7月23日，位于浦东崂山西路的上海市土地交易市场，备受市场关注的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块在这里公开拍卖。

　　青浦区地处上海市西郊，西接浙江和江苏两省，东距市区中心约20公里。赵巷10号地块毗邻佘山风景区，总面积23.73万平方米，出让面积为21.02万平方米，容积率要求为1.0，属类别墅纯住宅用地。

　　拍卖现场聚集了众多媒体，但拍卖不到半个小时即结束，现场直播也中途掐断。最终，金地集团(600383.SH)以30.48亿元的总价夺标，成为上半年上海新“地王”。

　　30.48亿元的成交总价，折合楼面地价14500元/平方米，远远超过了青浦2007年创下的10672元/平方米的最高楼面地价。但是金地志在必得。拍卖过程显示，第一轮金地就报出了30.48亿元的价格，万科(000002.SZ/200002.SZ)、保利地产(600048.SZ)、嘉华集团、龙湖地产、华润置业(01109.HK)等开发商旋即放弃出价，金地在第二轮胜出。

　　此前数日，方兴地产(000817.HK)刚刚以40.6亿元天价获得位于北京东四环的广渠路15号地，创造了北京新的单价“地王”记录。

　　中心城市“地王”频出，成为新一轮土地回暖的重要标志。不过，令房地产企业敢于购置土地的原因，还在于宽松的信贷和融资环境。

　　国家统计局数据显示，今年1月至6月，房地产开发企业本年资金来源2.37万亿元，同比增长23.6%，增速较1月至5月提高7.5个百分点。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%，增速较1月至5月提高16.8个百分点。

　　银行信贷亦大幅度放松，央行数据显示，今年一季度新增房地产开发贷款2218亿元，购房贷款新增1149亿元，而五六月份新增2866亿元，占上半年新增的61%，超过了去年全年的个人购房贷款总量。

　　政府托市

　　2009年第一季度，在政府一系列救市政策的刺激下，楼市出现“小阳春”。但是，土地交易市场依然低迷。

　　除了地方政府土地出让收入大幅减少，土地市场低迷最直接的后果是，大量已经完成一级开发的土地，不能如期收回投入。

　　目前，土地市场遵循的主要规则是，由地方政府负责完成拆迁及“七通一平”等土地整理，再将具备直接开发条件的土地推向市场，进行公开“招拍挂”。

　　一方面，地方政府下辖的土地储备中心通过银行贷款，直接收购一些闲置土地，完成一级开发后投入市场，获取土地出让收益。

　　另一方面，地方政府也常常委托一些关系密切的国有企业进行一级开发，双方共同分享土地出让收益。

　　2009年2月，北京市土地储备中心从中国建设银行等多家银行获得了100亿元授信。持续低迷的土地市场，显然令土地储备中心及其委托进行一级开发的地方国有企业，面临着直接的还贷压力。

　　例如，刚刚被方兴地产拍得的北京广渠路15号地块，此前作为政府储备用地，在投入大量资金完成一级开发后，闲置已达两年以上。

　　中国银监会也对今年上半年土地储备机构贷款猛增表示担忧。据调查，2月末，北京、江苏、广东政府土地储备机构贷款增速分别为58.3%、33.7%和49.1%，分别比去年末大幅上升24.6个、27个和13.6个百分点。中国银监会有关人士曾表示，2008年频频发生的土地低价成交，甚至流拍、退地事件，使许多土地储备机构还贷资金不足，如果房地产市场不能快速走出低迷，将使土地储备机构贷款面临更大的风险。

　　在土地大量流拍的压力下，地方政府不得不考虑调整土地出让策略。一些省市的地方政府，在今年上半年适当调低了土地出让价格，并放松了土地出让条件。

　　早在2008年，土地市场陷入低迷之时，大部分城市即自动废弃了打击囤地政策。原因是，受流动性之困，即使地方政府不主动收回土地，一些资金链紧绷的开发商都在寻求退回土地。而土地一旦退回，则很难再成交。

　　到2009年上半年，一些省市的地方政府甚至许诺，开发商可以先进行开发，再分期缴纳土地出让金；或者暂时不开发，亦暂时不用缴纳土地出让金。有市场人士指责，这是政府在破坏自己制定的规则。

