随着珠江新城营商环境的成熟，国内企业纷纷在该处大面积购买优质写字楼物业。本季度无限极(中国)有限公司、上海浦发银行和广东发展银行于共购买了约35，900平方米的优质新办公楼。

　　一手住宅市场需求依然强劲，促使价格稳步上扬。第3季度广州中心四区一手住宅成交均价攀升至14，004元/平方米，同比增长23%。

　　商铺市场将面临大面积供应的高峰，天河北商圈的两大购物中心约46，000平方米商业面积的万菱汇与约100，000平方米商业面积的太古汇物业陆续引进Zara、H&M、华润万佳Ole等知名品牌。

　　写字楼市场

　　2009年第3季度没有新物业交付使用，广州甲级写字楼市场的总存量仍然保持178.85万平方米。(表一)

 　　本季度由于没有新物业投入使用，需求渐趋活跃令全市甲级写字楼的整体空置率下调1.8个百分点。其中体育中心CBD租赁成交十分活跃，空置率由上季的12.1%下跌至本季的7.7%。而东山区和珠江新城CBD则面临租户流失的情况，空置率各上升1%和1.3%。(表一)

写字楼价格指数 (2005第一季至2010年第四季预测)

　　经济回暖令租赁成交明显活跃，2009年第3季度，广州甲级写字楼吸纳量约为32，200平方米，环比增长16%。(图二)　　

甲级写字楼供应、吸纳量及空置率(2000年至2009年以后)

　　虽然租赁市场的有所回暖，但各物业为了吸引更多的客户进驻，不敢轻易上调租金，令全市的整体租金水平维持平稳，为每月每平方米114.62元。(表一)

　　珠江新城CBD因为商务氛围日渐浓厚，吸引了不少国内知名企业购买大面积办公物业。无限极(中国)有限公司、上海浦发银行和广东发展银行于本季度共购买了约35，900平方米的优质新办公楼。

　　由于目前商务区内的优质办公楼供应较为充足，物业平均售价也维持平稳，如珠江新城CBD内的一手优质办公楼成交价格约为每平方米25，000元，基本与上季度持平。

　　我们预期在2009年第四季度将有128，000平方米的新供应进入市场，另外在2010年的新供应将为222，000平方米。(图二)

　　鉴于第4季度至2010年将有大批的优质甲级写字楼投入使用，这批物业将以较高的租金投入市场，至2010年第1季度，我们预期整体租金将会有2%的升幅，而空置率亦将会上升至14.8%。(图二)

　　市场活动

　　康威在财富广场租用2，000平方米。

　　金盛保险在中华国际中心租用1，400平方米。

　　广州商会在发展中心大厦租用1，000平方米。

　　住宅市场

　　第3季度，广州一手住宅新增供应约为170万平方米(15，563套)，面积较上季度下降0.9%。其中，高端住宅新增供应所占比例为16.9%，环比增长1个百分点。(表二)

　　政府最新数据显示，2009年7-8月广州一手住宅成交量为252.60万平方米，较前两个月增长34.5%，且成为近三年同期成交量的最高值。拥有强劲潜在需求的中心四区成交量为79.48万平方米，环比增长13%。

　　一手住宅市场需求依然强劲，促使价格稳步上扬。7-8月广州一手住宅成交价为9，543元/平方米，环比增长4.4%。其中，中心四区(荔湾、越秀、天河和海珠区)成交均价已攀升至每平方米14，004元，同比增长23%，是历年的最高值。(图四)

2009年第三季度一手住宅市场价格分布

　　珠江新城是高端住宅市场价格上涨最为显著的区域。成交价格从上季度的18，330元/平方米上升至本季度的22，197元/平方米，增幅达21%。

　　随着世界经济出现复苏，广州的涉外经济活动也开始活跃。不少服务式公寓灵活开展短租服务，令租金水平止跌回升，环比升幅达2.5%。此外，别墅租赁同样趋向活跃，成交租金环比升幅约为2.6%。

　　二次房贷收紧政策的出台，部分开发商预期市场不明朗，纷纷加快项目的开发进度。我司预计2009年国庆前后广州一手住宅新增供应量约为1.4万套，占第4季度预计供应量的64%。

　　我司预期第4季度一手住宅价格将止升回稳，振荡幅度不超过5%。面对高企的楼价以及政策的宏观调控，理性的消费者开始持币观望。预计下季度一手住宅成交量将有所下降，约为165万平方米，环比下降53%。

