直播：2013城市观点论坛南京行(一)

作者:     时间: 2013-04-26 08:02:31    来源: [ 观点网 ]

　　南京，这个有着悠久历史的古都，位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，国家重要的门户城市。癸巳年春，古都不平静。如果说南京市“多区合并、撤县并区”的举措只是为房地产业内带来一系列的思考与讨论，那么江苏省推出的154字调控细则便绷紧了整个市场的神经。在调控新政与城市扩张的博弈中，房地产行业要做出何种调整？在新城镇化的进程中，房地产行业又该如何在南京寻觅良机？

　　为此，城市观点论坛再次走进南京，邀请到朱中一(中国房地产业协会副会长)、李缨辉(江苏省工商联房地产商会秘书长)、陶冬(瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师)、李战洪(金科地产集团股份有限公司副总裁)、罗文俊(莱蒙国际集团有限公司副总裁)、龚晓敏(复地集团南京公司副总经理)、陈义枫(德信资本董事长)、吴涤荣(江苏省室内设计学会理事长)等专家学者与南京业内精英论道调控之规、地产发展之矩。专业思维、深度解读，厘清纷繁表象，找寻南京房地产发展新路。

　　4月26日上午，由观点新媒体主办的2013城市观点论坛南京行开幕。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2013城市观点论坛南京行

 　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们大家早上好！

　　欢迎大家来到南京，来到2013城市观点论坛南京行的现场。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明和贵阳等二十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策进行多角度的探讨及深度剖析，共同找寻城市发展与地产动力的创新思路。

　　今天，是城市观点论坛自2006年以来再一次来到南京，与众多行业精英共襄盛会。南京，是一个有着悠久历史的古都，位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，也是中国非常著名的门户城市。

　　癸巳年春，古都不平静。如果说南京市“多区合并、撤县并区”的举措只是为房地产业内带来一系列的思考与讨论，那么江苏省推出的154字调控细则便绷紧了整个市场的神经。在调控新政与城市扩张的博弈中，房地产行业要做出何种调整？在新城镇化的进程中，房地产行业又该如何在南京寻觅良机？

　　下面，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体，合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、金科股份、华润置地(南京)有限公司、星月门业、天楹之光、德信资本、logon罗昂及江苏省室内设计学会、搜狐焦点、365地产家居网、南京新浪乐居、南京搜房网、腾讯房产南京站，欢迎各界朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　江苏省工商联房地产商会秘书长李缨辉先生

　　瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　莱蒙国际集团有限公司副总裁罗文俊先生

　　复地集团南京公司副总经理龚晓敏女士

　　德信资本董事长陈义枫先生

　　江苏省室内设计学会理事长吴涤荣先生

　　威海市双岛湾开发建设管理办公室科长毕建超先生

　　南京红豆置业有限公司总经理刘建龙先生

　　天朗地产集团南京公司运营总监韦广辉先生

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑设计师、董事长冯莹女士

　　弘阳集团有限公司资金管理部总经理孙艳梅女士

　　logon罗昂设计总监合伙人柯复南先生

　　江苏爱涛置业有限公司总经理周君先生

　　logon罗昂CEO王芳女士

　　常州佳兆业房地产开发有限公司总经理魏静波先生

　　江苏天楹之光光电科技有限公司副总裁韩军武先生

　　合富辉煌江苏公司常务副总经理季晓东先生

　　江苏现代快报股份有限公司副总经理顾梅女士

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得了众多南京实力房地产企业的参与，在此不便一一介绍，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与并且关注2013城市观点论坛南京行的各位朋友们。

　　下面首先有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾上午好！

　　城市观点论坛举办九年，第二次走进南京，十年间，南京的房地产业已经发生很大的变化，本土企业独占鳌头，而外地企业纷纷进入，大家有理由相信，下一个十年，南京的城市建设及民众居住也许又是一个全新的风貌。

　　南京一直是二线房产城市的风向标，诚如今天，南京乃至江苏本土及外地入宁的重要开发企业基本都到了现场，也许大家都是期望在聆听、论辩中通过思考为未来做一些定夺。特别是进入2013，宏观经济在变化，房地产行业自身也在求变。所以，我也特别希望朱会长、陶冬先生及在座各位企业家、各类行业专家可以在今天为我们带来更多政策层面、宏观经济、建筑规划、融资路径和市场策略上的新讯息、传递出更多智慧与见解。同时也希望我们在座的所有与会来宾一起为南京、江苏的房地产新走势进行更多思辨性的问答及交流。包括城市论坛我们一直在推动理论与实践同步结合，也是城市观点论坛的宗旨之一，所以今天下午我们还将参观经典楼盘华润悦府、五矿九玺台。

　　同时，我在这里向大家发出隆重的邀请，邀请大家在今年的夏季与数千位中国地产、金融精英相聚在海南，相聚在观点新媒体主办了13年的2013博鳌房地产论坛上。

　　最后，再次感谢我们的合作伙伴山东文登市政府、双岛湾科技城、金科地产、华润南京、星月门业、天楹之光、德信资本、罗昂建筑，感谢江苏省室内设计学会、工商联房地产商会及所有与会的企业来宾及媒体朋友，因为你们的到来与传播，我相信2013的南京、江苏的房地产业将会更加有活力、更加有希望！谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士，各位尊贵的来宾，下面我们进行的是论坛正式的演讲部分。

　　2013城市观点论坛南京行的议程主题是：细则与市场  调控中的南京楼市

　　下面即将展开的是演讲环节。下面我很荣幸介绍一下演讲的嘉宾，他们分别是：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　logon罗昂设计总监合伙人柯复南先生

