城市观点论坛中国行2009年度论坛

来源: [观点网] 时间: 2010-03-15 11:13

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2010年1月7-8日，观点新媒体主办、马可波罗磁砖全程支持的城市观点论坛中国行2009年度论坛在广州中山大学举行。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、清华大学经济管理学院博士杜丽虹等政府官员、专家学者及一干开发企业主要负责人出席了论坛。

　　论坛除了就主题“不确定经济走势下的房地产”展开讨论，同时还一如既往地推出了“华誉景观•2009年中国房地产行业年度30强企业总评榜(G30)”。观点新媒体、博鳌房地产论坛、城市观点论坛秘书长陈诗涛女士在发布“2009年度G30”总评榜时表示：“我们将继续评选出2010年的地产G30，同时希望，这份榜单可以引起大家的探讨。”

　　宏观经济与政策篇

　　论坛上午的主题为“宏观经济与政策”。在整个议程里，朱中一、陈淮、巴曙松、卢铿等嘉宾发表了精彩的年度演讲，同时并安排有一场2009年度精英对话及两场观点答问。

　　◎演讲朱中一：当前房地产市场形势和需要关注的几个问题

　　2010年的经济形势已经较为确定，中央经济工作会议后宏观经济的“大盘子”就确定了，而且，国务院的“国四条”也确定了2010年房地产总的框架。2009年房地产取得了丰硕的成果，但同时也存在几个方面的问题：部分城市房价上涨过快，而且有往中西部和二三线城市蔓延的倾向；开发企业存在囤地以及捂盘惜售的行为；住房保障发展不平衡，很多地方未能落实；地王现象较为严重。中央政府将房地产行业作为规范治理的行业，因为房地产行业存在不太规范的地方，因此大家要注意。

　　今年的形势复杂，房地产企业要更加的理性，要有判断的能力。尤其是地王的问题，企业对于地王一般来说不要去争夺，如果土地的招拍挂制度完善后，拿了地王今后也会为难的。

　　◎演讲陈淮：房地产的四个确定与四个新形势

　　2010年的经济走势有四个确定无疑：第一，中国的城镇化还将大踏步性的前行；要准备应对没有遇到过的尖锐复杂的形势，我们正在成为众矢之的；第三，老百姓的住房还将有更大程度的改善；第四，房地产业还会继续在保增长、惠民生、促发展上有很大的贡献。

　　但同时，我们还要准备迎接四个方面的新形势：第一，城市化将从沿海特大城市逐步的转向中小城市和二、三线城市；第二，土地制度会做出一定的调整；第三，房地产企业要学会适应常态化的经济管理政策，不能老指望吃偏食、给优惠；第四，政策的重点转向发展节能省地的住宅，发展低碳经济。

　　◎演讲巴曙松：房地产企业要象苍蝇和蚊子一样生存

　　现在的城市化道路是高价征地，建出高价的住宅，这样城市化发展的路径能够容纳城市化新增的人群吗？我们走到今天，在城市化即将要加速的时候，应该对我们的城市化道路进行反思。

　　在中国人多地少的条件下，还是应该走大都市和都市圈的道路，有土地约束，也有产业支持。没有实业支持，没有本土收入支持的小城镇发展，历史证明是很难持续的。

　　土地制度调整在所难免，但是地方政府对土地财政的依赖短期内大家是无法看得到变化的。房地产企业则要学会常态化管理，不需要照顾，象苍蝇和蚊子一样生存。

　　◎演讲卢铿：房价被地价绑架

　　成熟的开发商不是研究市场，也不是研究政策，真正的对手是自己。

　　现在的房价被成本绑架了，而成本中主要是地价。对于政府官员而言，看到土地就是钱，就是现金，就是政绩的资源，而且来的最快，最没有风险。本来土地“招拍挂”是三种方式，但政府没有用最合理的招标，而是用最轻松的、不得罪任何人的、拿到最高利益的方法，就是“价高者得”的摘牌和拍卖的方式，现在全国没有任何的地方用招标的方式。

　　城市观点论坛精英对话：不确定经济走势下的房地产

　　城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目——精英对话环节，与会的专家、学者针对“不确定经济走下的房地产”是否存在泡沫，展开了一场针锋相对的论剑。

