雅居乐业绩实录：海南无泡沫 紧跟政策最重要
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-04-16 04:05:22 来源: [ 观点网 ]
推荐文章：
中央近期房地产市场调控政策汇总
证监会豁免大龙地产控股股东增持股份
罗康瑞：支持二套房政策 瑞安没有囤地
北京宅地出让开闸 4宗地仅收10亿
销售目标60亿 瑞安房地产寻求新伙伴
雅居乐：广州科学城改规划申请仍未获批
“近两个月海南已经冷静下来，目前的售价已经算比较好，能保持这样一个稳定发展水平，我就觉得很满意了。”
观点网 梁嘉欣 4月15日，雅居乐地产召开2009年业绩发布会。主席陈卓林、副总裁刘华锡、副总经理黄泽军、首席财务官朱孝廉等雅居乐高官均有出席。
业绩会上，除宣布雅居乐在2009年成功实现营业收入133.31亿元，毛利49.54亿元外，陈卓林还就投资者及媒体对雅居乐在2009年运营的疑问以及在2010年的发展规划所提出的提问作出了解答。
同时，对于在2009年支撑了雅居乐业绩半壁江山的海南清水湾项目，陈卓林则表现出对该项目及海南未来市场的乐观预期。“加推100万平米清水湾项目”成为其实现年销售面积339万的一大筹码。
“今年目标销售339万平方米”
Q：今年合约销售目标是多少？
刘华锡：今年预计合约销售面积339万平方米，均价约1万元。因为我们有部分项目会在第三、四季推出，现在不想太早定具体的销售金额目标。
陈卓林：339万平方米仅比去年增幅22%左右，其实是比较保守的。今年我们会有15个新项目推出，包括亚运城、海南等项目，现在海南最低也到达16000元/平方米，因此，10000元/平方米的均价容易实现。
Q：您们认为今年是否会是拿地的好时机？预算金额是多少？
陈卓林：土地方面，我认为仍有待观看，现在的市场不稳定。不过雅居乐目前还有40多亿元的现金，有好土地我们不会错过。
Q：雅居乐09年加大对商业地产项目的投入，预计今年在商业地产的投资有多少？未来商业地产比重占总收入比例的多少？
刘华锡：商业地产方面，我们逐步加大力度，分两步走，其中一步就是加大对大型商铺的投入，例如广州珠江新城的写字楼项目，明天我们也会在西樵进行一个5万多平方米的项目招商活动。
除酒店以外，我们对商铺项目的投入预计每年不超过5亿元，所产生的收入也不会超过集团总收入的10%。
Q：雅居乐09年的负债率达50%，相对于其他发展商而言算比较高，而您们未来还需发展亚运城这一大项目，雅居乐是否还有继续发债融资需要？
陈卓林：我们一向的宗旨也是将负债率维持在50%左右的水平，我们认为该水平较为合理。
刘华锡：暂时我们没有大量的新增借贷，也未有发债的考虑，但不排除做一些财务上的重新安排，这将可能会涉及到一些简单的财务工具，但不会增加我们的借贷，除了国内正常项目的贷款。我们的正负债率会保持55%左右，因为未来仍有部分销售入账，预期今年年底负债率会降低到一定水平。
Q：目前雅居乐申请调整对科学城项目更改规划的进展如何？对未来销售是否有影响？
陈卓林：科学城项目申请规划调整不是增加建筑面积，而是调整高度。事实上，政府是不允许调整建筑面积的，而我们则是在总体面积不变情况下，申请调整规划，目前政府还在审批当中。
我们认为，调整规划以后，能更好地利用周边的山景及通风环境，对项目未来的销售肯定有好处。
Q：世茂曾表示很有兴趣参与亚运城项目的建设，你们是否会让其加入？
陈卓林：我们认为亚运城项目很好，面积达400多万平方米，以后可能不会再有这么大的项目。目前正在合作的仍是三家企业，未来若有任何变动消息，我们会第一时间公布。
“看不到海南有泡沫”
Q：今年是否还有海南项目推出？海南项目过去一年的售价都有不少的提升，能否分享一下您对海南未来发展的看法？09年雅居乐海南项目的售价高达1.7万元/平方米，预计今明两年售价是否会再有提升？
陈卓林：现在全国都在关注海南，尤其国际旅游岛出来以后，很多人都想去投资，包括买楼及建房者。在09年12月份左右，海南的楼价确实上升比较厉害，而雅居乐则相对稳健，洋房仅卖1万元/平方米左右。事实上是完全可以卖到2万多元每平方米，但我们觉得没这个需要，因为1万元/平方米左右的售价已经很赚钱，而且目前雅居乐在海南的项目有10年的发展计划，期望楼价能有稳步的上升。
今年雅居乐的售价也是跟着政策走，一步步地往上升。雅居乐早前在海南所拿项目的土地价比较便宜，因此，该些项目具有很强的竞争力，报表也显示该些项目的利润很高。
