中国内地办公室及住宅市场概览

来源: [观点网] 时间: 2009-11-22 17:56

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豪宅市场则受到资金充裕及市场前景乐观所带动，大部分城市在第三季的成交表现转活，无论售价及成交宗数皆有增长，其中以香港的9 . 6 %按季售价升幅最为突出。

　　经济跌至谷底，需求重现，令2 0 0 9年第三季大中华区办公楼市场普遍呈回稳迹象，部分办公楼项目的兴建工程被搁置，舒缓了供应过剩的局面，因此第三季大中华区除了台北外，各主要城市的办公楼空置率皆录得轻微下调。香港、上海及北京的办公楼租金跌幅收窄，广州及深圳则见温和回升。买卖市场趋活跃，投资气氛回暖，资产价格收复之前下跌的失地。

　　豪宅市场则受到资金充裕及市场前景乐观所带动，大部分城市在第三季的成交表现转活，无论售价及成交宗数皆有增长，其中以香港的9 . 6 %按季售价升幅最为突出。在季内，随着外商返回工作岗位，豪宅租务市场亦靠稳。大部分城市空置率维持稳定或稍为下调，香港豪宅租金录得温和升幅，其地城市租金则维持稳定。

　　据人事顾问机构最新调查发现，外围环境复苏迹象陆续呈现，加上本地经济回升利好消息带动，2009年第三季私人机构重拾招聘意欲。虽然增聘员工数目并未即时构成对楼面的额外需求，全面反映在办公楼租务市场上，但第三季市场气氛已大为改善，个别行业如金融公司及律师行把握目前低租金机会，在传统商业区吸纳优质办公楼单位。

　　2 0 0 9年第三季未有新供应推出，租户集中在二手市场物色租盘，其中以中环区六年楼龄以内的甲级办公楼较受欢迎，例如均富会计师行租赁中环盈置大厦2 6，5 0 0平方尺楼面作为总部。第三季办公楼平均空置率在7.8 - 7.9%之间窄幅上落。

　　租务需求有所上升，令第三季办公楼租金呈现进一步回稳迹象，首先，第三季租金按季跌幅由第二季的12 .1%大幅收窄至1. 3%；此外，第三季末甲级办公楼平均实质月租金稳企在每平方米56.58美元(每平方尺41港元)。

　　东九龙办公楼租务转强，空置单位租金叫价在第三季有所调升，主要是受到多个大租户如宏利保险及罗冰咨咸永道会计师事务所落实租务成交所带动。另一方面，有更多经营分销及消费品的公司搬到此区，作为整合业务运作的选择。

　　承接近期回稳表现，若环球需求在未来十二个月能持续振兴，整体甲级写字楼市场可望进一步增长，但升幅不会超过5%，直至租户扩充潮涌现。

　　经济呈现复苏，加上利率仍低企，令豪宅市场在2009年第三季继续上升。第一季本地生产总值按年收缩7.8%，至第三季，跌幅已收窄至3.8%，同期间平均借贷成本亦进一步下跌，2009年5月至8月银行三个月同业拆息下跌17个点子，由5月份的0.37%降至0.20%。

　　第三季豪宅成交量较对上一季再升29%，以独立屋及大单位较受追捧，成交价在1亿港元以上(1，280万美元)的交投量增长强劲，按季上升逾倍。2009年8月，豪宅平均售价升至每平方尺14，200港元(每平方米19，596美元)，按季升幅9.6%。

　　第三季，豪宅新盘推售热闹，其中较瞩目的是尖沙咀名铸，每平方尺平均售价18，000港元(每平方米24，840美元)，高层单位以每平方尺逾25，000港元(每平方米34，500美元)获承接。市场气氛炽热，吸引发展商提前推售新盘，当中有座落中半山传统豪宅区。

　　租务市场方面，新租客主要来自非金融行业，租屋预算介乎50，000-80，000港元(6，410-10，256美元)。大部分的租务成交主要来自租户迁徒，因为租金在过去十二个月跌幅显着，不少现租户行使租约内的断租条款，迁往租金较便宜或质素较佳的单位。由于大部分租金较低的单位已被吸纳，业主在第三季相继调高租金叫价。2009年8月，豪宅平均租金为每月每平方尺35.56港元(每平方米49.07美元)，按季上升2.6%。