　　朱中一(中国房地产业协会副会长兼秘书长)：通过07、08、09年市场的波动，政府对市场的认识和调控能力是大大的提高了。要引导市场健康发展，需要各方面的通力合作，经过实践的锻炼，经过实践的磨炼，市场会越来越健康的，我们的行业无论如何都是越来越健康的。

　　陈淮(著名经济学家、建设部政策研究中心主任)：30年前，中国老百姓穷得10亿人中有2.4亿人吃不起饭；20年前，中国有2亿多人买不起冰箱彩电；现在，中国有人穷得买不起房屋，中国是进步了还是退后了？中国大多数人购买房屋的目标一定会达到的，而且会比世界上任何国家走过的路和时间更快、更短，但是无论如何也绝不可能在一夜之间实现。

　　巴曙松(著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长)：迪拜如此富的地方，那里的房价跟北京、上海相比还是便宜了很多。我们地下没有石油，我们的外汇储备都是出口皮鞋衬衣赚回来的，他们在地下打孔就可以出石油赚回来。

　　钟伟(著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任)：一线城市房价在2009年上涨过快是有可能的，但是说现在就出现了广泛的泡沫绝无可能。目前的情况是，大家一边埋怨房价贵，一边在买更大更贵的房屋。

　　杜丽虹(金融分析家、清华大学经济管理学院博士)：现在房地产行业有几件可以确定的事：首先可以确定的是，现在的房价是有泡沫的；第二个可以确定的事情是，这个泡沫会破灭。2008年对于中国而言是很小的低谷，泡沫破灭的时间在2010-2012年间，中国的地产企业会沉掉一批。

　　吕劲(富力地产集团执行董事)：无论经济如何不确定，房地产行业是确定的，行业肯定越来越健康，对风险的控制越来越高，全中国的老百姓都将因为行业的发展成为更大的受益者。去年冰岛出现了危机，也没有沉下去，美国也没有事情，中国也不要自己吓自己。

　　黎文江(合富辉煌集团首席市场分析师)：杜博士说2012年有危机，我刚看了《2012》，可能跟玛雅几千年的预言是非常契合的，因此我吓了一跳。

　　金融与房地产篇

　　论坛下午的主题为：金融与房地产行业变局中企业模式调整。此环节安排有著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、清华大学经济管理学院博士杜丽虹两位学者的演讲，以及两场精英对话。

　　◎演讲钟伟：房地产还有10-20年美好未来

　　从长周期的角度，房地产市场有10-20年的长周期的增长，三个因素是决定性的，第一个因素是货币，第二个因素是土地，第三个因素是人口。而实际上决定房价更重要的因素还不在于土地成本或者是人口迁徙，而在于货币。因为今后几年甚至更长的十年的周期，货币发行量的增速不会放慢，导致了任何实物资产尤其是作为城市核心区土地资源的价格仍然被低估。

　　可以得出的第一个结论是，2010年中国经济逐渐的走低；第二个结论，资产价格包括股票市场和房地产市场的价格受到了巨大的怀疑和批评；第三，2010年房地产行业处于强势调整的状态，一线城市做利润，二、三线城市保规模；第四，补充库存，仍然是非常必要的。

　　◎演讲杜丽虹：财务安全底线与房企的扩张策略

　　中国今天的房地产市场是流动性支撑的市场，流动性的支撑下，轻微的变动都会被流动性放大，也就出现了2009年几个月的时间完成了几年房价的涨幅。流动性支撑的地产市场，有必然的特征，一定是脆弱和摇摆不定的，这也就是今天大会的主题“不确定的未来”，在未来几年这种情况都会延续。

　　这种背景下，对于地产企业而言，有严格的财务纪律分析比判断宏观政策还要重要。事实上，中国有半数的地产企业都处于超速的虚幻增长的状态，如果出现一次真正的低谷就可能断送之前的发展。突破安全底线的成长是虚幻的成长，超速的增长要还给市场的。房价可能会上涨到10万元/平方米，但如果过早的上涨到10万元/平方米，那这种虚幻的增长最终都还是要还给市场的。

