近日，昌盛中国将其持有的中华广场物业以1.32亿的年租金整租给海印股份[10.84-4.41%]，而其董事长邹锡昌也再次成为媒体关注的对象。

　　2008年初，次贷危机进一步加剧，昌盛中国的赴港上市计划被迫搁浅，之后的资金困窘更是让邹锡昌一度陷入要出售中华广场的境地。

　　虽然这一年多来备受关注，但直到昨日，邹锡昌才首次露面接受媒体的公开采访。回忆起过去的这一年来，邹锡昌感慨：“我并不后悔上市的举动，但是我再也不会碰上市这玩意了。”

　　失策一

　　8.34亿竞得中山地块

　　2008年1月，昌盛中国是准备在港上市的四家企业之一，结果，金融危机一来，全部上不了市。昌盛中国为了上市所背的债务也使其陷入了困境。

　　其中，最致命的一笔债是为了2007年11月19日广东中山市中山广场项目欠下的。他回忆说，“这块地挂牌后，我就一直盯着，业内也都知道我势在必得。但是，在竞拍过程中，一家知名开发商还是插了一脚，跟我抬价。这块地底价为2.3亿元。到了7亿多的时候，我想过放弃，但又心有不甘。”

　　经过308次举牌，邹锡昌最终以8.34亿竞得了这块地，高出底价6亿元。由于实力不足，邹锡昌不得不花两个多月时间与香港苏格兰皇家银行签订了贷款协议。“就是这两个月的时间，延误了上市的好时机，也让我背上了沉重的债务。”邹锡昌叹道。

　　失策二

　　与高盛对赌借钱上市

　　另一笔债是2006年12月18日，昌盛中国与高盛旗下创投基金(GSSIA)签署可转换债券协议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%。双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。另外，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算。

　　“当时，我就想着高盛名气大，而且对上市有帮助，甚至可抬高股价，所以选择了与其合作。其实对我们来说，条件是很不对等的。”对这个带有对赌性质的协议，邹锡昌心知肚明，但为了上市，他豁出去了。

　　结局折价放弃中山项目

　　上述两笔债务都在2008年年底到期，但由于上市计划搁浅，昌盛中国也陷入了财务困境。

　　邹锡昌面临两个选择，一是出售中华广场的现成物业，二是放弃中山项目。最初，昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一。当时传闻，中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。

　　最后，在今年6月份，邹锡昌还是以6.4亿元放弃了中山项目，中华广场的产权得以保留。“6.4亿还清了苏格兰银行的债务，高盛的债务通过贱卖公司设备以及向国内银行贷款还清了。”

　　但是，由于在中山项目上的总投入已达到10.3亿元，折价卖出后，邹锡昌仍亏了4亿元。

　　教训：

　　小心“慢性毒药”

　　时下，很多房地产企业又在积极谋划上市，但邹锡昌却不愿再轻易尝试了。

　　“我不后悔上市，一个企业要做大做强，上市是一个融资渠道。做企业一定要认清自己的实力，但我为了上市借债，差点要卖‘儿子’(指昌盛中国旗下的中华广场)。”邹锡昌讲起已经还清的两笔巨债依然懊悔不已。

　　“经营企业还是要稳妥，切忌意气用事和贪心。”缺乏足够的风险意识，拒绝不了外国投行的诱惑，都是邹锡昌总结出来的经验。“千万不能轻易接受风险基金、可换股债券等外国投资机构的资金，他们是慢性毒药。”

　　他坦言，以后不会再和外资投行合作，对于上市也是“一朝被蛇咬，十年怕井绳，再也不碰了”。

　　邹锡昌简介：

　　1979年，年仅16岁的邹锡昌考入中山大学哲学系，并且是当时班级里年纪最小的一个。

　　上世纪80年代，邹锡昌和二弟一起经营纸箱印刷生意，为他日后进军地产行业积累了第一桶金，那时他才刚刚24岁。

　　上世纪90年代初，邹锡昌开始进军地产行业。经过几年努力，邹锡昌的地产事业蒸蒸日上，其中“中华广场”成为广州商业地标。

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