合富辉煌：新格局新价值--大广州都市区住宅格局发展趋势

来源: [观点网] 时间: 2009-10-15 16:33

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随着《纲要》的出台，新的城市价值及结构形态的变化将会对广州房地产格局产生很大影响作用。

　　2008年底，国务院通过了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，对广州的城市地位做出了新定义：……强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。将广州建成面向世界、服务全国的国际大都市。随着《纲要》的出台，新的城市价值及结构形态的变化将会对广州房地产格局产生很大影响作用。

　　一、广州市进入了大都市区化的发展时代

　　1、广州及其周边已经步入了大都市区时代

　　当前广州处在工业化后期的重要阶段，第三产业已经成为拉动城市经济增长的主要动力之一。更深层次的看，BFI产业的占比只有20%，其中房地产业就占去了8%，生产性服务业水平不高，而且目前广州和周边城市及区域的产业协同度低，因此广州都市区的发展正处于早期阶段。

　　从房地产住宅成交来看，外围区域成交量上升明显，尤其是2009年1-8月外围成交占比已经达到50%。

　　2、“一主三副”到“一个主中心，六个副中心”，产业外迁带动城市骨架继续扩张由于产业的外拓，城市发展骨架随之扩张。根据《广州2020.：城市总体发展战略》初步方案，2020年前广州将建成“一个主中心，六个副中心”的发展格局。其中主中心未来将着力疏解密度，改善人居。六个副中心则是主城区人口和功能疏解的主要承接地，市域产业基地，具有较强综合服务功能。

　　3、交通规划：连接全市各地乃至珠三角各个城市

　　近年来广州地铁建设不断提速，不仅覆盖至全市各区的重要节点，并连接珠三角主要城市和地区。高速路网方面也体现了类似的特征。四通八达的交通体现凸显了广州作为珠三角交通枢纽的重要地位，整个交通结构也有利于全面展开广州的城市发展脉络。

　　二、大都市区化过程中，广州房地产格局发展

　　1、西片区(广州地域受广佛同城利好)

　　金沙洲地区定位广佛都市中心的居住新城，居住是其核心功能。金沙洲地区广州界内总用地面积为8.26K㎡。规划人口为16万，比2006版控规增加了5万。金沙洲最近做出了规划调整，4个地块由原来的居住用地调整为中学、小学、幼儿园等公共服务设施。还增加了2.7万㎡的文化娱乐用地。新控规居住用地比2006版控规减少24.2万㎡，但通过把楼房建高、建密，住宅建设总量反而增加26.9万㎡。

　　根据合富辉煌市场部统计，金沙洲未来可供应商品房超过300万平方米，区域房地产有很大开发空间。

　　2、番禺片区

　　番禺尤其其北部区域，一直都只是承担广州中心人口疏导的区域，缺乏产业、功能等方面的配套。在这个区域诞生了华南板块、洛溪板块等知名房地产板块，但它们更多的仅仅是一个卧城功能，由于缺乏配套支撑，一直受到争议和质疑。

　　将在2009年春运启动的新客站是未来亚洲最大的客运站。这将为番禺整体产业发展带来新的规划。而在交通方面，为配合新客站的建设，番禺区的高速公路交通路网建设也全面启动。

　　3、南沙片区

　　南沙依托深水良港，未来建成港城互动发展，正逐步迈向全球化的港城都市。中科炼一体化项目明确不选址南沙，其产业定位和结构面临调整。

　　南沙区当前成交总量较小，但近几年南沙区的新建住宅市场增速较快，2009年截至8月份，南沙区新建住宅成交33.52万平方米，同比增长110%，占当期全市成交5%。

　　“十一五”时期，广州规划对港口投资273亿元，其中90%投资在南沙港。南沙港在“十一五”时期将建成56个标准泊位。目前仅建成10个10万吨级集装箱泊位。经验证明,每增加一个泊位,可以提供约3万个就业岗位。

　　4、东部片区

　　开发区一直给人以纯工业区的印象，不适宜居住。但萝岗区未来发展定位“适宜创业、适宜居住”的城市副中心，将完全改变这种传统印象。

　　萝岗新城是广州市和萝岗区两级政府大力打造的核心区域，区内建设多项综合型功能配套设施，从生活配套到娱乐休闲，从子女教育到医疗配套，无一不是高标准、高素质的完善配套。而且未来还有多条地铁线经过萝岗新城及其周边地区。

　　5、增城片区

　　增城市是新晋的未来城市副中心，未来规划区域结构由三大发展区组成，其中南部构成先进制造业产业圈，是广州市东部产业拓展轴上的重要节点之一，与萝岗高新产业区错位发展。新塘在南部经济圈中经济实力，发展势头最好，未来房地产发展前景看好。未来增城将有两条地铁分别连接至新塘和荔城，另外广深城际轨道的建成会进一步加强增城作为珠三角东部连接走廊的作用。

　　当前该板块都以大盘开发为主导，产品供应丰富，价格优势明显，正是这种价格优势，再加上新塘板块的产业实力以及交通利好，新塘快速晋升为广州东部的理想居住地。

　　6、花都片区

　　花都市广州市产业北拓轴的核心组团，是广州北部的重要城市组团。近年花都区房地产市场已经步入了快速发展期，成交量总体呈现上升趋势。

　　空港经济和汽车产业是花都经济发展的两大引擎，受这种产业发展的影响，周边房地产市场无疑直接受益。当前天马河和迎宾大道板块是受产业利好带动最明显的区域。花东板块虽然现状一般，但由于临近空港经济区，未来发展前景看好。

　　板块内自然资源丰富，环境优美，目前已有众多知名开发商进

　　驻，产品素质高，吸引广州市区的中高端度假型客户。

　　7、从化片区

　　除了山前大道板块以外，从化是广州市资源型板块的又一代表。当前区域房地产发展主要集中在温泉、太平和接口板块，尤其是前两者，以广州度假投资客户占了绝对比例。从化定位为山水之都、旅游之城，而且由于当地人口和经济规模有限，因此发展生态旅游无疑仍旧是城市未来发展的核心，以此为依托的资源型地产将继续快速发展。

　　但是通勤成本过高是当前阻碍广州人在从化置业的关键因素，虽然规划未来有广从轻轨将连接至接口，但中短期内这一现状难以得到根本改善。

　　8、中心城区

　　中心城区的房地产开发前景毋庸置疑，但近年来一直受可开发土地稀缺影响。近期广州政府计划实施三旧改造：城中村、旧厂和旧城改造，前两者预计未来3-5年将为中心城区增加大量的新增住宅用地。配合正在规划中的城市中心四大重点地区建设规划，预计未来中短期内广州中心的土地将集中以在：在工业大道——南洲路沿线、广氮地块，及中心城区其他退二进三迁出厂址；白云新城、芳村、天河等地的城中村改造腾出土地。

　　三、未来广州房地产热点开发区域判断

　　综合以上分析，预计未来广州市山前大道、迎宾大道、金沙洲、中心城区、番禺新城、萝岗新城、新塘和广州新城是房地产发展的热点板块(如图)。