　　市场活动

　　保利集团以8.5亿元竞得白云区金沙洲居住地块，该地规划建筑面积为153，591平方米，折合楼面地价5，534元/平方米。

　　城建集团以2.7亿元竞得番禺区小谷围居住地块，该地规划建筑面积为37，006平方米，折合楼面地价7，296元/平方米。

　　商铺市场

　　第3季度，位于天河北商圈的两大购物中心约46，000平方米商业面积的万菱汇与约100，000平方米商业面积的太古汇开始全球招商。

　　广州零售业市场尽管保持良好的发展态势，但金融危机的影响依然存在，增速有所减缓。09年1-8月广州社会消费品零售总额为2316.4亿元，同比增长13.8%，增速较去年同期减少6个百分点。(图五)

社会消费品零售总额 (2004 年–2009第三季度)

　　零售业景气度些微下滑促使广州商铺整体租赁市场表现平淡，零售商扩张速度趋缓。尽管如此，服装、超市以及银行业依然保持旺盛的需求，例如恒生银行进驻东川路，中国银行进驻天河新作以及达衣岩进驻天河城。

　　由于成熟商圈大型物业的供应极为有限，因此万菱汇与太古汇两大项目一推出市场便受到国内外知名品牌的青睐，例如华润万家Ole品牌进驻太古汇，Zara与H&M进驻万菱汇。

　　位于中山三路商圈的中华广场本季度受新集团接管，全面进入重新定位和品牌组合调整时期。其中，中华百货已撤出该商场，促使越秀区商铺市场的空置率明显上升，从上季度的5.35%上升至6.67%。

　　本季度部分非核心区域的商场采取减租方式来吸引新租客进驻。尽管如此，全市优质购物中心因拥有成熟稳定的市场氛围，整体租金表现稳定，一楼平均租金为1，113元/平方米/月，与上季度基本持平。(表三)

　　经济复苏迹象明显，零售业将持续稳步发展，许多国际零售商仍然对其在广州的商业前景持积极态度。因此，随着天河北与珠江新城优质商业项目如高德置地中心、太古汇等落成，将会吸引新一批知名零售商进驻。

　　市场活动

　　华润万家ole进驻天河区太古汇，面积4，500平方米。

　　优衣库进驻天河区东方宝泰广场（天汇城)，面积1，000平方米。

　　特力屋进驻天河区东方宝泰广场（天汇城)，面积3，100平方米。

　　工业市场

　　“ 广州普洛斯新塘物流园有116，000平方米的仓储用房本季度对外招租。（表五）

　　“ 受全球宏观经济低迷的影响，第3季度广州工业物业租赁市场虽然成交表现平淡，但随着制造业开始复苏，不少制造业和品牌零售业重新开始其原本停止的业务扩张计划，积极物色优质厂房和仓储用房。

　　“ 国内第三方物流对仓储物业的需求仍然十分强劲。广州云埔开发区物流仓库成为物流企业求租的热点区域之一。迅航物流与世能达物流本季度各租用普洛斯保税物流园约4，000多平方米的仓储空间。

　　“ 第3季度，广州的工业物业小幅下调租金以提高物业的入驻率，下调幅度为每月每平方米1-2元。DTZ戴德梁行数据显示，广州优质仓储物业租金为每月每平方米 23-28元。（图七）

工业楼宇租金（2009年第三季度）

　　“ 随着经济环境的进一步好转，制造业的逐步复苏将令广州工业租赁市场表现更为活跃，租赁成交量将有所上升，而优质物业的租金水平将保持平稳。

　　市场活动

　　东港物流进驻广州保税物流园，面积2，000平方米。

　　国美电器进驻三山物流园，面积为23，334平方米。

　　7月21日，新加坡淡马锡控股有限公司旗下吉宝集团与广州开发区政府签署合作备忘录，共同开发名为”知识城“的项目。该项目位于广州科学城北区，规划为123平方公里。

　　8月31日，广州开发区与美高马莎罗（中国）签订了马莎罗动漫城项目合作协议。该项目总投资额逾13.2亿美元，计划建国内最大动漫主题公园及产地基地。

　　年初正式投产运营的白云国际机场联邦快递亚太转运中心现每周执行68个航班共136个起降架次，往返于联邦快递所服务的全球220多个国家和地区。该中心的落成有利于促进广州空港经济的发展。

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