　　威海市双岛湾开发建设管理办公室科长毕建超先生

　　德信资本董事长陈义枫先生

　　瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生

　　为我们奉献精彩的演讲。

　　首先请朱中一先生为大会做致辞及主题演讲，有请中国房地产业行业协会副秘书长朱中一先生。

　　他演讲的题目是政策机遇与选择，如何看待新国六条。

　　朱中一：各位上午好！主办方给我出的题目是政策机遇与选择，如何看待新国六条。我首先谈一下新国六条这个词我非常赞同，尽管以前没有提，大多讲的是新国五条，我觉得新国五条没有新国六条准确，为什么呢。2月20号的国务院常务会议公布了国五条，依然带有一些框架的细则，政府出台的文件实际上是新国五条，而地方要执行的都是按照新国六条办的。

 

　　政策机遇与选择这个题目，我想谈五个方面的问题。主要从观点方面谈起，第一个问题关于新国五条，或者是新国六条出台的背景，以及本次调控深化的内容。最近因为很多人在问为什么在两会召开以前出台国五条，问这个问题的人特别多，因为我自己也在想这个事情。从去年的六月份到今年的二月份，我们的市场特点有两个很明显，一个是房价上涨比预期增强，还有是市场格局的分化。尤其是房价上涨预期的增强是出台国五条，国六条的重要背景。因为当时到了二月份的时候，在七十个城市当中的房价涨幅中，66个城市环比上涨，持币的三个，下降的一个，而且上涨都有惯性，三月份还在涨，这是一个背景。

　　第二个背景我想因为我们要联想一下，去年的六月份到今年二月份的市场轨迹，和2009年的9月份开始，到2010年的3月份是完全一样的，各项指标都向好的方向发展，尤其价格下跌了。2010年的3月份4月份情况怎么样呢，首先国家出台了关于房地产市场健康平稳发展的通知，到了2010年的3月份两会上人大代表议论最多的就是房价，所以在2001年的4月份，国家出台了关于房地产市场健康平稳发展的通知，说房地产是影响社会民生的重要问题。既然从去年的6月到今年的市场轨迹，和2009年到2010年的市场轨迹是一样的，所以两会上领导还是把房地产作为了重要的议题。今年的两会和2010年的两会最大的不同是因为今年是换届的两会，既然是换届的两会肯定想更加稳定，这是我自己的揣摩，所以在这个背景下就出台了这么一个国五条，或者说国六条，我想这个推理是存在的。

　　但是我们客观的说，由于国六条里面涉及到对于个人房产要征收20%的个税问题，这个问题在科学化、民族化方面考虑不周，所以政策没有说清楚，反而引起了市场的恐慌，这个没有考虑到。但是不管怎么样，它的立足点和出发点就是想抑制投资投机，把市场稳定下来。

　　2013年的政策，或者说新国六条从本质上来讲，它是2010年以来调控政策的延续和深化，深化主要表现在几个方面。第一个方面是继续坚持了双向调控的思路，所谓双向调控对于普通商品房是加大力度的，对于遏制投资投机是坚决打击的。而且这次热点是什么呢，把坚持支持自住性改善和抑制投资投机作为我们今后房地产调控的一项基本政策，这是这次的特点。

　　第二个特点针对市场分化的特点采取了调控措施，这个在过去文件里面很少，这次在文件里面还是不少的。包括要求省级人民政府都要注重本地区的房价调控，对于房价上涨快的地方要增加供应，公布调控目标，对供大于求的城市要保稳定，对于供求关系平衡的城市还要根据二套房贷的政策进行调整，这个以前是没有区分的，这次比较明确的进行了分类性的指导。

　　第三个特点是继续执行限购政策的同时，强调了要注重发挥税收政策的调解作用。咱们更多的觉得这是限购限价限贷比过去严了，但是没有注意到在坚决抑制投机投资需求中，充分发挥税收的调控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的个税主要是为了抑制投资投机的，这个目的很明显。我刚才讲了，关键是细则没有说清楚，对自住性的，满五年的没有说清楚。从理论上来讲20%的个税是发展上面，理论上面是可以的。为什么呢，因为个人所得税按20%的征收不是没有，但是在这个房地产这个领域是很少的，包括到2000年也很少，关于2006年以后房价上涨快以后，投机投资增加也是从2006年以后，特别是2007年以后大城市原始价格比较清晰。再一个从理论上来讲，房地产为什么增值，房地产的增值本身是土地增值，房子是折旧的，房屋用一年旧一年，那它为什么增值呢，因为土地在增值。土地为什么增值，土地的增值是因为政府直接或者间接的加大了基础设施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基础设施直接和间接的配套有关系，政府在这个基础上面收益20%从情理上也是说得过去的，关键是操作层面有一些没有说清楚，所以引起了社会的恐慌，就是配套的政策没有及时出来，没有说清楚，所以现在政策虽然来了，但是地方怎么执行确实我自己也觉得不是很清楚。

　　第四点政策的特点就是既强调了对市场的监管，又强调了对于房地产市场的预期管理。对市场的监管包括房地产企业的信用建设问题，有一个是增加了，就是工商和税务部门，以及工商税务部门和建设规划部门要给中介，给二手房市场进行专项投资，这个我估计第二步是要开展的。更要注意的是对预期的房价，强调了对预期的房价管理。房地产为什么要预期管理，我认为房地产和经济发展有关系。虽然强调了房地产市场抑制投机投资，但是住房问题既有消费属性，也有资产属性存在，在因为它有投资属性，或者是资产属性，金融属性，所以老百姓都是希望能够买房子的。包括房价和预期也有关系，你涨了他就买，跌了就不买。因为现在市场差异化所以更要加强管理，特别是供不应求的城市应该加大普通商品房和用地供应，来满足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然后在哪个地方建及早的告诉老百姓，减少老百姓的恐慌性，所以我觉得加强预期管理这一次也是比较深化的。