　　精英对话模式革命：做大与做小的选择

　　2010年在变幻莫测的政策环境下，如何把握企业发展的方向？在规避风险的同时抓住突破的机遇是房地产企业成长壮大的必经之路。

　　李战洪(金科集团副总裁)：中国房地产有四个爸爸，四个爸爸包括：政府、金融业、开发商、消费者。几个老爸希望中国的房地产业长大，可以不停地要钱。实际上赚得最多的是消费者，可以获得几倍甚至是十几倍的回报。

　　乔志杰(永安信金融服务机构董事长)：行业和企业的选择，做大还是做小的房地产企业，我先进行回答，傻瓜才做小。是人都要做大，新的形势下如何做大？我们应该将话题改成：大则强，强就有机会大。

　　潘伟明(福晟集团董事长兼总裁)：我认为经济形势是不确定的，因为没有人知道今年是怎样、明年是怎样？但总的来说中国的经济是不断发展的。我认为大家购买房屋还是要抓紧时间买，我在2007年也是这样讲的。

　　曹志伟(广州新城市投资控股集团董事长)：没有谁可以告诉我们谁是救世主，中国怎么确定？不可能确定，都靠自己。开发商跟农民是一样的，农民在地里折腾出来的是庄稼，我们开发商折腾出来的就是房子。金融风暴吹过的土地上剩下两种人，一种是农民，继续种庄稼；另外一种就是开发商，继续在风暴后的地里盖房子。

　　徐家俊(金地集团董事会秘书)：确定还是不确定，我的观点是鲜明的，长期是确定的，短期不确定。我认为经济短期内确实存在不确定性，但中长期走势是比较好的。

　　邬风柏(卓越集团副总经理、融资总监)：金融海啸救了房地产业，没有哪个企业缺钱和倒闭，经济又恢复了。我们认为未来的趋势还是有很大的空间，要做储备土地的工作，而且要进入一线城市和发达经济省份，加大土地储备。

　　陈湛才(世邦魏理仕华南区董事)：中国非常之大，每个城市的房价都不同，但长远来说价格是向上涨的。企业要可持续发展才可以避免面对未来不确定的情况，可持续发展有三个底线：经济的繁荣、千万不要忘记保护环境、对社会的贡献。

　　张明燕(广州市华誉景观工程设计有限公司董事总经理)：是做大还是做强？我认为每个公司都是谋求最大的效益，但不要伤害到企业的根本和可持续发展。

　　韩世同(广州寒桐投资顾问有限公司总经理)：又要做大，又要做强，还要做稳，这才是企业根本的发展方向。

　　精英对话2 市场选择：4.5万亿“房价”泡沫之辩

　　区俊文(广州经纬房产咨询有限公司董事总经理)：虽然大家看好2010年的房市和楼价，但是今天很少听到消费者的态度。在广州而言，疯狂的购买房屋是从去年的3月份到9月份，实际上9月份后，很多的行为都是投机者停下来，现在在观望。

　　高志(加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表)：据我所知韩国的房屋价格起伏是比较大的，我们跟韩国以及美国的差距是比较大，所谓的泡沫和起伏是不可避免的。

　　郭建平(恒亿集团董事局主席、总裁)：中国在发展中，房地产市场的容量是非常大的。房地产业在拉动内需方面占了主要的地位，只要GDP持续的增长，老百姓就有住房和购房的需求。因此房屋也是不愁卖的。

　　谢耀生(宁波百隆房地产有限公司总经理)：房地产是否有泡沫这个问题讨论得太多了，我对此的看法是房地产至少在现在是没有泡沫的。2009年为什么房价如此的高？可以说是炒房客进来的原因，实际上房地产行业2009年的利润率有一点不正常。

　　罗江海(中惠熙元房地产集团有限公司副总经理)：只要有需求就有市场。只要有需求存在，就不存在泡沫，泡沫永远是出现在个别的城市。

　　郝炬(北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁)：一、二线核心区域的销售量在2010年中会出现怎样的变化？当然跟政府包括相关的调控政策是紧密相关的，我自己的预计是，跟2009年相比一定会有所下滑，而且比例会在合理的范围内。