一、一周话题--调控房价不能仅靠保障性住房

　　2010年年初，房地产新政除了打击投机性购房，遏止部分城市房价过快增长外，保障性住房相关政策成为对市场调控的另一只手，保障性住房的建设是抑制房价过快增长的重要途径。但保障性住房要对房地产市场造成影响是需要条件的：经济适用房和廉租房要有足够的供应量，一部分城市低收入者都能通过购买经济适用房租住廉租房解决自己的需求，在数年内都不用为居无所属而烦恼，对商品房的依赖性降低。否则，由于保障性住房投放入市场需要一定时间，再加上保障性住房的保障对象是城市中低收入者，和购买商品房需求的置业人群本身就有一定差异，保障性住房政策对商品房市场的影响也许并不如想象中立竿见影。比如欧美等发达国家，住房保障制度的发达使得年轻人并不用买房来解决住房需求，但这并没有阻碍房价的攀升。

　　就成都来看，保障性住房历来雷声小，雨点更小，每年几百套的供应量用来降温楼市简直就是杯水车薪，保障性住房的供地规划更是从来不见影，且保障性住房购买的门槛历来把关不严，真正买到保障性住房的很难保证是真正需要解决住房问题的。

　　回过头看看房价的组成结构，土地成本、建安成本、其他成本以及利润，是房价的主要组成部分。其中波动幅度最大、且有升值属性的部分就是土地价值和价格，因此有效控制土地价格才是调控房价较有效、较根本的途径。因此，当我们看到土地供应量增大，开发周期严格把控，用地性质严格规范等政策大量出台时，再结合对商品房预售制度的调整及正确执行，房价降温才不仅仅只是个传说。

　　二、本周楼市

　　1、土地公告、成交信息

　　主城区：暂无土地公告成交信息。

　　郊区：本周郊区仅有双流县公告四块宗地，净用地面积总和为640.86亩，公告总价款为8.04亿元。正兴镇、东升街道和华阳街道用地性质为商业及住宅用地，位于九江镇的宗地用地性质为市场商业用地。

　　本周郊县暂无土地成交信息。

　　2、主城区商品住宅供应

　　2.1主城区商品住宅供应量持续小幅上扬

　　据房管局数据显示，本周主城区共有10个住宅项目取得预售许可证，比上周增加5个。八个项目赶在本周五拿到预售证，在存量见底的情况下，各开发商适时的推出新房源。

　　本周主城区商品住宅供应3442套，环比增长130.7%，供应面积为33.6万㎡，环比增长163.9%。本周供应产品建筑类型为高层和超高层产品，其中高层产品供应1148套，超高层产品供应2294套。产品户型面积多数集中在60-90㎡面积区间内，供应套数达到2042套，面积在90-120㎡范围内的产品供应套数为811套。

　　2.2城西供应放量，城东供应量翻倍

　　本周城西新增商品住宅1702套，供应面积达15.29万平方米；城东新增商品住宅1298套，供应面积达12.13万平方米，全市本周供应量均集中在城西和城东两个方位。上周供应量为零的城西区域，本周有四个项目同时推出新房源，且推量都不小。城南本周有两个项目推出新房源，供应套数为442套，供应面积为6.18万平方米。城北和城中暂无新增商品住宅推出。

　　2.3高新区短暂沉寂后本周商品住宅供应放量

　　本周各行政区中，上周零供应的高新区，本周新增商品住宅1000套，供应面积为10.96万平方米；其次为成华区，新增商品住宅套数和面积分别为770套和6.97万平方米；高新区与成华区亦是本周商品住宅供应量增幅最大的两个行政区。金牛区、武侯区和锦江区供应量不相上下，供应套数分别为584套、560套和528套，供应面积分别为7.02万平方米、5.16万平方米和3.48万平方米。青羊区本周暂无新增商品住宅供应。

　　2.4本周新增商品住宅集中二环至三环

　　本周供应量大多分布在二环至三环，该环域商品住宅供应量达1858套，供应面积15.62万平方米，供应套数环比上周增长109.2%；三环外新增商品住宅1584套，供应面积为17.99万平方米。其他环域暂无新增商品住宅。

　　3、主城区商品住宅成交情况

　　3.1主城区商品住宅成交量缓慢上行

　　本周主城区商品住宅成交套数为947套，成交面积为8.57万平方米，分别环比增长60.8%和59.3%。

　　本周主城区商品住宅成交量仍然缓慢回升，接近一千套的成交量和09年最低成交水平相比仍然有较大差距。另外，商品住宅与二手住宅成交量并未拉开，按照成都楼市情况，商品住宅成交量是大大超过二手住宅的，说明该成交数据仍然受到备案速度的影响。中原预计，近期内商品住宅成交量仍表现为缓慢上升的态势。