　　第五个方面就是提出了要加快建设引导房地产发展的引导政策。

　　下面我说一下2012年的调控和这次地方提出来的调控目标，从2003年开始我们的调控政策没有什么效果，和市场是完全不合拍的。咱们说一下2012年调控和去年年底的调控，客观的评价是有些问题需要总结的，有些问题需要完善，但是客观的来看，2010年的调控起码两点成绩是明白的，第一个成绩就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市当中，房价不管是环比也好，同比也好都是下降的，如果不调是不是会更高一点，我想这个问题很客观。第二点我想通过这次调控，使开发商更加明确的，使消费者更加理性了。并不是像以前2009年，2010年那么疯狂了，所以一个是理性上面理性了，第二个客观上房价是下降了，当然调控的手段和目标也是需要完善的。更因为考虑了这些问题，包括在今年的政府报告里面提出完善房地产调控的政策体系。至于这次房价的调控目标是比较严格的，南京的调控细则是一百多个字，实际上大多的城市对房地产调控目标提出来了房价的涨幅低于当年的老百姓的可支配收入的水平，有的几十个字，不到一百个字。根据国务院的国六条规定，要地方政府公布的主要是公布这个。另外当地政府土地供应指标要公布，对于税收的政策，税收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是执行的。

　　这次调控我总的感觉地方的目标还是实事求是的，像劳动力成本，土地成本都在上涨的情况下，你要将房价降下来，实事求是说也不太合适。如果真的能够做到房价的涨幅低于老百姓收入水平的涨幅那也是不太容易，而且咱们客观的说，调控难度大。为什么呢，因为房价是广义的现象，它的背后有供求关系的问题，流动性的问题，地方政府的土地财政问题，还有老百姓住房问题，还有房地产它本身就有的投资属性，所以这些问题造成了房地产调控的复杂性。当然是不是就房价来调，理论界也有不同的看法，我前几年也提过，在目前情况下调房价是可以的，但是从长远来看是不是把调控目标说的更详细一些。咱们仔细对比一下，如果你要按老百姓收入水平那还是很高的，所以调控政策还需要继续完善。

　　第三我讲一下房地产市场调控的政策体系和健全房地产市场健康长效发展的机制。这个问题是重要的问题，为什么呢，国六条更多的调法是针对当前市场的问题，但是长远怎么做，主要是这个问题。从2010年以来，不管是学会也好，本人也好，给上面的建议是最多的一个，我对调房价也有不少建议，但是咱们仔细的看一下今年的政府工作报告，我觉得这个思路应该是很清晰的，它是这么一段话，加强房地产市场调控和保障性安置房建设，坚决抑制投资投机需求，抓紧完善房地产责任制和房地产市场调控体系，健全房地产市场稳定健康发展的长效机制。这段话不管咱们对国五条怎么议论，对国六条怎么议论，这一段话是两会上通过的。两会是三千多名代表和两千多名政协委员认真讨论的，而且最后人大同意了，我认为这个肯定是形成共识的，里面很重要的是完善调控体系，还有健全房地产市场调控政策体系，还有房地产税收改革，第四完善住房金融体系，第五住房用品的供应机制，第六是住房供应的产业化。据我了解，在两会报告以后，这种重要性的工作国务院已经分配到有关部门了，所以包括完善房地产的调控体系，包括抑制投机投资需求都在抓紧，这是调控的问题。毫无疑问调控更多的肯定会采取经济和法律的手段，但是客观的来说更多采用经济和法律的手段，经济手段就是税收，但是税收的调解本质上是调解利益的分配关系。为什么说现在调控难呢，以前的改革都是让老百姓收益的，进行到税收调解里面抑制投机投资，第二是调解利益关系，你多套房就要交税。将来还有房产税的问题，尽管加大推动房产税的试点，但是我觉得中央政府肯定还是比较谨慎的。

　　第四个问题我想简单的讲一下房地产的走势，我想先讲一下当前房地产的特点。就是三月底房地产市场的特点基本上是延续了去年的势头，或者是特点也好，问题也好主要是四个方面。一个是房价的上涨预期存在，这是三月份，四月份就不一定了，三月份的数字咱们已经清楚了，在七十个大中城市中环比和同比都比二月份上涨了，二手房的价格环比和同比比二月份也有所上涨。但是房子的土地面积是下降的，这个指标的下降对今后的市场是不利的。第三个问题是市场的差异性依然存在，第四个问题就是干企业的业绩上涨很明显，这是市场的特点。

　　从市场的发展来看呢，短期有一些地方可能会观望，包括二手房市场要观望，他观望以后，其中有一个还在观望政策的出台落地情况，包括讲过得20%的个税还有待观望，有些地方还没有执行，所以大家都在观望。还有二手房市场三月份集中释放的，那么接下来肯定会平淡一些。房地产市场的走势取决于几个因素，一个因素是宏观经济，房地产依托经济，依托民生，这是它的本质属性。第二个因素取决于地方政府对于国六条细则的执行情况，第三个因素取决于中长机制的跟进。从中长期来看，咱们对中长期也是看好的，我一直是这个观点，起码在2020年以前还是房地产发展的很好时期，主要因为城市化在快速的推进。尽管我们城镇化是52.6%，但实际上是36%的人是真正享受到城镇居民待遇的，还有两亿六千万的人没有完全享受到城镇居民待遇，这些人陆续都会改善他们的居住环境，而且现在两亿六千万人里面真正买房的人是不多的，更多是租房。而且现在棚户区的改造，旧城改造，城镇村改造力度在加大，这些需求加起来肯定比十一五时期量大，另外加上商业地产的发展，所以从中长期来看，房地产的前景还是看好的，这是房地产的市场情况。