　　若私人机构在2010年采取较进取的业务发展计划，估计未来12个月豪宅租金可望上升5%。目前购买豪宅的意欲浓厚，加上预计经济会进一步转好，豪宅买卖市场被看升，未来12个月升幅约5-10%。

　　北京

　　2009年第三季度，没有新增供应进入北京甲级写字楼市场。大新华航空大厦有6，500平方米再度进入租赁市场。季内，位于金融街区域的恒奥中心D座竣工，该大厦于今年早期整售给东北证券并供业主自用。

　　本季，内资需求强劲，大部分源自金融机构。与2009年第二季度比较，市场跃现更多大单交易，例如，北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁50，000平方米及中国农业银行在中粮广场租赁18，805平方米。但总体上看，本季度大部分租赁交易都发生在于2007年及以后完工的新项目中，这些项目的优惠措施和品质更吸引租户。

　　需求上升推动市场净吸纳量在本季跃升至101，175平方米，环比上升87.76%，同时致使北京甲级写字楼市场整体空置率环比下降2.26个百分点至16.98%。

　　由于市场大部分搬迁或升级交易选择在新完工之项目，大部分现有项目业主继续调低租金或延长免租期以保留租户。因此，虽然整体市场交易量大幅上升，整体租金水平仍呈下行趋势，环比下降1.92%或同比下降14.44%，至每月每平方米人民币165.89元。

　　季内，市场录得四宗整售交易，显示在国有企业主导下，北京写字楼投资市场异常活跃。虽购买意图多为自用，但活跃的成交亦显示出内资企业对本地写字楼市场的乐观前景和积极信心。中信证券以14亿元购买瑞诚中心的写字楼部分，总建筑面积53，176平方米，联发科技7.449亿元购买融科谘询中心D座。

　　本季北京经济稳步回升，为本地住宅房地产市场提供了增长基础。1至8月份，北京市商品住宅销售面积达1，182.8万平方米，同比增长160%。更具体的分析，在投资者考虑抵消通货膨胀的驱动下，北京豪华住宅市场买卖需求显示强劲，例如合生华府本季成交29套，相比前季度仅一套案例，销售量显着上升。

　　北京豪宅总存量在第三季度增加到33，098套，其中1，082套新竣工项目，分别来自燕莎朝阳公园区域的北京星河湾三期和远洋公馆及亚运村地区的万达大湖公馆。应对住宅市场销售量和价格的同步上升，市场上渐多豪宅项目销售，包括燕莎朝阳公园、建国门及中关村的世茂三里屯、贡院9号及钓鱼台七号院。

　　尽管全球经济尚未完全好转和众多跨国公司扩张审慎，但市场上仍维持低租金的优惠和更为重要的是夏季商务活动的增多，促使本季北京豪宅净吸纳量上升至1，215套。第三季度，北京整体豪华公寓市场空置率为27.46%，环比下降1.34个百分点。

　　豪华公寓继续呈现租户市场状况，整体租金下滑至每月每平方米人民币130.94元，环比下跌2.80%。在加速投资行为的推动下，平均资本值达每平方米30，865元，环比上升6.8%。

　　一些投资者对当地豪华住宅市场持乐观态度，选用购入北京优越地理位置在建地产项目的投资策略。例如，瑞安建业有限公司购入北京市朝阳区工体北路四号住宅工程项目，交易总价约为人民币8.08亿元；北京银座兴业房地产经纪有限公司以总价人民币7.50亿元，购入北京市东城区贡院西街9号的住宅项目。

　　上海

　　第三季度上海甲级办公楼市场出现回稳迹象，租赁需求有所回升，空置率小幅下降，带动租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量零增长相比，第三季度吸纳量有较明显增长。供应方面，三栋位于浦东的写字楼完工交付，但部分原定于三季度完工的写字楼项目推迟至2010年上市。

