朱中一：各位上午好！主办方给我出的题目是政策机遇与选择，如何看待新国六条。我首先谈一下新国六条这个词我非常赞同，尽管以前没有提，大多讲的是新国五条，我觉得新国五条没有新国六条准确，为什么呢。2月20号的国务院常务会议公布了国五条，依然带有一些框架的细则，政府出台的文件实际上是新国五条，而地方要执行的都是按照新国六条办的。

　　政策机遇与选择这个题目，我想谈五个方面的问题。主要从观点方面谈起，第一个问题关于新国五条，或者是新国六条出台的背景，以及本次调控深化的内容。最近因为很多人在问为什么在两会召开以前出台国五条，问这个问题的人特别多，因为我自己也在想这个事情。从去年的六月份到今年的二月份，我们的市场特点有两个很明显，一个是房价上涨比预期增强，还有是市场格局的分化。尤其是房价上涨预期的增强是出台国五条，国六条的重要背景。因为当时到了二月份的时候，在七十个城市当中的房价涨幅中，66个城市环比上涨，持币的三个，下降的一个，而且上涨都有惯性，三月份还在涨，这是一个背景。

　　第二个背景我想因为我们要联想一下，去年的六月份到今年二月份的市场轨迹，和2009年的9月份开始，到2010年的3月份是完全一样的，各项指标都向好的方向发展，尤其价格下跌了。2010年的3月份4月份情况怎么样呢，首先国家出台了关于房地产市场健康平稳发展的通知，到了2010年的3月份两会上人大代表议论最多的就是房价，所以在2001年的4月份，国家出台了关于房地产市场健康平稳发展的通知，说房地产是影响社会民生的重要问题。既然从去年的6月到今年的市场轨迹，和2009年到2010年的市场轨迹是一样的，所以两会上领导还是把房地产作为了重要的议题。今年的两会和2010年的两会最大的不同是因为今年是换届的两会，既然是换届的两会肯定想更加稳定，这是我自己的揣摩，所以在这个背景下就出台了这么一个国五条，或者说国六条，我想这个推理是存在的。

　　但是我们客观的说，由于国六条里面涉及到对于个人房产要征收20%的个税问题，这个问题在科学化、民族化方面考虑不周，所以政策没有说清楚，反而引起了市场的恐慌，这个没有考虑到。但是不管怎么样，它的立足点和出发点就是想抑制投资投机，把市场稳定下来。

　　2013年的政策，或者说新国六条从本质上来讲，它是2010年以来调控政策的延续和深化，深化主要表现在几个方面。第一个方面是继续坚持了双向调控的思路，所谓双向调控对于普通商品房是加大力度的，对于遏制投资投机是坚决打击的。而且这次热点是什么呢，把坚持支持自住性改善和抑制投资投机作为我们今后房地产调控的一项基本政策，这是这次的特点。

　　第二个特点针对市场分化的特点采取了调控措施，这个在过去文件里面很少，这次在文件里面还是不少的。包括要求省级人民政府都要注重本地区的房价调控，对于房价上涨快的地方要增加供应，公布调控目标，对供大于求的城市要保稳定，对于供求关系平衡的城市还要根据二套房贷的政策进行调整，这个以前是没有区分的，这次比较明确的进行了分类性的指导。

　　第三个特点是继续执行限购政策的同时，强调了要注重发挥税收政策的调解作用。咱们更多的觉得这是限购限价限贷比过去严了，但是没有注意到在坚决抑制投机投资需求中，充分发挥税收的调控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的个税主要是为了抑制投资投机的，这个目的很明显。我刚才讲了，关键是细则没有说清楚，对自住性的，满五年的没有说清楚。从理论上来讲20%的个税是发展上面，理论上面是可以的。为什么呢，因为个人所得税按20%的征收不是没有，但是在这个房地产这个领域是很少的，包括到2000年也很少，关于2006年以后房价上涨快以后，投机投资增加也是从2006年以后，特别是2007年以后大城市原始价格比较清晰。再一个从理论上来讲，房地产为什么增值，房地产的增值本身是土地增值，房子是折旧的，房屋用一年旧一年，那它为什么增值呢，因为土地在增值。土地为什么增值，土地的增值是因为政府直接或者间接的加大了基础设施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基础设施直接和间接的配套有关系，政府在这个基础上面收益20%从情理上也是说得过去的，关键是操作层面有一些没有说清楚，所以引起了社会的恐慌，就是配套的政策没有及时出来，没有说清楚，所以现在政策虽然来了，但是地方怎么执行确实我自己也觉得不是很清楚。