　　最后讲一下行业的转型，房地产的转型和企业的理性决策问题。行业的转型是摆在面前的，因为行业是资源能源消耗大的行业，建设比较粗放，随着国家的经济转型必然要转型。另外房地产行业不管怎么样，由过去的快速发展转到了今后的平衡发展，这是一个区域。第二个大趋势不会改变，就是在政府不断的健全对房价的稳定的责任制的情况，以及在土地成本，劳动力成本上涨压力比较大的情况的双重压力下，我们的房地产企业的利润逐步收缩，所以这个趋势也不会改变。在两个大背景下，作为房地产行业怎么理解是必须要考虑的，怎么样转变建造方式。第二点以保障房和商品房为重点，进一步加强住宅产业发展，积极推进住宅的建设，而且提高绿色和低碳的水平。第三是加大精装的发展，而且要推进管线便于维修和更新的长寿命的近来。还有加强企业和上下游企业的联系，提倡集中采购，降低采购成本，提高质量。作为企业来说怎么样根据大的政策来发展，来理性的选择自己的道路，这里面包括区域的选择。城市中的发展目标是大中型城市基本协调一致发展，所以一定不要把所有的蛋放在一个篮子里面，这样风险很大，所以要区域分布合理一点，这样可以降低风险。第三行业进一步提高也是必然的趋势，在这种情况下企业怎么样考虑定位问题甚至拿地问题。

　　最后我们的企业一定要在精细化的管理，品牌化的经营和规范化的服务上面下工夫，这样提高项目的品质，提高项目的性价比来提高市场的占有率，使企业做的更好，谢谢大家！

 　　主持人：谢谢朱先生，请你留步。接下来有五分钟的时间作为现场的观点答问环节，大家可以提出你的问题，朱中一先生就会进行解答。

　　提问：你刚才提到一季度销售是比较高的增长，为什么开工和土地购置还是负增长，能解答一下吗？

　　朱中一：一季度的销售刚才讲了，一到二月份国五条和国六条还没有出台，三月份因为政策出台以后，人们有点恐慌性和市场预期不确定性有关，但是为什么土地供应下降了呢，这个和咱们的地方政府有关。

　　主持人：再次感谢朱先生的解答，以及朱先生的精彩演讲。

　　现在让我们有请本次论坛的第二位演讲嘉宾上台，他是德新资本董事长陈义枫先生，他演讲的题目是调控新政与房企金融创新。

　　陈义枫：各位早上好，由于飞机晚点我是凌晨将近四点钟才入住的酒店，应该说睡眠严重不足。但是为了来和南京的业界交朋友，再苦再累我也愿意来。

　　今天我讲的是两个小课题，一个是我们站在资本机构的角度怎么样看待调控和调控背景下的这个行业下一步的走势。另外一个是我们从金融服务商的角度给开发商提一些建议，刚才朱会长对房地产做了详细的分析，所以第一个小课题我就简单分享一下。

 

　　第一课题我讲三个内容，一个是对国五条的解读，谈一些我的看点。另外讲一下房价的走势判断，第三个讲行业的竞争格局。这次国五条我们从金融的角度有几个看点，一个是限购扩容，限贷加码，税收手段利用起来，执行和问责比较强调，再一个预留了一些调控升级的空间。

　　我们认为这次还是以调控需求为主，可能还是一个相对短期的措施，如果说短期措施反复使用的话，可能效果会递减。我们担心这次调控有一个怪圈，就是调控需求同时供应没有增加，供应没有增加是为什么呢，我认为地区政府的内在动机导致的。中央希望增加供应，地方政府恐怕不一定配合，地价一跌，地方政府卖地就比较谨慎了，不愿意明显的降价卖地，自然而然看似一个市场化的结果，其实和地方政府的趋利动机。土地供应一减少，短期内需求下降，楼价做到控制了，但是一个开发周期过后供应减少，楼价就会恢复性的上来。今年一季度新开工的面积少了，是不是上一个周期调控的负作用呢，咱们可以思考一下。

　　我们作为基金不得不去判断楼价走势，但是判断不一定准确。判断楼市走势首先它有一些长周期的生长因素，包括经济增长和收入提高，购买力提高。第二个是深度的城市化，人口集中，第三个是货币持续超发，第四个是土地供应受到限制，第五个是投资渠道不畅，投资收益，普通老百姓收益过低，老百姓买房的资金成本太低了，因此楼价就上涨了。但是当楼价过多泡沫化时一定会来调控，政府调控的手段很多，调控力度可以小也可以大。还有政府的GDP需要房地产业来拉动，政府需要房价平稳，需求回暖，成交活跃，投资平稳。这么多的各方诉求，各种因素我们认为不涨，小涨成为政策的调控目标，其实他们内心的目标是平稳或者涨幅不要厉害就行了，也是博弈各方的交集。我们认为市场走势就是横盘振荡，缓慢上升，我觉得政策性很强的市场，可以猜一下政府的心事有用，这是我们对市场的认识。

　　除了这个市场的总体走势之外，企业之间的竞争格局，刚才朱会长讲的我很赞同，土地红利没有了，房地产告别黄金十年，进入白银十年，就是利润率还是比较高的，但是不再是暴利和无风险的。竞争加剧，行业集中度快速提升，大者更大，强者做大，弱小者淘汰出局。所以中小行企业要跨界，创新，转型成为潮流。

　　讲完行业面之后，我们讲一下房企的融资模式和创新。开发商面临的金融环境是怎么样的呢，我讲几个看点，一个是房企融资环境持续偏紧，资金压力与日俱增，这么几年没有松过，最紧的时候是去年这个时候，现在比去年同期好一点。金融资源向经济发达地区，向优势开发企业集中，冷暖不均，两地分化严重，融资能力成为房企核心能力，决定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。创新型融资模式备受亲睐，融资模式创新成为房企创新的重要方向。房地产基金应运而生，蓬勃发展，我认为迎来地产基金的黄金十年，这个概念我们去年提出，在业界是广为流传。而且现在是大资管的时代，其它非银行机构采用市场管理的模式来做金融，金融的投资对象大家不约而同投向房地产，所以大资管的时代来临，房地产金融创新恰逢其时。

