一、7月土地市场综述

　　交易情况：

　　拍卖：7月成都主城区(包括高新区)拍卖出让住宅用地1宗及商业兼容住宅用地1宗，均成交；

　　挂牌：7月成都市主城区(包括高新区)挂牌出让商业用地1宗及住宅用地1宗，均成交;(详见附表)

　　成交宗地位置描述：

　　7月24号拍卖成交的2宗用地分别为城东万年场板块的多宝寺地块和领事馆地块，前者紧邻沙河，周边在售楼盘有水岸华庭、紫东芯座及二十四城；后者位于领事馆路，西邻美国领事馆，周边项目有凯德来福士广场及华宇蓉国府，地处棕南、棕北成熟生活板块。

　　7月27号挂牌成交的商业地块，位于规划的东大街，为东大街10-3号地块，靠近府河，紧邻喜年广场、华置都汇华庭及铁狮门地块，周边在售项目还有天府时代豪庭；挂牌成交另外一宗住宅用地位于金沙板块，邻近竞得人建发股份在07年所拿的龙嘴村地块，周边项目有华府金沙、鹭岛金沙、公元西等。

　　成交宗地面积情况：

　　7月共成交住宅用地45亩，成交商业用地(包括商业兼容住宅用地)90.18亩

　　表一：08-09年住宅用地供需走势(亩)

　　成交宗地价格情况：

　　由于领事馆地块成交价和东大街10-3地块成交价都高达每亩千万以上，所以本月商业用地成交均价有大幅攀升；住宅用地成交均价相比5月有所下降。

　　表三：08-09年住宅、商业用地成交均价走势(万元/亩)

　　二、本月土地市场点评

　　--领事馆地块价格理性"对口企业"拿下多宝寺地块

　　本月拍卖的领事馆地块备受关注，最后的买家保利地产也在意料之中，但是价格却稍稍出人意料。每亩1860万元的成交价格与业内人士预测的2000万甚至3000万以上的价格相差甚远，由于之前预计的很多竞争对手都没有参加拍卖竞价，保利地产"独孤求败"，楼面均价仅3487元/平米，若不是本土企业上普实业也对该地块有意向而与保利竞争，成交价格将更低。对比未来预期的10000~15000/平米的售价，保利可谓是"捡了个大便宜"。

　　在年初预公告多宝寺地块后，中原曾对该地块进行经济测算，得出对拿地企业较为难办的是本宗地兼容的最高20%的商业体量。最终由万诚房产获得该地块，问题则迎刃而解。开发了西城天下的万诚房产隶属于台湾诚达集团，同时，该集团还拥有好又多超市，宗地的商业体量完全符合好又多超市的开店要求，且所在板块亦缺乏大型超市的配套。万诚房产的竞标成功，既解决了商业体量的招商问题，住宅部分的销售也会由于这一利好而受益。

　　挂牌成交的两宗地方面，东大街10-3地块的竞得人为泰信建设，据中原查阅相关资料，该企业应为明宇集团相关联企业，而明宇集团在成都东大街的打造上，扮演了重要的角色。另一宗青羊区龙嘴村地块竞得人厦门建发则通过这次拿地，将07年所拿的邻近宗地的土地成本成功降低。

　　--又见红色七月市场回归正轨

　　两年前的7月份，"天价地"中的信和迎晖路地块、合景泰富叠翠峰地块及誉峰地块诞生。两年后的7月份，领事馆地块以12亿元拍出，多宝寺地块溢价78%成交。虽然成交量与07年相比还远远不够，但从最近一段时间推出和成交的地块含金量及受关注程度来看，成都土地市场已经开始回到正常水平，开发商市场拿地信心回复，不仅保利等国资背景的开发商依然强劲，一些现金流充足的企业如上普实业、永进合能最近也显示出了强烈的拿地欲望。7月底，主城区再推4宗和预公告5宗住宅及商业用地，且土地规模都有所上升。预计，09年内的土地市场将继续保持目前的平稳状态，成交量将保持稳定向上的态势，成交价格也不会有太大幅度的起落。

　　附：

　　8月6号土地拍卖情况

　　--华润挺进城北金泉地块起拍价成交

　　本次拍卖宗地为7月14日公告的4宗住宅用地，分别为金沙板块龙嘴村地块(44.81亩)、沙河源板块的五块石地块(35.35亩)、高新西区地块(114.54亩)和迎宾板块的土桥村地块(75.59亩)。共有17家开发商(号牌数)报名参与本次拍卖。

　　一号宗地：青羊区苏坡乡清江1组、金牛区营门口乡黄忠5组

　　位于成熟金沙板块的此宗住宅用地，规划条件略显苛刻，宗地分为两个地块，须建幼儿园及社区服务中心各一。经过21轮竞价，最终宗地由10号永进合能竞得，公布楼面均价为3600元/平米，但由于该宗地的两地块的容积率分别为2.4和3.0，上述均价是按最大容积率3.0计算所得。若综合考虑幼儿园和社区服务中心以及另外一个地块的2.4的容积率，实际的楼面均价应该在4000元/平米以上，已经和之前5月8号蜀信实业竞得的邻近金沙村地块楼面均价相差不多。根据拍卖文件，本宗地没有90/70的限制。

　　周边近期成交宗地：

　　二号宗地：金牛区五块石街办五福村12、14组

　　该宗地由于地处五块石板块，地理位置一般，交通和环境问题比较突出，但地块周边小环境较好，紧邻沙河公园，生态环境较好。经过18轮竞价，最终由华润置地以总价约1.7亿购得，溢价率60%。这是华润首次挺进城北，开始认可城北的发展潜力，但2323元/平米的楼面均价略微显贵，同时航空限高54米也是一个问题。

　　周边近期成交宗地：

　　三号宗地：金牛区金泉街道办事处土桥村社区6、7组

　　本次拍卖最蹊跷的一宗用地，在有17家报名参加的大背景下，该宗地仅以起拍价成交，仅有56号举牌应价，拍卖过程仅几分钟。在本次拍卖公告出来后，笔者曾实地调查这四宗地，虽然地段不如青羊村龙嘴村地块，但比起五块石地块及高新西区地块，优势较为明显。周边房地产项目有金域西岭、西锦城、西线阳光、白鸽岛尚和中房金牛花园等。未来该区域将会是一个较有规模的居住板块。

　　周边近期成交宗地：

　　四号宗地：高新西区，北、西以相邻地块为界，东至红光渠，南至清水河以北的西南十线

　　本次拍卖相对地段最差的宗地却创下了最高的溢价率113%，位于绕城高速外的该宗住宅用地规模较大，达到114亩，紧邻清水河及IT大道，地块东北边为电子科大清水河校区，东边为高新西区拆迁安置踏水社区。目前，周边环境较差，配套严重不足，仅有踏水社区内的少量底商可提供日常生活所需，且周边没有在售住宅项目。

　　周边近期成交宗地：

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