　　第四点政策的特点就是既强调了对市场的监管，又强调了对于房地产市场的预期管理。对市场的监管包括房地产企业的信用建设问题，有一个是增加了，就是工商和税务部门，以及工商税务部门和建设规划部门要给中介，给二手房市场进行专项投资，这个我估计第二步是要开展的。更要注意的是对预期的房价，强调了对预期的房价管理。房地产为什么要预期管理，我认为房地产和经济发展有关系。虽然强调了房地产市场抑制投机投资，但是住房问题既有消费属性，也有资产属性存在，在因为它有投资属性，或者是资产属性，金融属性，所以老百姓都是希望能够买房子的。包括房价和预期也有关系，你涨了他就买，跌了就不买。因为现在市场差异化所以更要加强管理，特别是供不应求的城市应该加大普通商品房和用地供应，来满足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然后在哪个地方建及早的告诉老百姓，减少老百姓的恐慌性，所以我觉得加强预期管理这一次也是比较深化的。

　　第五个方面就是提出了要加快建设引导房地产发展的引导政策。

　　下面我说一下2012年的调控和这次地方提出来的调控目标，从2003年开始我们的调控政策没有什么效果，和市场是完全不合拍的。咱们说一下2012年调控和去年年底的调控，客观的评价是有些问题需要总结的，有些问题需要完善，但是客观的来看，2010年的调控起码两点成绩是明白的，第一个成绩就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市当中，房价不管是环比也好，同比也好都是下降的，如果不调是不是会更高一点，我想这个问题很客观。第二点我想通过这次调控，使开发商更加明确的，使消费者更加理性了。并不是像以前2009年，2010年那么疯狂了，所以一个是理性上面理性了，第二个客观上房价是下降了，当然调控的手段和目标也是需要完善的。更因为考虑了这些问题，包括在今年的政府报告里面提出完善房地产调控的政策体系。至于这次房价的调控目标是比较严格的，南京的调控细则是一百多个字，实际上大多的城市对房地产调控目标提出来了房价的涨幅低于当年的老百姓的可支配收入的水平，有的几十个字，不到一百个字。根据国务院的国六条规定，要地方政府公布的主要是公布这个。另外当地政府土地供应指标要公布，对于税收的政策，税收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是执行的。

　　这次调控我总的感觉地方的目标还是实事求是的，像劳动力成本，土地成本都在上涨的情况下，你要将房价降下来，实事求是说也不太合适。如果真的能够做到房价的涨幅低于老百姓收入水平的涨幅那也是不太容易，而且咱们客观的说，调控难度大。为什么呢，因为房价是广义的现象，它的背后有供求关系的问题，流动性的问题，地方政府的土地财政问题，还有老百姓住房问题，还有房地产它本身就有的投资属性，所以这些问题造成了房地产调控的复杂性。当然是不是就房价来调，理论界也有不同的看法，我前几年也提过，在目前情况下调房价是可以的，但是从长远来看是不是把调控目标说的更详细一些。咱们仔细对比一下，如果你要按老百姓收入水平那还是很高的，所以调控政策还需要继续完善。

　　第三我讲一下房地产市场调控的政策体系和健全房地产市场健康长效发展的机制。这个问题是重要的问题，为什么呢，国六条更多的调法是针对当前市场的问题，但是长远怎么做，主要是这个问题。从2010年以来，不管是学会也好，本人也好，给上面的建议是最多的一个，我对调房价也有不少建议，但是咱们仔细的看一下今年的政府工作报告，我觉得这个思路应该是很清晰的，它是这么一段话，加强房地产市场调控和保障性安置房建设，坚决抑制投资投机需求，抓紧完善房地产责任制和房地产市场调控体系，健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。这段话不管咱们对国五条怎么议论，对国六条怎么议论，这一段话是两会上通过的。两会是三千多名代表和两千多名政协委员认真讨论的，而且最后人大同意了，我认为这个肯定是形成共识的，里面很重要的是完善调控体系，还有健全房地产市场调控政策体系，还有房地产税收改革，第四完善住房金融体系，第五住房用品的供应机制，第六是住房供应的产业化。据我了解，在两会报告以后，这种重要性的工作国务院已经分配到有关部门了，所以包括完善房地产的调控体系，包括抑制投机投资需求都在抓紧，这是调控的问题。毫无疑问调控更多的肯定会采取经济和法律的手段，但是客观的来说更多采用经济和法律的手段，经济手段就是税收，但是税收的调解本质上是调解利益的分配关系。为什么说现在调控难呢，以前的改革都是让老百姓收益的，进行到税收调解里面抑制投机投资，第二是调解利益关系，你多套房就要交税。将来还有房产税的问题，尽管加大推动房产税的试点，但是我觉得中央政府肯定还是比较谨慎的。