　　所谓房企融资模式创新有哪些模式呢，像很多银行推出了信托计划，还有证券公司、公募基金公司的资产管理计划，租赁也是融资常用的模式，应该说房企的金融创新，融资模式创新很活跃，在过去一两年也起到了一定的作用。

　　在这个地方我们介绍一下地产基金，地产基金有几个特色和优势，首先是合法性，我们是有法可依的规范模式，同时也是专业化的管理，我们不只是简单的投资，投资后的管理也是很关键的。而且也是很安全的，设定多重保障机制，有效保障投资人安全，不像有一些融资除了给你资金，还带来杀伤力，我们这种模式也是创新的模式，因为地产基金是一种非牌照的金融服务机构，就是没有过多的监管，只有一个法律框架，因此可以量身订作，设计具体的投资渠道，满足开发商的特色需求。创新性有很多，这个地方我就不展开了。地产基金是2010年兴起的，到了去年年底市场规模大概在两千亿左右，而且每年的规模都以翻倍以上的速度增长，去年年底是两千亿，今年年底恐怕就是五千亿，而且由于它的灵活性，往往它的规模增长是反周期的增长，这次国六条的出台对地产基金来说是利好的，有利于我们做的更大。

　　最后我想说一下地产基金有哪些，供有兴趣的房地产商选择。首先是固定收益基金，还有夹层基金，是区域高成长开发商，高利润项目。第三个是少数股权基金，就是小股东，小份额，第四种是主动管理型基金，就是基金取代了开发商的投资功能，基金独自去开发一个项目，有可能和某个开发商合作，可能委托给开发商代理建设。除了刚才四种类型之外，还可以对这四种类型进行设计，这样可以满足不同投资者的风险偏好，可以更成功的募集到资金，最终实现投资。还有伞形设计，有上伞形和下伞形，上伞形是子基金到母基金里面来，一支基金理论上可以容纳几千个投资者，我们做的基金往往在十个亿左右。下伞形是一个母资基金资以后投资到其它基金里面去，基金投基金。我们基金业在和有志向做基金的开发商进行深度合作，共同建设基金平台，我们也在给开发商输入我们的品牌和队伍，建设属于开发商自己的基金平台。

　　希望我们在南京能够交更多的朋友，找到更多的机会，谢谢各位！

　　主持人：谢谢陈先生的精彩演讲，接下来我们进行的是第三场演讲，有请威海双岛湾科技城招商科科长毕建超先生。他演讲的题目是风景中的城市，海湾中的生活，北中国硅谷——威海双岛湾科技城。

　　毕建超：下面我简单介绍一下双岛湾科技城，中国第一个最适合人类居住的城市是哪里，走遍四海，还是威海，中国最美丽的海湾在哪里，还是威海双岛湾。威海大家都知道在胶东半岛最东端，是世界宜居城市。而双岛湾位于烟台和威海之间，是威海前公里幸福起岸的起点。双岛湾是威海目前市区仅存的一块环境优美，面积最大的居住地。它是外环海有18公里的优质沙滩海岸线，然后周边有六座山峰。另外它中间有四条天然的淡水河形成一个自然的景观，包括双岛湾多重自然的元素汇集大这里形成独特的湾区空间禹城市空间的有机融合。同时双岛湾位于北纬37度，四季分明，冬赏雪景，夏洗海澡，这是很多人比较喜欢的。

　　双岛湾出了这么多美丽的资源，为什么要大家要投资在这里，我下面简单介绍一下。从威海的层面看，将双岛湾列为中心崛起，两轴支撑的首位。从旅游方面来看，双岛湾是威海离海岸线的一个起点，同时它是汇集了山地，滨海，城市等多元素的地方，所以它的发展方向威海给他确定的是生态化海滨城市的定位。从交通来看，双岛湾距离威海市区15公里，距离烟台是40公里，而且烟威高速从中间过，将来可以快速的到达北京，上海，南京，而且到达南京只需要五个小时的车程，所以整体的交通比较便利。从威海市区的交通大家可以看出科技城离威海市中心和里口山风景区交通都是比较方便的。下面说一下目前威海市的房地产市场情况，房地产价格也是稳定的增长，而且增值空间也比较大，威海不但有本地刚需，还有外销的部分，比例是40%到60%。而且山东省内的知名房地产企业已经部分进入了，像保利地产，绿地地产，碧桂园等地产都已经进入了，所以说明威海房地产发展还是有前景的。

　　十八大国家提出了一个科技创新是经济发展的核心力量，双岛湾就是以科技为主题进行的发展，主要是科教研发和高新技术研发企业，目前双岛湾科技城启动了主干道路、桥梁、防潮、景观等的设计和施工，到2015年全面完成市政、交通、生活等基础设施的建设，发展框架全面形成，生活配套完善。开发商进入的时间在前面的话，我想就会投入较少的资源而获得更大的利润。所以希望投资商能尽早进入，这是下面一些重点的项目，大家可以看一下。到了南京，江苏卫视大家都了解非诚勿扰，孟菲经常说的是为什么不给自己一个机会呢，所以说风景中的城市，海湾中的生活，北中国的硅谷威海双岛湾科技城欢迎你。