　　第三季度有三栋写字楼落成交付，分别是位于陆家嘴的滙丰银行大楼(ifc南座)、位于竹园的葛洲坝大厦及中国钻石交易中心，共为市场带来约15万平方米的办公楼面。但由于租赁成交回暖有助于吸纳空置面积，上海甲级写字楼市场整体空置率较第二季度小幅下降了0.4个百分点至13.7%。

　　回暖的租赁成交减缓了租金的下降速度，第三季度上海甲级写字楼市场平均租金为每天每平方米7.0元，与上季度基本持平，但由于去年第三季度租金处于历史最高水平，因此同比降幅仍高达32%。

　　由于与今年初相比，对市场信心增强，内资投资者及自用买家利用市场调整的有利时机选择物业进行投资。如最近SOHO中国、上海农村商业银行以及中国农业银行分别整栋或部分购买了位于静安区及浦东区的几栋写字楼。

　　由于净吸纳量的止跌回升(尽管只是温和回升)、发展商对供应节奏的较大幅度调整、以及国际金融中心规划等政策的带动效应开始呈现，在第三季度我们上调了对2009年底及未来中期的预测。预期2009年全年租金下调幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年触底，但下跌幅度较之前预期已收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。

　　上海高端住宅租赁市场在经历上半年的显着调整后，第三季度开始企稳。伴随部分高端住宅项目完工，季内高端住宅新增供应显着上升，共计885套新增租赁单元入市，包括位于黄浦区的怡水豪庭和长宁区的御翠豪庭等高端住宅物业。

　　虽然新增供应显着增加，但部分高端住宅租赁需求受以下利好影响而回升：首先，一些跨国公司已开始由海外重新招聘专业人士，这将扭转上海外籍人数下降从而推动租赁需求；第二，即将到来的2010年世博会开始拉动市中心区域的高端服务式公寓需求；第三，新学年开学增加外籍家庭对临近国际学校的高端住宅物业的需求。尽管如此，由于新增供应大幅增加，第三季度平均空置率小幅上升至24.9%，较上季度上升0.6个百分点。

　　第三季度上海高端住宅市场平均租金水平保持稳定，达到每月每平方米人民币151.2元，这主要由于整体经济有所改善以及住宅市场需求回暖。在三个子市场中，服务式公寓的平均租金较上季反弹3.9%，为每平方米每月人民币237.8元，这与世博会以及外部经济企稳有密切联系。

　　伴随全球经济逐步复苏，外籍人士对高端住宅的租赁需求将恢复，由此高端住宅租赁市场也将趋稳。尤其是2010年世博会日益临近，市中心区域的高端服务式公寓需求将更加强劲，这将减轻新增供应攀升而带来的负面影响，由此为租金水平提供支持。

　　广州

　　广州办公楼市场继上季度回稳，在2009年第三季度呈上升趋势。本季度国内外企业扩租活动逐渐浮现，使租赁和投资市场再度呈活跃势头，需求量明显增加。鉴于多个新落成项目集中在第四季度推出市场，本季度并没有新项目落成，整体空置率轻微下降。

　　受到住宅市场交易畅旺带动，办公楼市场的投资亦有正面影响；整体办公楼销售量升势持续，其售价仍然维持微升状态。本季度最具代表性的两宗大额成交个案：由无限极(中国)有限公司以人民币3亿元购入富力盈悦国际半栋写字楼；浦东发展银行以人民币4.2亿元购入另外半栋写字楼和首二层商铺。面对投资市场逐渐复苏，各区办公楼售价升幅有别，随着大宗交易陆续宣布，几百平方米的小型交易亦明显增加。

　　本季度甲级办公楼的租金轻微上升至每平方米人民币130.5元，较上季度上升8.3%。面对未来多个项目推出市场，预期租金下调压力仍然存在。租赁市场方面，本季度新租户以保险、电讯、物流运输和食品行业为主。

　　预计第四季广州办公楼将有保利中心、高德置地广场和全球通大厦投入市场，提供约20万平方米新供应。目前部分即将投入市场的办公楼项目已进行市场推广及接受查询阶段，因供应量顿时增加，平均租金的下调压力将会增大，预期空置率亦会有所攀升。

