暗渡入粤万达“千亿商业帝国”调查

来源: [观点网] 时间: 2009-12-01 11:55

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万达在全国“疯狂拿地”及其快速复制的模式和体系，丝毫不逊色于曾经席卷全国市场的顺驰。

　　10月29日下午3时，珠江新城的广州国土局拍卖会大厅的两扇大门一直没有开启。“我们不知道今天有拍卖，上面没有发过任何相关通知。”当观点新媒体问及为何拍卖大厅未开启时，拍卖会所在大楼的保安人员说道。

　　但很快，拍卖大厅外的液晶屏幕便显示出本该此时拍卖的白云新城四幅商业金融地块的出让结果。大连万达“不负众望”，以11.22亿底价取得地块，获得了进入广州市场的跳板。据广州国土局资料显示，上述四幅土地总建筑面积达到28万平方米。白云新城商业地(即旧白云机场地块)成为了万达进入广州的第一站。

　　旧白云机场造城万达“暗渡”入粤

　　事实上，早在9月中旬，万达董事长王健林一行在与广州市市长张广宁会见时就称，希望利用万达的商业开发经营经验参与广州旧城改造项目建设。

　　万达从9月中旬就开始紧锣密鼓地在“前程无忧”等各大招聘网站投放大量的招聘启事。更为惹人瞩目的是，10月26日，《广州日报》C5版刊登了整版的关于广州万达广场投资有限公司招聘广告。

　　“广州万达广场投资有限公司为万达集团子公司，现拟斥资50亿元在广州市投资建设以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅为一体的超大型城市综合体项目，总建设规模约为50万平方米。”万达招聘广告如是称。

　　据了解，广州万达广场投资有限公司面向社会招聘房地产公司各岗位人员，包括了经理、人事主管、行政助理、土建工程师等30多种职位。

　　无独有偶，就在10月27日，《广州日报》一则“旧机场拟建万达广场”的报道亦称，广州白云新城万达广场项目于2009年10月26号起开始环评公示，市民可向建设部单位或环评公示单位反映相关意见。

　　该消息指出，广州白云新城万达广场拟建于广州市旧白云机场，位于云城东路西侧、横五路以北，包括A、B、C三个地块，总建筑面积56.4万平方米，主要建设包括：A地块建设建筑10栋，其中A-1和A-2为酒店功能，层数为9层，建筑面积4.5万平方米，其余建筑为写字楼，层数均为9层；B地块建设建筑物6栋，层数为2-6层，功能主要为商业和娱乐；C地块建设建筑物10栋，层数为2-8层，主要功能为商业、办公和住宅。

　　随后，观点新媒体向广州市环境保护科学研究院核实该消息，获得的答复是：“这是按照白云新城规划方案实施的，广州万达广场项目马上就要建设，尽管这个项目面积很大，但限定高度，高度为39层，前期工作已经酝酿了很久，该项目今年年底动工。”

　　“环评公示肯定是土地拿到并规划之后才能进行，倘若连地都没拍，是不可能进行环评公示操作的。”一业内资深人士在接受观点新媒体采访时直言：“以万达的名义做环评公示，说明地块项目前面的手续已经完成，至少是与政府意向协议好的。”

　　观点新媒体查阅广州国土部资料发现，近期白云新城推出的地块即是将在本月29号以整体方式挂牌出让的白云新城AB2910015(白云区云城西路与云城东路之间，横五路北侧)、AB2910048(白云区云城西路与云城东路之间，白云一线南侧)、AB2910049(白云区云城西路与云城东路之间)、AB2910050(白云区云城西路与云城东路之间，横五路北侧)四宗地块的国有土地使用权，该四幅商业用地总建筑面积达到28万平方米，起拍价11.22亿元，折合楼面地价4007元/平方米，并规定竞得人要确保地块上大型商业中心于2010年10月底前开业。

　　但令人疑惑的是，万达10月29日已经获得的地块与环评中公布的广州白云新城万达广场项目地块资料在面积上存在一些出入。“环评公布的万达广场占地和用地面积比这次出让的几幅用地大了近一倍。”接受采访的业内资深人士这样表示道。

　　合肥万达广场的“速度”