　　另一方面，地方政府开始借鉴香港市场的“勾地”规则，以减少土地流拍。所谓勾地，即由开发商向政府提出购买土地申请，并提出报价，双方协商一致后，政府才对外发布招拍挂信息。若有其他开发商参与竞价，则价高者得；若无其他开发商竞价，则以底价成交。

　　5月5日，北京市土地储备中心推出了类似“勾地”的预出让土地制度。“预出让”地块只有在受理了开发商竞买意向后，才能转为正式挂牌出让。如果没有开发商提出竞买意向，这些地块将一直处于“预出让”状态，不能正式出让。

　　北京市率先推出的“预出让”地块，有两块属于限价房用地。这两个地块于2008年下半年入市，但由于一直无人竞买，最终“撤牌”。

　　在上海，“勾地”制度虽然没有明文规定，但从事土地业务的当地律师告诉《财经》记者，由于去年下半年土地流拍情况严重，2009年年初起，当地政府就在出让部分土地时，提前和开发商进行协商，确定有明确意向者之后，才拿出来进行“招拍挂”。

　　地方政府最为直接的托市办法，是安排与其利益一致的地方国有企业参与“招拍挂”，以双方都能接受的价格取得土地，避免土地过多流拍。

　　2009年一季度，北京市成交了多块土地，但主要均由北京城开、首开、金隅等当地国有开发企业取得。

　　5月中旬，由于过去一年中频频遭遇土地流拍，北京市大兴区政府特别召开了一次“土地推介会”，向开发商推销域内地铁沿线的五个巨幅地块。

　　一位业内资深人士向《财经》记者表示，过去大兴区一直由政府自行承担土地一级开发，很少与当地国企分享开发收益，导致土地市场低迷时期，国有企业也不愿接盘。迫于财政压力，地方政府才想出了“土地促销”的招数。

　　国企的狂欢

　　与上一轮楼市泡沫期，上市公司竞相拿地融资不同，2009年上半年，大部分上市公司拿地一直较为谨慎。

　　信贷及货币政策的双宽松，为国有企业提供了充足的流动性。但由于实体经济回暖的基础尚未夯实，一些国有企业出于资金保值，和分享新一轮房地产上涨收益的考虑，开始涉足土地市场，包括此前很少通过“招拍挂”拿地的一些国有开发商。

　　公开资料显示，2009年上半年，全国排名前十位的单价“地王”中，有六个被国有企业取得，折合楼面地价全部超过13000元/平方米。其中包括广州城建取得的天河区珠江新城D8-C3地块，方兴地产取得的北京市广渠路15号地等。

　　方兴地产是中化集团下属的房地产公司，于2004年才开始涉足房地产业。2007年在香港上市。此前多涉足商业地产，并不引人注目。中化集团相关负责人向《财经》记者表示，去年以来，中国出口贸易大幅下滑，中化集团的农业、能源、化工、金融等主业均受到冲击，影响一直持续到今年上半年。

　　中国电子信息产业集团，亦成为这一轮土地盛宴中引人瞩目的央企。5月21日，北京广渠门外10号地拍卖现场，该公司与富力地产(02777.HK)一直竞价到最后一轮。尽管富力地产最终以10.22亿元的高价得手，但由于电子信息集团的激烈竞争，代价之高大大超出富力地产的预期。

　　不到一个月，电子信息集团下属的成都中泽置业有限公司，便以15200元/平方米的楼面地价，摘得北京奥运村乡水源九厂地块，成为北京亚奥板块新“地王”。

　　公开资料显示，中国电子信息产业集团为国务院国资委直属企业，旗下拥有13家上市公司。受国际金融危机影响，中国电子信息产业持续低迷，普遍主营业务不佳。

　　央行数据显示，今年前六个月，全国新增贷款7.37万亿元，同比多增4.92万亿元，其中大部分进入了国有企业，特别是大型央企。但是，实体经济回暖的道路依然漫长，手握大量资金的国企必须寻找新的投资出路。