　　2009年第三季度，广州市服务式公寓市场随着整体市场复苏变得活跃，各企业在早前搁置或推迟的扩张计划预期在本季度陆续落实启动，写字楼扩租情况增加，亦促使了服务式公寓需求有上升趋势。据了解部分”名牌”的服务式公寓已达全满的入住率，使部分高端住宅租金出现了上调的空间，市场气氛较上季度乐观。

　　由于未来新增项目大多在同期动工，故预期的落成时间亦相差不远。按进度预期，多个知名品牌的服务式公寓计划在2010年亚运会开幕前入市，故本季度服务式公寓的供应量维持不变。本季度需求客户与以往相近，主要以领事馆人员和各行业高管为主。

　　广州作为广东省以及南中国的幅射中心，交通网络完善，地理位置优越，越来越多国家/地区看准广州市的优势，在此设立华南区的领事馆。因此本季度客户以领事馆人员为主，而外派驻馆官员大多携眷上任，本季度租赁面积亦相对以往较大，依资料显示租户大多选择大户型和别墅等豪宅为首选。

　　本季度，整体市场气氛活跃，服务式公寓市场空置率持下降趋势至19.1%，比上季度下降0.7个百分点。整体平均租金为每月每平方米人民币155元。

　　展望未来半年空置率仍会持续下降，直至新增供应推出才会攀升。预料高品质项目落成后将会带动整体服务式公寓租金持平稳向上趋势。

　　深圳

　　2009年第三季度，深圳市甲级办公楼市场有平稳发展，受到国内企业对办公楼的需求带动，整体买卖成交和租赁交投活跃，并且租金和成交价格均有上涨。由于本季度并没有新增供应，在吸纳量明显增加的情况下，空置率呈下降趋势。

　　据了解金融海啸对跨国公司的威胁仍然存在，公司对营运成本控制严谨，部分外资企业仅续租原有单位并无扩充意向；相反国企扩租意向强烈，本季度租户大部分来自国内的金融服务业为主。资料显示，整体租金轻微攀升至每月每平方米人民币126元，较上季度上升5.7%。

　　受到国内经济回稳以及住宅市场畅旺带动，深圳办公楼市场呈好转势头。中信证券以10亿元购买卓越时代广场二期写字楼项目作为公司注册地，此交易成为本季度深圳办公楼市场最大额成交个案；另中国平安正式启动其总部大楼项目，并已于8月底举行奠基仪式，在此等利好消息带动下，均增加投资者信心，将其目光转投在福田中心区的各幢办公楼上，促成办公楼整体价格上扬。本季度甲级办公楼的平均售价约每平方人民币26，150元，较上季度上升6.8%。

　　自今年年初开始，入驻深圳的金融服务企业越来越多，继招商证券总部大楼举行奠基、中国国际期货经纪公司亦迁移至福田中心区，使福田中心区逐渐演变成金融聚集点。预期政府将继续扶持深圳打造为南方的金融枢钮，金融产业的集聚效应将使办公楼市场持续发展。

　　踏入2009年第三季度，受到国内经济环境逐步复苏，国内和外资企业亦重启业务发展计划，使深圳服务式公寓需求略有回升。虽然各企业发展计划逐步落实，但部分外资对前景仍有很大的不确定性，继续谨慎地控制营运成本，使员工住房津贴额亦维持市场水平，因此整体气氛仅有轻微缓和。基本的客户群及户型特征均与上季相近；以香港、东南亚和欧美人士为主，户型需求偏向较小的一、两房单位。

　　本季度深圳服务式公寓有一新增供应，位于蛇口南山区的盛捷花园城服务公寓于7月推出市场，可提供147套房间，其户型由单间行政套房至三房不等，促成整体空置率有轻微上升。

　　配合现有客户群的消费能力，并对抗私人高端住宅所带来的竞争，多个服务式公寓继续推出折扣优惠和增加额外服务，以保留现有客户。与此同时为了开拓新客源，亦陆续推出短期租约优惠，促成本季度短租客户有增长趋势。资料显示，整体平均租金达每月每平方米人民币205元。

　　展望来季深圳服务式公寓市场，受制外资企业对前景的低速或停滞步伐，可预期仍持缓慢发展趋势，亦使空置率存在上升机会。虽然目前租金平稳，但面对全球经济还未复苏，后市仍有压力。