　　主持人：谢谢，接下来有请的是第四位演讲嘉宾，是logon罗昂设计公司合伙人柯复南先生。他演讲的题目是成就品质建筑。

　　柯复南：大家好，很荣幸今天能到这个论坛上来演讲发言！

　　今天我们主要想谈的内容是关于建筑品质的问题，在短短的15分钟内我们不可能解决所有关于建筑品质的问题，但是我们想就这个题目能够谈几个观点。

　　我们知道现在中国的城市化速度非常快，在未来的十年中国的城市人口将增加3.5亿，而且每一年的建造面积是20亿平方米，每年中国建造面积等于全世界的建造面积的总量。所以大家能够想象在这么快的建设速度大潮情况下，中国很难成就和德国一样的建筑质量。

　　当然建筑质量对于每个人，每一天的工作和生活都有密切的关系。而且和我们每一个人，你的，我的，他的所有人的每一天生活的质量，我们的身体健康以及生活的方式有很大的关系。这三点怎么样处理，就是建筑质量、价格和速度的问题，现在中国来讲比较关注的是同时能够达到的建筑价格以及它的速度。当然如果我们作为设计师的话，建筑师和用户讲你用两倍的价格建造一个建筑，我确保你的质量，没有一个业主会感兴趣的。同样我们对业主说需要两倍以上的时间来做项目的话，他们也不会同意。

　　规范的问题，很多人说中国的规范是有问题的，我从德国人的角度来讲，我觉得中国的规范没有任何问题。我们认为更多的问题可能存在于大家属于的细节的节点，在中国很多人都用这个质量体系，因为它比较快，直接拷贝就可以了，有效果，而且是比较保险的，因为用了这个质量体系的话，在后期的审查上就不会出现问题。由于现在我们对于建筑的造型，建筑的质量要求越来越高，所以对于这些节点的要求需要有定制的设计，像这个内容在德国都没办法通过审核的。

　　现在在中国的建筑工人是农民工，工地的建筑工人的教育问题，在德国一个砌墙的普通工人需要三年的专业技术的教育才能上岗。当然还有一个问题，在我们整个的设计规划建造的过程中，有太多的方面介入了整个的过程，在德国我们作为一个建筑师建议业主，建议我们使用方，建议政府之间的角色，在国内的话，作为一个建筑师我们更多是技术咨询这样相对外围的角色。在建造过程中很多利益方会和我们有冲突，所以我们在很多情况下是否能够改进一下建筑质量。

　　这里我首先问一下什么是质量，对于质量的定义是什么。我们在场的嘉宾，每个人可能心底的想法不一样，但是对我都会有所帮助的。今天我们大致阐明一下建筑质量的观点，对于业主来讲的话，他认为能效以及耐久性是建筑质量的衡量标准。像图片上的这些内容大家都会认为是耐久性的建筑吗，现在建筑的耐久性在中国虽然要求是35年，但是在德国是132年。

　　对于建筑质量的定义，用户如果你在办公楼里，在家里居住的话是舒适度以及对身体产生的影响，就是健康度来衡量的。在现代很多办公楼里，像我坐在靠近玻璃旁的位置冬天会感觉热，夏天会感觉比较冷，这是不是舒适的环境呢，但是我们还必须考虑建筑美学和整体性。这个建筑到底是大家喜不喜欢，或者是不是比较乏味的这些都不是很重要，但是这个建筑会影响你的生活，中国的建筑耗能平均是德国建筑耗能的三倍，这些额外的能源是来自哪里的。当然如果是我们提高建筑质量的话，所有的基点都是非常重要的，作为建筑师我们都有责任和义务关注这些。我们必须要承认的是建筑质量是等于建筑价值的，或者说这些产生的价值是相等的，对等的。

　　大家看一下我们完成的一些相关项目，我的工作方法少许和其它单位有些不同，我们从一开始做概念的时候就很注重，我们可以讲完成的建筑比一般的民用建筑的节能50%。而且在整个过程中对我们来讲非常重要的是，怎么样在建设过程中不增加建筑成本，如果我们建筑质量等同于建筑价值的话，我们在建筑项目中某些部位可能会选择一些非常特殊的材料，或者比较好的材料，但是把建筑质量增加几倍以上的话，绝对不是我们的目的。而且现在我们也完成了一些更新改造的建筑，例如上海的玻璃湖博物馆，毕竟这样的改造项目在国内是比较少的，更多是新建筑，大规模的片区建设，所有的这些照片都是我们完成的项目，建筑材料在三千块钱每平方左右，但是建筑质量是非常好的。为了达到我们业主各个角度的满意度，我们从设计过程中就必须改变，当然也包括了像烂尾楼改造成一个比较新的，不同功能的建筑体量。几年下来我们在上海市内比较中心的位置完成所有办公的建筑，每平方米到最后的租金价格都比周边平均的租金价格高50%，所以建筑质量是等同于建筑价值的。而且我们也希望大家去参加我们近期在南京建筑的项目，更多的了解建筑质量。

　　主持人：谢谢柯复南先生。各位来宾，接下来我们有请最后一位演讲嘉宾上台，他是瑞士信贷董事总经理，亚洲区首席经济分析师陶冬先生，他演讲的题目是中国经济展望与房地产调控。

　　陶冬：各位领导，各位嘉宾早上好！

 

 

　　中国经济在去年最后几个月的时候，大家曾经有过一次莫名的兴奋，对于经济增长又重新进入了一个上升的轨道。当第一季度经济增长回落的时候，大家又有一个莫名的担心。今天我们的经济到底是在一个什么样的周期中间，我告诉大家，今天我们在一个伪周期里面，目前看到的经济增长并不是一个新的周期的开始，而是前一个周期的延续。如果你要看经济增长各个部位的话，几乎GDP里面的所有成份不是在往下降，就是平稳，消费在下降，民间投资大降。目前我们所看到的增长不过是在真正的GDP之外，就是地方投资。这张图很明显的表示出来了，今天增长动力来自何方，灰色的这条线是固定资产投资，红色的这条线是基础设施的投入。我们可以看到几乎所有的固定资产投资稳定的动力来自于这条红色，当红线的到第一季度变得难以为继的时候，增长会重新开始下去。