从其它市场来看，今年会新推3个以上的项目，海南也是我们的重点项目之一，预计今年海南的销售比较可观，当然售价仍会维持一定的涨幅，不会上升太高。事实上，目前雅居乐已无盘可卖，估计将于五一期间推出新盘。
至于雅居乐在海南的其它项目也有陆续推出，但所推的项目均是前期开发项目，今年所卖的项目三年前就已开工建设，目前球场已经开放，销售、酒店已启动。
而目前的政策都是先规划，然后再一步一步地去做，相信政府都不会把政策放得很开，这对雅居乐是非常有利。因为先走了几年，所以我们觉得目前的销售价格比较理想。
Q：预计今年海南所推项目的总面积是多少？据传三亚政府有意将清水湾周边地块给雅居乐，是否确有此事？在今年在海南有哪些拿地计划？
朱孝廉：目前雅居乐在海南仅清水湾一个项目，将分不同的期数推出，预计今年开发面积超过100万平方米。
陈卓林：三亚政府并未有把清水湾周边地块给雅居乐。目前我们在海南和其它区域寻找项目，若遇到合适的，我们就会拿下。
Q：4月14日，中央公布的70大城市当中，海口及三亚已连续多月录得较大升幅，作为海南当地土储较大的发展商之一，您们认为目前海南的楼市是否有泡沫？预计今年海南楼市的升势是否持续？
陈卓林：海南楼价得以攀升，主要有两个因素：其一，海南资源好，而且到海南买房者大部分都是有钱人，他们都是坐飞机去买房，而恰恰是他们把海南的楼价给炒贵了。
其二，国际旅游岛的提出，也导致海南今年楼市的升幅较大，就算全中国的楼价下跌，海南的楼价也没跌。目前海南个别项目卖到10万多元每平方米，这里面肯定有泡沫，但仅是极少部分。
而我们本可以卖到2万6的项目，仅卖1万多，就是不希望有泡沫，希望楼价能稳步上升。事实上，近两个月海南已经冷静下来，对理智的发展商而言，目前的售价已经算比较好，能保持这样一个稳定发展水平，我就觉得很满意了。
Q：近期有报道称，不少到海南投资者欲沽货，是否会担心今年海南楼市会大跌？
陈卓林：对于目前有投资者沽货一事，我认为是好事。因为海南的发展才刚刚开始，所面对的市场是全国性的，现在去海南的人都是中国最有钱的人。而且，海南确实漂亮，实际上当地的楼价还不足布吉岛、巴厘岛的1/3，而其资源及发展潜力却远远超过布吉岛和巴厘岛，所以我看不到海南有泡沫。
“目前国内市场刚性需求还很大”
Q：中央4月15日公布供应住房计划，其中保障性住房的比例提高达1倍多，您们认为此举是否能抑制楼市过快上涨？预计今年的楼价走势如何？
陈卓林：中央每年都会推出不少关于房地产的政策，而楼价今天仍然不断上升。根据4月15日新出炉的经济运行数据，GDP不但没有下跌，反而还上升接近12%。
对发展商来说，平稳的楼价很重要。其实我们也很辛苦，经常要计算地价，如果地价能平稳增长，对买家而言是有利的。
目前保障性住房已成为一条国策，政府现在也下达了指标，但我认为这对市场没有影响。
Q：目前中央在研究卖地政策，拟未来卖地不再是价高者得，此举对发展商拿地是否有影响？未来将采取怎样的应对策略？
陈卓林：目前不少地方政府在尝试招标、拍卖等方式，例如上海。我们仍需看准市场的变化。
关于税收问题，事实上个人住房销售税早在多年前已提及，至于物业税什么时候收以及收多少，仍有待观察。但我相信政府目前把各方面的问题照顾到，不希望市场大起大落。
Q：两会以后，楼价有直线上升趋势，如何看今年楼市整体表现？是否认为政府所出台的措施对楼市的调控作用并不大？
陈卓林：现在市场不明朗因素肯定很多，尤其在政策方面。因此雅居乐在拿地上不会拿天价地，目前土地成本约1300元/平方米，仅占售价的10%左右，而目前我们的销售均价在10000元/平方米左右，我们认为这个价钱比较合理。我认为，过高买入土地肯定会有风险，楼价过高肯定会成为政府打击的对象。
Q：4月15日，中央对90平方米以上的首付由两成调至三成，同时，二套房贷首付也提高一成左右，利率也有所增加，您们认为这些措施对调整楼市是否较为有力？对雅居乐未来的销售是否有影响？
朱孝廉：政府出台该措施也是希望能抑制楼价，降一下温，如果政府不认为对市场有效也不会出该些政策。就雅居乐而言，目前80%的买家自住为主，投资客仅15%左右，而且多数买家的购买力较强，譬如广东省的买家超过30%是现金支付，60%-70%的客人一般也仅支付30~40%的首付，因为他们担心以后的利息会增加，因此，这对我们公司业务影响非常微小。
陈卓林：说没有影响是假话，对炒家肯定有影响，另外对部分自住者因不够钱要再借款也会有影响。
我认为目前国内市场刚性需求还很大，目前政府除了出台相关政策，也加大在保障性住房的建设，同时对土地供应也逐渐加大，所以我认为，这个政策还是有一定作用。
24小时热点>>
企业资讯