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业绩会实录：吴亚军解读龙湖计划
作者: 周静怡     时间: 2010-04-13 01:34:12    来源: [ 观点网 ]

吴亚军就龙湖独特的拿地成本控制以及选择策略、龙湖的项目定位、龙湖如何应变等问题，一一做出了解答。

　　比如有一些地区，基本没有人进去，但是当地政府希望龙湖进去。从这一点来讲，龙湖也是做了一些贡献，因为把一个生地变熟地是很困难的。我们往往是最先进城的，最先进入管理和服务的开发商。另外一个，我们带着商业进去，帮助居住在这里的新市镇的人，能够享受到这个城市的方便和配套的便利。

　　还有就是龙湖的一批终身粉丝，愿意跟随龙湖，所以龙湖进入新区，这种优越性还是比较明显。这是比较典型的龙湖的一些拿地的策略。当然不是说哪儿便宜上哪儿去，我们会根据城市发展、产业发展的逻辑来选择。

　　Q：到目前为止龙湖有230多亿还没有入帐，请问今年入帐的金额大概有多少？另外，今年可能会动用100到200亿作为土地费用，龙湖手头上的资金大概有70多亿，那么银行贷款会增多？

　　林钜昌：248亿入帐金额，部分在今年，部分在2011年入帐。我们去年交房的数量是134万平方米，今年竣工的数量接近230万平方米。2010年交房面积，就会在去年134万平方米的基础上升到接近230万平方米，而这230万平方米，截止到3月底，已经卖掉77%。

　　公司去年年底是有70多亿现金，但是别忘了我们还在卖楼，一季度卖了45亿，加起来应有110亿。龙湖不可能不跟银行做生意，但主要是靠卖楼为主。

　　吴亚军：龙湖去年年底是97个亿的银行贷款。但是大家应该可以注意到，我们在上市前后，农行给予龙湖180个亿的集团授信，建行也给了我们180个亿的集团授信。另外今年1月份，工行把龙湖列为中国西南区唯一一家的总行客户，也授予了我们接近60个亿的银行授信。目前我们实际上使用的银行授信还不到25%。

　　Q：现在房地产企业跟金融基金合作比较频繁，而且我们观察到龙湖跟ING的合作。我想问一下龙湖在这一方面有什么想法？或者在融资方面有什么安排？

　　吴亚军：龙湖其实在金融渠道利用方面一直是非常开放的，而且也可以尝试新的融资品种。但是根据业界的交流，他们觉得龙湖的要求一直是比较高的，希望用便宜的钱，相对自由的钱，所以我们的合作伙伴选择是非常神圣的。

　　我们其实跟ING有合作，但实际上探讨的远远不止这家，也在持续地关注跟一些保险基金的合作，跟一些大型的信托基金的合作。

　　但是我们要求的价格是便宜的，后期使用是非常灵活的。而且我们希望是风险共担、收益共享，而不是说把房地产的利润无偿输送给那些基金。所以也许我们在今年会有一些新的融资品种出来。

　　Q：现在非主营业务为房地产的央企要退出，龙湖有没有打算通过与别人合资，获得一些项目？

　　吴亚军：到目前为止龙湖还没有打算，因为我们没有看到任何这样的项目。我们自己手上的项目，是按照我们原有的规划来做的。到现在为止，超出原有规划的东西，我们还担心吃不消，所以在这一点还没有纳入我们的思考范围。

　　Q：业绩报表里面有一个预计竣工的计划，在2010年增长好像慢了一点，大概是24%。可是到了2012年，又会大幅增长60%，竣工大概是470多万平米，这个增长会对龙湖未来几年有什么影响？为什么2012年有这么大的增长？

　　林钜昌：龙湖预计2010年接近230万平米的土地竣工，2011年是280万平米，到了2012年大概是400多万平米。2012年相对于2011年增长了67%，这个对我们的利润增长没有什么影响。因为增长有两个驱动，一个是交房的面积，另外一个是我们的利润率。

　　龙湖09年的毛利率大概是29%左右。实际上来说，在未来三年，我们利润率都会有一个上涨的空间。主要一个原因是我们东部的楼盘的比例会提高。东部楼盘比例越高，ASP会平均化往上拉高。第二个是我们现在拿地是非常便宜，这些地都会在11年、12年进入交房的阶段。

　　总的来说，估计2010年的利润率跟2009年差不多；2011年的利润率估计从30%提到35%左右，因为2011年入帐的项目都是去年和现在卖的；到了2012年，面积增长会再一次推动我们利润率上涨。

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