合富辉煌：黄金月广州住宅市场总结及展望

https://www.guandian.cn 2009-10-14 14:31:17 来源: [ 合富辉煌 ]

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致信编辑

　　这次黄金月是广州住宅市场去库存周期结束后的第一个销售旺季，经济环境持续好转，政策环境也基本稳定，供求状况及其发展趋势成为当前阶段影响市场的首要因素。

　　置业者与发展商均开始重估房地产价值，供方主导市场，在售产品升价要获买家全面接受尚需时间。展望后市，供求失衡导致的量价失衡，以及市场平衡构建过程将在今年第四季度延续。

　　供应

　　去库存周期完结，供不应求局面形成

　　虽然房贷政策有所调整，但调整幅度和执行力度不大；且预计全年新增信贷可望达10万亿，通胀预期仍然存在，实体经济也持续稳步回暖，外部环境对商品住宅市场影响有限。住宅供应缩量是当前阶段广州住宅市场的突出特点，据预测这种局面短期内难有改观。

　　合富辉煌集团市场研究部监测数据显示，2009年6月份后，08年房地产市场低迷导致开工量减少的后果开始显现，广州市每月新增供应量都低于市场销售量。商品住宅批准预售面积和销售面积的比例只有0.33，8月份更低至0.09。

　　第三季度广州市全市总体供应呈现大幅减少的趋势。整体供应缩量趋势下的十一黄金月楼市(2009.9.1-2009.10.8)也是近三年供货最少的黄金月，在售商品住宅总货量仅为2.5万套，其中天河、白云、黄埔、南沙及萝岗等区供应减少幅度非常明显。而全市2.5万套在售货量中；约8700套具备销售条件的新货未在本个黄金月期间公开发售。

　　价格

　　供求严重失衡，房价上涨压力凸显

　　受供应不足影响，三季度广州全市商品住宅价格快速上升。近年十一黄金月与“五一”相比，各区房价上涨幅度均在15%以上。如，花都普遍升幅为20~30%，其别墅物业升幅相对平稳；白云区普遍升幅15-40%，其中以白云新城板块的升幅最明显；萝岗区价格上调约15%；番禺区普遍升幅在10%~30%；南沙区普遍升幅20~30%；天河区普遍升幅在20~30%，东圃升幅最大；越秀区普遍升幅15~20%；荔湾区普遍升幅20~25%；海珠区普遍升幅10~25%。

　　总体来看，以广州市中心城区及番禺区亚运场馆周边板块、白云区白云新城周边板块楼盘升幅最大，这显然与该区域城市发展态势和前景带来的城市价值释放有关。

　　城市价值的重估也引发了住宅产品定位的高端化趋势，更多项目采取精细开发策略以实现地块最大价值。2009年广州总价超过200万的高端住宅产品市场份额自2月连续3个月保持在10%左右后，5-8月升至17%以上，9月成交21.2万平米，已跃升至24%单月最高值。高端住宅均价自2月逐渐走出底部，6月达最高值，9月均价15762元，高出全市均价的60%。

　　此外，市场关注度较高的高端住宅项目也在改变着人们对板块价值的定位，比如番禺区星河湾海怡半岛和花都区新鸿基凯旋门即在一定程度影响了其周边项目的定价。

　　热点新盘

　　新推货量创新高，中心四区新盘火爆

　　据合富辉煌集团市场研究部监测，虽然余货存量有限，导致整体在售货量减少，但2009年十一黄金月期间广州全市新货充裕，可售货量近14000套，全市新增预售住宅面积近150万平方米，中心城区就有97万平方米，是2006年以来新货最多的黄金月。花都、海珠、白云等区是新货供应量比较集中的区域。

　　2009年十一黄金月全新上市的楼盘是市场关注的热点，期间广州市全新盘上市楼盘有16个，货量接近4800套；中心四区(天河、海珠、荔湾、越秀)就占了10个，货量约2200套。新推供应热点个盘，有星河湾海怡半岛、恒大绿洲、江南新苑、翠城花园、雅宝新城、祈福生活无限等等。

　　成交热点

　　新推货获认同自住置业者成为成交主力

　　合富辉煌集团市场研究部监测，虽供应量减少致价格上升，但十一黄金月不少推出新货的楼盘还是取得不错的销售业绩，尤其中心城区的新推产品有力的助推了市场成交。

　　从成交热点楼盘来看，城市核心区的地段价值、珠江沿岸江景景观价值、政府重点发展片区的升值前景、地铁沿线的居住价值比较容易获得置业者认可。显然此类楼盘不仅在目前阶段供不应求，后市供应预期同样具有一定稀缺性，投资价值、居住价值均有较大保障。其价值重估及市场接受过程比较顺畅。

　　就整个广州商品住宅市场而言，虽然供不应求的局面已经形成，重估后的价值尚未获普遍认同，或者虽认可价值但价格承受力实在有限，致十一黄金月楼市未能再现“五一”时销售全面火爆的局面。9月份广州全市网上签约成交总面积为68万平方米，与4月份91万网签面积差距较大。

　　成交热点楼盘总价分析也可以看到，市场热点主要是那些能较好地控制总价额度，中等甚至较小户型面积的新推产品。这些中小户型产品多以自住类型产品为主，其销售均价较“五一”时同类产品也有较大幅上升，但总价多在100万至200万之间。

　　这表明出自住置业者面对新的市场局面，对占有一定优势城市资源的产品，追高而不求大的心态。

　　2009年十一黄金月主要成交热点楼盘分布

　　四季度展望

　　供求紧张稍有缓解，成交仍可望达200万

　　综合各方信息，今年四季度我国将维持适度宽松的货币政策。进入年尾时部分银行的放贷指标用完或将近用完，房地产信贷支持力度会有所减弱，总体来看影响不大。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测数据显示，2009四季度广州全市新增供应约180万平方米，少于近四年同期，各区中天河及番禺减少幅度较大，荔湾区将有明显增加。

　　2009年5月份以后广州全市的成交均价已突破万元关口，其中9月份达到11323元/平方米。十一黄金月后房价急速拉升后，四季度继续大幅上升已缺乏动力，而在整体供应萎缩，且多数发展商全年销售任务已基本完成，供应方主动调价促销可能性不大。因此预计四季度可能继续保持量价失衡的形势，整体房价继续保持稳定，中心区甚至局部可能出现稳中略升，而不会受即时成交量影响，即所谓滞涨。发展商主要采取等待，或其他小额优惠和促销方式吸引买家入市。

　　一年前发展商多采取以让价换换时间，今年四季度其主要表现将是以时间换价值认同，而广州潜在置业者对房地产价值重估过程将决定成交热点及走势。

　　至2009年9月份，广州市十区月均网上签约成交面积为77万平方米。四季度仍有相当数量新推产品入市，尤其荔湾、白云等区新产品市场认可较高，此外花都区新货供应也相当可观。近年监测数据也显示，年底已成楼市促销及市民购房的第三个成交旺季，预计四季度成交量仍可保持月均67万平方米，200万平方米左右。

　　主导因素一方面在于置业者的价值判断，但由于受自住买家购买力所限，更重要的还在于发展商方面，缓和量价失衡、保持成交持续活跃的意愿。