入旧城改造，现在是否已经有具体的项目？

　　奥园地产：中央新的政策目的是让房地产行业更加健康、持续地发展，出台政策目的是非常好的，作为房地产开发商，我们也希望有一个稳定、健康的经营环境。

　　长安八号由于产品和物业高端性，所以定位方面是走高端路线，从3月份销售情况来看，在北京豪宅市场来说，我们的销售还是比较理想的。

　　另外，在旧城改造方面，我们大力推动在广州、深圳旧城改造的合作机会，所以今年在广州、深圳这些方面加大力度，也希望有所收获，目前已经进行一些具体项目的洽谈。

　　拿地方面，我们保持了要拿优质的土地的原则。过去一年多的时间，在众多房地产企业里面来说，我们是非常成功的，包括北京、中山、番禺的奥园地产广场，成本、利润率方面都非常好。对于未来的土地储备，我们通过不同方面的取得，秉承以合理的价钱为股东争取最大的利益。未来我们会通过兼并收购和旧城改造等方式拿地。

　　Q：去年主要的项目重庆奥园康城占公司整个销售面积六成，今年的情况是怎么样？

　　奥园地产：在08年我们第一次推奥园康城的时候，因为竞争不小，同时也需要打开奥园地产在重庆的品牌，因此定价比较有竞争性。但通过08年重庆团队慢慢使奥园地产品牌和产品让重庆市场认可，获得09年项目单一项目销售冠军，现在已经卖到6000多元。

　　2010年，我们预期在销售均价方面会有大幅度提高。因为这些构成并非单一一个项目，北京长安八号一定会有很大贡献。除了这个项目，我们在2010年推出的项目也有很多有很好的利润，价钱也不低，包括奥园广场商铺。

　　另外，南沙是我们一直发展的项目，今年价钱也会比较理想，所以我估计，2010年在均价、利润率方面都会有比较大的提升。

　　Q：长安八号的项目平均销售额是多少？因为听说实际销售没有预期好，之前说第三季度会进一步增持项目，现在计划是否有改变？现在楼市不太好，想问一下资金和融资情况怎么样？

　　奥园地产：现在长安八号其实还没有正式对外开售，2月份进行了内部认购。在3月底，均价约是60000元/平方米，我们预期80000元/平方米，但需要结合市场实际情况。需要留意一个普遍的策略，不可能我们一开始就拿最好的单位去卖，不可能一开始均价就达到90000元/平方米，在过去几个月，我们已经累积了内部的客户。

　　在3月底的时候，已经成交了5431平方米，均价是57000-58000元/平方米，在豪宅榜上我们排名第二。仅看这些成绩已经证明项目的独特性和优异性，至于市场情况的转变和政策的情况来说，我们会采取适当措施，规划好什么时候开盘，影响不大。其实政策不重要，关键是项目是否是好项目。

　　在资金方面，去年底的时候有超过20亿的本金，加上其他的有30亿。上星期我们出了一个公告，会将上市前的CP进行调整，在4月中旬，我们要付2500万美金，8月底再付3500万，这对集团现在的现金流没有构成任何压力。

　　我们希望负债结构更加健康，更加稳健。因为在过去一年，我们控制得非常稳健，几个兼并收购并没有花很多钱，但增加了400万平方米的土地储备。为了让未来更多元化，有更多融资的渠道，我们在投资上已经做了很多调研，不管国内外都做，看市场的机会，这也表明我们有更多元化的机会预测未来，以便促进未来长期的发展。