　　虽然监管部门对信贷资金进入房地产市场有严格的监管规定，不过一位投资界人士向《财经》记者表示，实际操作中，多数企业往往将自有资金用于资本投资，而将信贷资金用于维持生产，信贷资金实际上还是变相进入了股市、楼市，监管部门对此也基本上听之任之。

　　上海一家土地开发企业高管指出，销售市场的回暖和信贷的放松，使得开发商有了拿地的热情和可能性，而且不少开发商结合过往经验认为，现在不拿以后地价只会高不会低。

　　拿地分歧

　　“房地产调整比预期来得快，去得也快。”7月28日，绿城中国(03900.HK)总裁寿柏年向《财经》记者表示。

　　就在半年前，绿城中国因为一笔高息债券即将到期，差点陷入清盘的境地，银行授信亦全面冻结。“没有新贷款，销售又出了问题，令我们很难受。”寿柏年说。

　　原以为调整至少还要再过半年，届时绿城中国形势将更为危急。没想到，天量信贷所带来的流动性纾解，和上半年销售迅速回暖，让绿城中国最终安然度过危机。回顾往事，寿柏年坦言：“绿城很幸运，中国房地产企业都很幸运。”

　　在上一轮楼市泡沫中，绿城中国以“舍得高价拿地”闻名。刚刚度过危机，绿城中国在这一轮土地热潮中却显得很谨慎。

　　7月23日，身着一身红色T恤的绿城中国董事长宋卫平，亲自参与竞拍杭州钱塘江边上的18号地块，却以区区200万元之差，拱手让给另一家开发商。据称宋卫平凡穿红色服装上阵，即表示他志在必得，这次却破了例。事后宋卫平表示，“价格太高了”，但亦没有表示遗憾。

　　类似的一幕，也出现在北京广渠路15号地的“招拍挂”现场。手握百亿元现金的SOHO中国(00410.HK)，在经过多轮竞拍后输给了方兴地产。SOHO中国董事长潘石屹知难而退，认为方兴地产的出价已经超出了理性。

　　中原地产研究中心对万科、保利地产、中海地产、招商地产(000024.SZ)等十大开发商上半年拿地情况进行了调研，显示尽管土地市场出现回暖，十大开发商拿地却比前两年有所减少。企业用于购置土地的资本支出，由去年销售额的30%，进一步下降至今年上半年的14%。

　　目前，十大开发商中，只有金地集团和央企保利地产正在重新构建土地仓位。前十名单价“地王”中，仅有富力地产出于协同开发的考虑，以14097元/平方米的楼面地价，取得了临近富力城的广渠门外10号地。地产龙头企业万科虽然在上半年购入了15块土地，是购买土地最多的大型品牌开发商，但多在二三线城市，价位亦不高。

　　金地集团是今年最早重新“杀回”土地市场的大型品牌开发商之一。之前整整一年半的时间里，金地集团一直隐忍过冬，只通过协议出让的方式，取得过一块土地。

　　金地集团上海分公司总经理赵汉忠向《财经》记者表示，“房地产市场从冬天直接进入了夏天，超出预料。”

　　他表示，基于对市场走向的乐观判断，金地集团近期还将继续在上海拿地。为了加大土地储备和开发规模，金地集团即将增发筹资不超过41亿元。

　　上海一家上市开发企业的总裁则认为，市场波动和政策变化如此之大，很难估量一两年后的市场形势，此时高价拿地，实际上是赌一两年后房价仍然上行，风险很大。他所在的公司寄希望于政府加大土地供应，价格有所回落之时再寻找机会。

　　旧“地王”未解套

　　尽管新“地王”不断涌现，不过，在上一轮土地狂飙中诞生的大部分旧“地王”，不少仍未开发；一些已经开发的“地王”项目，也没有进行预售。

　　以广州为例，2007年高峰期，广州一口气拍出了27块区域“地王”，其中24幅地块至今没有动工，总面积超过120万平方米，相当于2008年广州出让住宅建设用地的总和。

　　如金沙洲在2007年出让的多幅地块，楼面地价均为7000多元/平方米，如今该区域的房价水平仅为8000元/平方米至10000元/平方米。2007年北辰实业(601588.SH)在长沙斥资90亿元取得的“地王”项目，至今亦未进入实质开发。