　　同样值得注意的是，合肥万达广场销售中心于10月31日开放。从今年6月11日以10.22亿元摘得“合肥地王”原美菱冰箱厂地块，到7月15日项目破土动工、9月中旬售楼部开始施工，再到宣布万达广场销售中心开放，历时仅仅四个月。

　　“将耗资千万打造合肥楼市史上最豪华售楼部，整个销售中心由第一层活动中心，第二层办公区域，第三层、第四层为展示中心。”万达方面透露称。

　　据公开资料显示，合肥万达广场的建筑面积达70万平方米，总投资约50亿，该项目集大型购物中心、六星级酒店、商业步行街、5A级超高双塔写字楼、城市中心豪宅(48层)于一体。其中，超过一半的面积为豪宅，18万平方米为大型购物中心。

　　按照规划，合肥万达广场将在2011年2月前完成商业和酒店部分建设，在2012年2月前完成住宅部分建设，项目将于明年年底竣工开业。

　　“这样的速度对万达而言不是个案，其在不少城市的项目几乎都有在拿地之后的立即动工的动作。在没拿地之前，设计方案、地质勘查、施工图等已经准备好了。”一分析人士表示，万达越早动工越有利，越早开，资金周转率越快，效益越好。

　　万达似乎已成为2009年市场中最“激进”的房企。“万达敲定的项目已排了很多，保守统计，2008年第四季度到现在，万达投资总额已高达1260亿元。”有业内人向观点新媒体表示，现在几乎每隔一个月万达广场数据就要更新一次，到了2010年，恐怕半个月就要做一次加法。

　　“千亿商业帝国”的背后

　　显然，万达对于其坚持的商业模式相当有自信，至少当前并未有多少调整的痕迹，相反的是，其扩张的意图更为明显。

　　“若不是今年因为形势不好，万达拿地数量可能比现在还要多一倍，从现在至年末，大连万达还打算再拿七八块土地。”万达董事长王健林在公开场合还透露，今年竣工差不多接近150万平米，有8个万达广场和2家五星级酒店开业，2010年还计划开业17个万达广场和8家五星级酒店，总面积超过1000万平方米，年租金收入也可能达到60亿元以上。

　　针对业内对万达的扩张行动颇有争议的问题。王健林在接受媒体采访时如是解释：“这是我们根据自己的资金状况和对市场走势的判断做出的决策。我们对自身的情况加以整理分析，并根据万达的长期销售情况加以分析，是一种个体行为，而且我们的着眼点在长远，并不在今年。”

　　而在业内质疑其资金链能否跟上扩张步伐的时候，王健林表示：“万达不缺钱，资金链没有任何问题，万达扩张资金充足，现在的资金除了销售的资金，银行的资金之外，还有一个就是抵押经营物业贷款融资，万达到今年底管理的商业物业面积超过接近500万平米，到明年年底超过700万平米。”

　　“万达本身有很大的销售收入，今年可以接近300亿，明年的目标大概是做到450到500亿左右；万达的商业地产和酒店、购物中心建成之后就可以抵押融资，足以支持现有扩张；加之可以获得一部分银行资金的支持。”王健林还介绍，外界盛传万达的巨额投资其实不是一下子拿出来的，而是分批投资，而且分批的资金也不全是万达拿出的，其中一部分来自银行贷款以及动用预售款。

　　低廉的地价以及良好的政府关系，这是大部分市场人士对万达的直观感受。“房企从来不会因为资金链影响自己的成长，原因是土地投资是可以控制的。其实万达在很多城市拿地，根本不用付全款，这是各地招商引资政策决定的，边售边交土地款。”一位熟悉万达的业内人士在接受观点新媒体采访时透露称，有很多城市，没有人前来投资，资金来源受到限制，万达的方法很受亟需招商引资的地方政府的支持，但是京深沪穗等重点城市不行，因为这些地区不缺钱。

　　此外，有资深业内人士还向观点新媒体透露，唐山万达广场在还没建设之前，就可以内部认购了，而且预售证也不需要主体封顶三分之一等投资条件就批准下发。

　　“万达这种快速周转的模式最忌经济周期以及宏观变动，不加以变动凶险异常，仅适用于行业整体上升周期。”有分析人士还指出：“扩张的同时要求展开大规模招聘，但随着企业规模的膨胀，公司政策、管理风格和人员成长将面临很大挑战。”