　　3.2各行政区成交量均明显增长

　　本周各行政区成交量波动幅度较大，成交量最大的行政区为锦江区，本周成交商品住宅296套，成交面积为2.37万平方米，成交套数环比增长109.9%。金牛区和高新区成交套数分别为206套和159套，成交面积分别为1.85万平方米和1.77万平方米，其中高新区成交量增幅最大，涨幅达到120.8%。成华区、武侯区、青羊区成交量靠后，分别成交商品住宅121套、110套和55套，成交面积分别为1.1万平方米、1.03万平方米和0.45万平方米。而武侯区成为本周商品住宅成交量下降的唯一一个行政区。

　　4、三级市场一周概况

　　4.1二手住宅成交量小幅反弹回升

　　本周主城区二手住宅成交套数为840套，成交面积为9.28万平方米，分别环比增长22.5%和8.2%。二手住宅成交量与去年二手住宅成交平均水平相比差距已日益缩小，说明二手房营业税政策调整所带来的预期性影响已基本结束，二手房成交量走势将进一步趋于平稳，波动幅度不大。

　　一周以来，前四个工作日二手住宅单日成交量波动幅度不大，成交量在140套上下波动，周五单日成交套数达到228套，周末两天成交量明显萎缩。

　　4.2成华区、锦江区二手住宅成交量涨幅最大

　　本周二手住宅成交排名前三位的行政区依次分别为武侯区、锦江区和金牛区，成交套数分别为185套、172套和147套，成交量靠后的三个行政区为青羊区、成华区和高新区，成交套数分别为137套、113套和86套。成交量涨幅最大的行政区为锦江区和成华区，成交套数分别环比上周增长79.2%和61.4%。高新区和金牛区成交套数分别较上周环比下降3.4%和0.7%。

　　5、近量周楼市情况小结

　　本周主城区暂无土地公告及成交信息。郊区区域，双流县公告四块宗地，净用地面积总和为640.86亩，公告总价款为8.04亿元。正兴镇、东升街道和华阳街道用地性质为商业及住宅用地，位于九江镇的宗地用地性质为市场商业用地。郊县暂无土地成交信息。

　　据房管局数据显示，本周主城区共有10个住宅项目取得预售许可证，比上周增加5个。本周主城区商品住宅供应3442套，环比增长130.7%，供应面积为33.6万㎡，环比增长163.9%。本周供应产品建筑类型为高层和超高层产品，其中高层产品供应1148套，超高层产品供应2294套。产品户型面积多数集中在60-90㎡面积区间内，供应套数达到2042套，面积在90-120㎡范围内的产品供应套数为811套。

　　本周主城区商品住宅成交套数为947套，成交面积为8.57万平方米，分别环比增长60.8%和59.3%。主城区商品住宅成交量仍然缓慢回升，接近一千套的成交量和09年最低成交水平相比仍然有较大差距。另外，商品住宅与二手住宅成交量并未拉开，按照成都楼市情况，商品住宅成交量是大大超过二手住宅的，说明该成交数据仍然受到备案速度的影响。中原预计，近期内商品住宅成交量仍表现为缓慢上升的态势。

　　本周主城区二手住宅成交套数为840套，成交面积为9.28万平方米，分别环比增长22.5%和8.2%。二手住宅成交量与去年二手住宅成交平均水平相比差距已日益缩小，说明二手房营业税政策调整所带来的预期性影响已基本结束，二手房成交量走势将进一步趋于平稳，波动幅度不大。

　　6、下周走势预测

　　本周商品住宅供应集中放量，成交量继续稳步上行，成都房地产市场在经历短暂的休整后，有再度启动的趋势。中原就置业者对当前房地产相关政策出台的反映进行观察，发现一部分置业者表现出观望情绪，但在置业顾问对政策解读后，大多数意向性客户仍然倾向于购买。另外一部分就是对房地产政策比较了解的客户，在购房时对政策抗性并不大，只要有适合自己的项目，便会做出购房的决定。因此，中原认为，政策对成都楼市的影响并不大，对楼市即将收紧的预期性观望已经有了淡化的趋势，近期无论是供应量还是成交量，都将恢复成都市平均水平，走势将趋于平稳。

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