　　第四个问题我想简单的讲一下房地产的走势，我想先讲一下当前房地产的特点。就是三月底房地产市场的特点基本上是延续了去年的势头，或者是特点也好，问题也好主要是四个方面。一个是房价的上涨预期存在，这是三月份，四月份就不一定了，三月份的数字咱们已经清楚了，在七十个大中城市中环比和同比都比二月份上涨了，二手房的价格环比和同比比二月份也有所上涨。但是房子的土地面积是下降的，这个指标的下降对今后的市场是不利的。第三个问题是市场的差异性依然存在，第四个问题就是干企业的业绩上涨很明显，这是市场的特点。

　　从市场的发展来看呢，短期有一些地方可能会观望，包括二手房市场要观望，他观望以后，其中有一个还在观望政策的出台落地情况，包括讲过得20%的个税还有待观望，有些地方还没有执行，所以大家都在观望。还有二手房市场三月份集中释放的，那么接下来肯定会平淡一些。房地产市场的走势取决于几个因素，一个因素是宏观经济，房地产依托经济，依托民生，这是它的本质属性。第二个因素取决于地方政府对于国六条细则的执行情况，第三个因素取决于中长机制的跟进。从中长期来看，咱们对中长期也是看好的，我一直是这个观点，起码在2020年以前还是房地产发展的很好时期，主要因为城市化在快速的推进。尽管我们城镇化是52.6%，但实际上是36%的人是真正享受到城镇居民待遇的，还有两亿六千万的人没有完全享受到城镇居民待遇，这些人陆续都会改善他们的居住环境，而且现在两亿六千万人里面真正买房的人是不多的，更多是租房。而且现在棚户区的改造，旧城改造，城镇村改造力度在加大，这些需求加起来肯定比十一五时期量大，另外加上商业地产的发展，所以从中长期来看，房地产的前景还是看好的，这是房地产的市场情况。

　　最后讲一下行业的转型，房地产的转型和企业的理性决策问题。行业的转型是摆在面前的，因为行业是资源能源消耗大的行业，建设比较粗放，随着国家的经济转型必然要转型。另外房地产行业不管怎么样，由过去的快速发展转到了今后的平衡发展，这是一个区域。第二个大趋势不会改变，就是在政府不断的健全对房价的稳定的责任制的情况，以及在土地成本，劳动力成本上涨压力比较大的情况的双重压力下，我们的房地产企业的利润逐步收缩，所以这个趋势也不会改变。在两个大背景下，作为房地产行业怎么理解是必须要考虑的，怎么样转变建造方式。第二点以保障房和商品房为重点，进一步加强住宅产业发展，积极推进住宅的建设，而且提高绿色和低碳的水平。第三是加大精装的发展，而且要推进管线便于维修和更新的长寿命的近来。还有加强企业和上下游企业的联系，提倡集中采购，降低采购成本，提高质量。作为企业来说怎么样根据大的政策来发展，来理性的选择自己的道路，这里面包括区域的选择。城市中的发展目标是大中型城市基本协调一致发展，所以一定不要把所有的蛋放在一个篮子里面，这样风险很大，所以要区域分布合理一点，这样可以降低风险。第三行业进一步提高也是必然的趋势，在这种情况下企业怎么样考虑定位问题甚至拿地问题。

　　最后我们的企业一定要在精细化的管理，品牌化的经营和规范化的服务上面下工夫，这样提高项目的品质，提高项目的性价比来提高市场的占有率，使企业做的更好，谢谢大家！

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