　　成都

　　2009年第三季度，随着经济的稳定增长，成都市甲级写字楼市场新增需求开始增加，一些在去年受金融危机影响延后搬迁计划的企业，近期开始扩充办公面积、或选择品质较高的写字楼，令甲级写字楼市场出现了短暂的上扬。

　　本月共租赁写字楼面积4，564平方米，平均租赁价格为每月每平方米人民币106元，主要集中在区位更加成熟中环广场，其中不乏大面积租户，如松下、东京三菱银行、中国信保均租赁整层，一些前期受地震及金融危机影响的企业也在本季度选择进入成都，如雅诗兰黛、泰国国际航空公司。本季度平均空置率为29%。

　　本季度成都没有新增甲级写字楼供应，位于东大街沿线的喜年广场以及人民南路沿线新希望大厦由于良好的地段优势，开发商品牌效应。吸引了大量自用型企业及投资者大量购买。喜年广场目前成交价格已达每平方米人民币17，000元。

　　受经济大环境的好转，以及国家对住宅二套房的限制，大量投资者选择投资收益更为稳定的甲级写字楼。成都作为西部经济重要城市，越来越多的外企选择成都作为其西部的总部，带来了大量对高品质写字楼的需求。

　　本季度宏观政策调控方向转变，二套房贷政策从严，打击市场投资信心，市场投资需求一定幅度下降。同时，后期市场走势不明，市场刚性需求产生观望情绪。成都主城区豪宅市场供需量一定幅度的回落。

　　本季度成都豪宅市场新增房源232套，主要集中于锦江区及高新区。高新区作为成都豪宅项目的主要集中区，其区域市场放量很大程度左右成都豪宅市场的新增供应量，短期内2-3个新项目有望面市，市场新增供应有望回升。

　　成都高层电梯豪宅长期处于供过于求的局面，目前市场以吸收存量为主，本季度豪宅成交461套。二手豪宅市场方面，业主及客户在后市不明的情况下持观望态度，市场放盘量及成交量均不同幅度下降。

　　在服务式公寓方面，位于人民南路的莎玛服务式公寓现已开业，带来200套精品个性客房。

　　同上季度相比，本季度无太大波动，均价约每平方米人民币11，000元。成都豪宅开发企业资金实力较强，短期内降价促销的可能性较低，而目前市场销售价格类别墅价格，上升空间相对有限。后期，豪宅销售价格有望保持稳定。

　　在租赁方面，豪宅租赁价格一定幅度的上扬，平均租金约为每平方米人民币110元。随着市场豪宅租赁需求的增加，豪宅租赁价格有望保持稳中有升之势。

　　台北

　　经历了2 0 0 8年第四季及2 0 0 9年上半年度的金融风暴，各国提振经济方案逐渐奏效，全球景气走出谷底，有缓步回升之势；而国内经济在出口表现、民间消费与投资方面均有回稳之迹象，不过受到风灾重创影响，经济成长率仍呈负成长，预估由上一季之-7.54%改善至本季之-3.52%。

　　信义区的克缇信义大楼于本季新完工启用，为市场带来6千余坪的新增供给，使第三季台北市办公大楼整体存量面积增加至近5.2万坪。而需求方面，本季租赁市场仍受到企业开樽节流影响，市场净去化量依然呈现负值，因此整体空置率由上季的11.17%上升至12.76%。另外，备受市场关注的两岸金融MOU及ECFA，在未来签订后能否为市场带来大量新增需求，将成为下一季之观察重点。

　　本季办公大楼空置率虽因需求持续疲软与新增供给释出影响而上升，但租金表现则因有少数大楼调涨而上扬，目前开价租金及成交租金来到每月每坪新台币2，795元与2，462元，分别较第二季微幅上涨0.12%及0.26%；而议价空间则小幅下修至11.92%。

　　由于全球景气回升力道缓慢，本季企业办公室需求依然呈现出负成长，加上新增供给的释出，台北市办公大楼空置率持续攀升，预期至第四季，虽有签订金融MOU之可能，但其初期所能带来之效益仍不明显，因此预期空置率将会持续攀升，而租金将维持小幅震荡的走势。