　　这一届新政府和上一届政府对于基础设施投资的看法有着本质的不同，上一届政府把基建投资看作是增长的加速器，于是有了2009年，8%，9%，10%的巨型拉动，新一届政府把基建看作是稳定经济增长的。所以今年的经济增长在7.5%到8%之间，但是这个并不是真正的增长，像男人穿的高跟鞋，你要想有增高可以，但是这不是真正的身高。这一轮把经济重新拉起来的动力来自于引资银行。红色的线显示的是正规银行的贷款速度，它并没有出现明显的增长，但是去年开始，引资银行爆炸性的增长，非常规的投资渠道带动了中国经济的一次反弹，但是这一个也对今后的经济稳定，金融的稳定迈下了祸根。

　　今天中国经济的问题核心只有一个，就是民营投资消失了，工资暴涨，产能过剩，制造业基本上无利可投了，所以民营投资不玩了。这是中国改革开放以来第一次货币政策的宽松没有拉动民间的投资，也没有拉动民间的消费，这个是今天中国经济问题的核心，这是一个结构性的问题，最终的解决一定是结构性的解决。自从邓小平改革开放我们经历过几次经济陷入泥潭的困境，八十年代初文革之后百废具兴，中国靠农村改革，体制上的突破拉动生产力增长，拉出了持续五六年的双倍式增长。九十年代出中国经济再一次下如了泥潭，邓小平批的经济特区，再一个通过体制上的突破带来生产力的提高，为中国成为世界的加工厂奠定了基础。被世纪初追究经济又一下陷入了泥潭，中国提出了假如WTO，今天我们已经消耗到了过去几次结构性调整带来的红利。国家预见到了这一些，所以提出经济转型向拉动国内消费增长经济，但是遇到了金融危机，于是他们学习方的经验，开始印钞票，开始烧财政的钱，这些反周期的政策可以把GDP往上托一托，增长暂时不难看，永远不可能拉出一个可持续的增长。民营企业的投资根据他根本就是亏欠的，所以你跟他说我借钱给你，但是他还得还，所以这根本是错误的答案。货币扩张没有解决结构性的问题，公共开支也不是民间投资的替代，今天中国需要的是结构性改革。

　　我认为中国需要开放服务业，中国的制造业已经无利可图了，但是服务业有利可图，效率低下，医疗费，教育，环保，资金管理，这些领域是下一轮投资的点，但是你必须开放民营企业。第二中国必须要打破银行垄断，今天银行赚的利润是全中国一半的利润，这是不行的，银行是中间产品，它本身不应该赚取财富，当银行把所有的钱全部打劫掉的时候，那民营企业就完了。第三中国需要开放户口体制，解除独生子女政策，制造新的消费体系，带动新的经济增长。但是这些说起来容易，做起来难，如果你说要打破垄断一定踩到既得利益集团的脚指头上，这是今天中国经济转型步履艰难的原因。

　　习近平总书记上台之后讲了很多的惠民政策，李克强总理上台之后也讲了很多结构性改革的话，我也希望新一届领导人很快能够做出一些新的事情。但是美国的权利交替三周可以完成，但是中国的权利交替起码要三年。如果你认为习书记能够在体制改革面做出一些事情，很快可以和利益集团较量的时候，我建议大家读一下十年前的报纸，听听胡温刚刚上台时候讲的那些话，他们在任的时候在体制改革方面是交了白卷的。H7N9救了中国的CPI，一下子大家都不吃鸡了，都不吃猪了，肉价大跌，今后中国的CPI会很好看，但是这个恰恰为下一轮CPI的暴涨埋下了种子，肉价的暴跌使猪农，鸡农赶快把这些鸡猪都杀了，所以肉价跌了。但是当天气热了以后，疾病没有了的时候，肉价又会上涨，为什么呢，因为供应量不够了。温家宝总理非常担心生猪供应，去年十月份开始对每一头生猪补贴一百元人民币。现在都在大量的杀猪，猪是有一个生长周期的，所以今年年底到明年年初肉价必然会大涨的，到那个时候人民银行不得不降息。

　　下面谈一下房价，国五条出来好像房价没有停下来，好像成交量还增加了。我认为中国房价短期来看，今后十二个月易升难跌，但是升幅有限。中国的房地产三大板块，第一个板块叫做开发商的现金流，房地产这个链条里面最重要是开发商的先进流，如果这个断了的话，房地产就摇摇欲坠了。2009年，2010年初是这样的，2012年年初的时候也有这个感觉，但是最近我去给开发商协会做主题演讲，所有的开发商大佬都去了，大家都兴高采烈的说你拿这块，我拿这块，咱们一块拿这块，在我看来开发商的现金流是充足的，房子去年卖出去了，融资今年又融了一笔，今天开发商的现金流和一年之前不可同日而语了。

　　中国房地产的第二个板块叫做买房人，中国是一个高储蓄的国家，一个资本管制的国家，是除了倒霉的A股之外没有投资地方的国家，于是老百姓把房地产，住房当成了银行帐户，这是目前中国的房价居高不下的原因。老百姓们苦苦等了两年，等房产跌，但是没有跌成，反而反弹了，那他们就跳进去了，于是开发商就开始玩游戏了。国五条可以让个别的买房人稍微的观望一下，但是很难真正的解决中国资金没有出入的问题。

