物业税三步走 基本住宅不征税
作者: 《投资者报》 时间: 2010-02-08 16:38:48 来源: [ ]
讨论物业税这个话题时，反对比赞成的多。
日前，在北京市第11届政协3次会议上，传出北京最迟将在明年底开征物业税的消息。
这一消息的核心源来自于中央财经大学税务学院副院长、北京市政协经济委员会副主任委员刘桓在小组讨论时的发言。记者2月3日在中央财经大学专访了这位税务专家。
争议物业税，空转多年不透明
Q：最近外界盛传的开征物业税，据说是在这次的政协会上有过激烈的讨论？
刘桓：确实是这样。这次政协会议上，我提交的提案就是关于物业税的。这次会议关于物业税的讨论非常多，争论也是非常激烈。
反对的声音主要是，开征这个物业税，对中国的房地产是个非常大的打压，是灾难性的。尤其是来自于房地产行业的政协委员。说实话，讨论物业税这个话题时，反对比赞成的多。
Q：争论的焦点都有哪些？
刘桓：当时争论的焦点主要是四个方面：第一个，推出物业税是不是改变了初衷。最早提出物业税，是完善税制改革，建立一个完善的地方税收体系。为什么早不说晚不说，现在房价涨这么高的时候提要开征物业税，是不是要变成打压房地产的一根棍子呢？
第二个焦点，已经交过出让金，再搞物业税，是不是重复征税？
另外，开征物业税会不会增加百姓住房的额外负担？目前开征物业税技术上包括征管手段是否可行？也是委员们讨论得比较多的话题。
Q：物业税空转不是搞了很多年，怎么还会争论技术上的问题呢？
刘桓：目前是10个城市在搞物业税空转试点，但空转方案有很多，每个城市都有所不同。但究竟效果怎么样，外界根本就无从知晓。技术上还有哪些缺陷，征管手段上还需要哪些改进，大家一概不知情。这样自然难免有这方面的争议。
完善税制，并非打压地产
Q：您提出物业税这个提案，是基于什么样的考虑？
刘桓：主要还是完善税制的问题。目前，我国流转税比较先进；所得税实现基本覆盖；但财产税中国目前是个短缺。
财产税一般情况下分为两大税种：第一遗产税；第二房产税。房产税在我们中国虽然占用很多，耕地税、土地使用税、契税等等。但很零散，第一收入不多，第二征收的办法还处于上世纪八十年代初期建立，虽然经过九十年代的改革，但基本上没有反应出房地产市场，尤其房地产现在这样蓬勃发展的状态。所以我们用计划经济税收的框架，去调节目前市场条件下的办法。因此就出现了很多很多地方的不适应，矛盾比较多。
推出物业税，本质是为了完善税制，为地方政府集中较有规划的、较为长久的健康稳定的收入。说实话，我是力主尽快开征物业税的，我认为现在也初步具备了开征的条件。
Q：房地产界反对的声音很强烈。您怎么看待这种反对的声音？
刘桓：早在2004年，我就呼吁开征物业税。我发现，物业税提出以后总是起起伏伏，一旦房地产市场衰退，那么物业税问题没人提；那么房地产市场一旦是暴涨，马上会有人提出物业税。所以从表象来看物业税和整个房地产市场发展的走势有关系。
其实这是个误解，当时提出物业税这个想法的时候，中国房地产市场并没有暴涨，而是属于比较平稳，中国的房地产从现在屈指算来是从1998年开始正式推出，当时中央发过文件指出要积极推动房地产的住房改革，当时是在2003年的时候大家对房地产认识比较模糊，房价也不高，市场运行也比较平稳，行业的暴利没有产生，所以从源头看物业税的推出和抑制房价是毫无关系的。
当然，开征物业税，肯定对房地产行业短期造成影响。并且，总的来看，以往的房地产调控，无论是国八条，还是国十一条，都是从供给上调控房地产，而物业税则是从需求上来调整。调控房地产，税务措施可以说更为有效。
有人说现在是中央和地方利益纠葛，造成国家税务总局推出物业税不积极。其实不完全准确。现在地方政府也不愿意推出物业税。他们认为这也会打压房地产。在会上我也明确说了，其实打压不见得就是坏事。
三步走，基本住宅不征税
Q：政协会议上对物业税的讨论如此激烈，最后有没有一致的结论？您认为未来的物业税，会如何进展？
刘桓：我的提案里有完整的建议：物业税的进程大致会分三步进行。
第一步是先规范商业房地产。因为目前商业房地产本来就有土地使用税和房产税，把土地使用税和房产税合并平移过来，改叫物业税。目前，土地使用税是按面积征收，像北京，1平方米大概50元左右；房产税，是评估值7折后按1.2%征收，7折的1.2%，就是8.4%，加上土地使用税，税负不会超过 1%。这也就是社会流传的物业税税负0.84%~1%之间的来历。
现在主要是开发商业地产的开发商反对最为激烈，认为加重了负担。其实完全多余。以前是两种税征1%，现在2合1在一起，还是1%，根本就没有影响。为什么要从商业房地产开始呢？我们测算过，城市里有一半以上是商业房地产，把这部分先做好了，是厘清税制改革的前提条件。
第二步，是豪宅开征物业税。这次政协会讨论时就有人说，豪宅不好界定。其实，豪宅是有公认标准的，建设部早就明确规定，一是容积率小于1，二是价格高于当地房价均价20%以上。
可以说，买豪宅的人一般都不会是首套房，经济承担能力比较强，缴税是可以负担得起的。
第三步，积累经验后对一般住宅开征物业税。我们预测，这是一个长期过程，大概需要5~8年的时间。
现在百姓关心的要点有几个，首先是基本住宅要不要交物业税。这也是税务界反复讨论的问题。我的观点是应该免税。按国外的标准，没得说，只要买房就要交税，但中国情况有所不同。买了房的人不见得就是中产，现在房奴这么多，就说明问题。
第一步没有障碍，要推实际很快，现在唯一的障碍就是立法的程序问题。据我了解，今年全国人大的立法计划里，目前还没有排上物业税。不过，推出物业税分三步走，基本住宅不征税，这些基本上已经定了。
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