　　在北京新“地王”广渠路15号地的对面，是万科于2007年取得的旧“地王”——西大望路20号。当年万科以11000多元/平方米的楼面地价获得该地块，后开发建成金色城品项目，预计今年年中开盘，若计入建筑安装成本，成本价当在15000元/平方米以上。

　　但是，与该地块相邻的首城国际于去年10月开盘，仅售10800元/平方米。春节后，合生创展(00754.HK)开发多年的成熟社区珠江帝景更以八折价格甩卖部分尾房。大望路区域市场的降价，令万科一度很难对金色城品项目定价，昔日的“地王”，变成了烫手山芋。

　　不过，近两个月来，大望路这一紧邻北京CBD的区域市场，因为接连出现了两个新“地王”，骤然由冷转热。

　　6月初，富力地产以14000多元/平方米的楼面地价取得广渠门外10号地，周边二手房价应声而涨。隔街相望的首城国际亦悄然提高了售价。

　　当月底，靠近北京东四环的广渠路15号地块再次刷新“地王”记录，在两大“地王”的推动下，以10800元/平方米低开的首城国际，上涨到18000元/平方米以上。作为昔日“地王”，万科金色城品项目，终于迎来了解套的希望。

　　只不过，无人能预测，新“地王”诞生后，是否会面临着和旧“地王”一样的被套的命运？

　　供需矛盾隐忧

　　楼市回暖加速了存货消化。但由于开发投资不振，供需失衡的迹象已经显现。

　　受2008年房地产市场销售遇冷的影响，开发企业今年纷纷放慢推盘节奏，或“以销定产”。中国指数研究院数据显示，今年1月至6月，北京、成都、武汉、深圳等城市新上市住房面积较去年同期下降了两到三成。其中北京可售住房面积下降到1472万平方米，较年初减少23%，出清周期由两年下降至九个月。上海、杭州、深圳等地更是下降到了三至六个月。

　　不过，政策层面似乎反应慢了半拍。2006年，中国银监会为调控房市过热，出台了37号文件，要求房地产开发商获得银行贷款，其自有资金不得低于开发项目总投资的35%。

　　2008年楼市进入深度调整之后，开发商销售回款乏力，35%的自有资金下限无疑限制了开发商的开发速度。但直到今年5月，市场已经回暖，开发商已经渡过难关，监管部门才将自有资金下限从35%降到20%。易居中国上海机构分析师薛建雄指出，这个时候下调自有资金比例，只会给土地交易市场“火上浇油”。

　　土地供应方面，2003年以后上海市每年住宅建设用地成交量不到1000万平方米，2009年上半年只成交了214万平方米。上海易居房地产研究院李战军认为，拆迁难度过大是主要原因。目前浦东地区的拆迁成本要20000元/平方米至30000元/平方米，中心城区要50000元/平方米至60000元/平方米，房价上涨对地方政府变成了“双刃剑”。

　　根据中原地产研究中心对十大品牌开发商的调研数据，截至6月底，十家开发企业的土地库存面积总量为1012万平方米，相当于九年的销售量。大型房地产公司的土地库存依旧巨大。

　　一个值得注意的指标是，今年1月至6月，全国房地产开发企业共完成土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积1.1亿平方米，同比下降15.2%。同期，完成房地产开发投资1.45万亿元，同比增长9.9%，增幅比去年同期回落了23.6个百分点。

　　由于当前的开发投资决定了未来供给，房地产开发投资持续低速表明，靠信贷支撑的这一轮楼市回暖基础并不牢固，开发商对后市判断仍然存在分歧。

　　出于对未来供需矛盾的担忧，7月中旬以来，上海市陆续出台政策，敦促开发商尽早开工、尽快预售，打击开发商捂盘惜售，以加大住宅供给。北京市建委近期也邀请多家开发商座谈，要求其加快项目建设和上市销售的速度。

　　不过，市场对这一系列举措的反应较为平淡。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟就认为，老调重弹最多起到警示作用，并不会对开发商形成实质性的压力。由于形成新的供给需要时间，下半年楼市供应仍将偏紧，房价仍将是上行趋势。

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