　　中国房地产的第三大板块叫做政策，但是我可以跟你讲，国五条是温家宝总理的叫做谢幕之作。房地产是经济增长所有引擎中间唯一一个还在往上走的，房地产政策是所有宏观政策中间唯一一个还能有效对经济做出一些调控的，货币政策你说的天花乱坠，但是经济对你没有反映。财政政策地方政府说今后五年投资1.5万亿，明年3万亿，但是腰包是空的，只有那个房地产政策才能动，但是这个剑悬在头上远远比落下来好的多，所谓的国五条就是突然往下了一点，然后大家恐慌了，结果一看没掉下来，这就是我们的国五条，我认为今后十二个月中国的房地产基本上是小良春的形势，会出现明明你看房价在涨，但是统计数字说没有涨。我认为短期之内中国的房地产基本是在政策和流动性之间的一个较量，只要房价不跌，北京既不希望房价大涨，也不希望房价大跌，所以我不认为20%个税能够有所效果。

　　中国的房地产有没有泡沫，有，这个泡沫在一线城市，上海北京表现为房价过高，今天中国一线城市的房价基本和东京的房价持平，甚至略高，但是那些地方的收入和东京相比，只是人家的五分之一。在二三线城市基本的表现是库存郭达，有一批城市，像大连、沈阳、太远如果要把所有的住房库存，包括开发商买的那些地都盖成房子的话，今天不要再建房子足够卖六到八年了。再往下走的城市就是伪城，举个极端的例子，我们知道两年前海南的房价暴涨，如果今天海南岛把所有它的房子都按照今天的价格卖掉，另外开发商投资的地也建成房子，按照今天的价钱卖掉，海南岛收上来的钱足够买一个叫曼哈顿的城市。但是有泡沫不代表泡沫今天就会爆，明天就会爆。

　　房地产泡沫何时破灭取决于流动性环境什么时候改变，我认为中国房地产泡沫需要三大要素同时具备。第一是流动性环境正常化，这个实际上中国人民银行做的，你看今天开始多少次降息，这是慢慢的在做，我相信这个需要几年的时间，甚至中间还会有几次政策上面的反复，最终才能够逐步的收回。第二中国的贸易顺差需要大幅度的减少，这个已经在发生了，中国作为世界加工厂的金字招牌在一点一点褪色，这个需要几年的时间。第三美国的联储需要推出量化宽松政策，这样中国的流动性也会因此而收缩，这需要一定的时间。

　　中国的房地产调整什么时候开始我不敢讲，我估计大概在2015年2017年的时间，当这个出现的时候房地产会出现一次调整，但是这个不是世界的末日。房地产有周期，就像人会得病一样，这个病不是一个令人非常快活的事情，但是这个是我们生活中间的一部分，周期潮起潮落，自然会有各种各样的变化。但是当下一轮房地产再起来的时候，我估计拉动力来自于城镇化，这个和中国经济什么时候能如今大新的一轮增长周期有关系。

　　刚才记者问我，说中国的房价是只升不跌，我给你看这张图，这是几个主要国家货币发行和经济体量之比，从2000年到2012年，这十二年中间中国的货币发行涨7倍，美国的货币发行1.5倍，欧洲1.5倍，日本0.4倍，最终可能会达到1倍。量化宽松政策最显著效应的在中国，但是这张图不可能永远持续下去，谢谢大家！

 　　主持人：谢谢陶冬先生，接下来也有10分钟的互动问答环节，各位在座的嘉宾有问题可以举手示意。

　　提问：我问一个简单的问题，刚才说了老百姓投资无门，我想问作为老百姓来讲投资美元靠谱吗？

　　陶冬：如果能买到美国的房子更好，上上星期我在美国出差遇到了周五大塞车，赶到机场离飞机起飞只有25分钟的时间，整个机场都在喊我了，今天美国美元机遇是我们的一次大机遇。第二美元已经进入中长期的上升周期，第一个理由美国的贸易议差大幅度的减少，美国到2015年会成为超过沙特成为最大的石油生产过，意味着美国的贸易议差出现结果性的改变，世界其它地方会出现美元短缺现象，这个现象已经出现了，由于能源结构上的变化，会带来一次颠覆性的，对全球的能源供应都是颠覆性的。第二制造业在重回美国，大量的制造业回流美国，包括美国的空中巴士下一个生产线也在美国，第三个是大量的资金重新涌入美国市场，这三个要素我认为是美元的大涨，所以你说靠不靠谱，我说靠谱。但是美元上涨对新兴市场是不利的，美元每七年有一次大涨大跌，上一次美元出现一个持续上涨是1992年到1995年，美元持续上涨一定对新兴市场带来不利，这个大家要有心里准备。

　　提问：我想问一下中国现在经济周期当中，个人投资者来说哪些信贷产品比较好？

　　陶冬：这个问题我不太好回答，但是我可以跟你说什么呢，现在所有的人，全世界的所有人都处在两难状态中，买东西都不下手，放在那儿钱又毛了，这是所有人都面临的困难，在今天中国资产市场里面，我认为公众平台的投资选择基本消失了，值得让我买的项目消失了。如果进入股权投资的话，能够有所收益的话可以投资的，但是其它我就不知道了。长远来讲我个人认为，今天宁可损失一点钱，几年之后当周期下来，当中国的信贷收缩到一定程度的时候会有一个血流成河的时候，那个时候现金没有了。投资周期和资金供应周期永远是反向，当你钱来的容易的时候，物价都会有所上涨的，所以中期我觉得会出现一次这样的情况。

　　主持人：谢谢陶冬先生，时间关系我们环节大这里告一段落，再次感谢陶冬的精彩演讲和解答。

 

　　亲爱的各位来宾，我们今天论坛的演讲环节到这里就暂告一段落了，让我们再一次感谢为我们奉献精彩演讲的五位嘉宾，谢谢！

　　接下来，我们将进入城市观点论坛中国行南京圆桌。

 

 　　直播：2013城市观点论坛南京行（二）

 

 

 

（审校：杨晓敏）

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