在近期召开的另外一场投资者交流会上，谭华杰表示了对万科对土地市场的无奈。此次交流会由平安证券组织。

　　谭华杰在会上表示，如果要考虑土地价格的话，不是说某个区域的土地价格在高位了，而是全国几乎所有一线城市土地价格都在高位。如果在目前地价水平去拿地，按照周边的房价水平几乎是不赚钱的，房价要涨20~30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润那么房价就要涨50%的水平，这时候拿地就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。

　　此外，万科6月份可能会披露一些拿地，有很多都是一些不太知名的城市。当然这会使万科的土地成本很低，但万科并不认为这是万科的优势。万科在这些城市拿地，并非是万科比一线城市更看好这些城市，而是因为万科认为只有在这些城市还能拿到合理成本的土地。

　　谭华杰表示，如果按照历史最高位的房价来看，这块地是不赚钱的，这样的地我们不会去拿；如果按照06年年初的房价来看不亏本，这样的地我们会积极去拿。而符合这样条件的地，现在只有在一些冷僻的城市才能找到。

　　近期很多人在批判万科没有抄到土地的大底，去年万科曾经十分积极去抄这样的底，但实际上这样的底部根本不存在：因为根本没有人在这样的情况下出让土地。这样的企业跟我们谈出让，目的只是想寻找一个救命稻草，到了签约时候就不着急了，因此我们没法在市场最低迷的时候买到大量的土地，坦率说这样的底部不存在。

　　谭华杰表示，2008年很多企业看起来很危险，但没有倒闭的原因在于：这些企业的实际负债率比账面上看到的要好很多，从商业角度来看根本倒闭不了。即使资金链真的严重，这些企业最后有个绝招就是卖地。

　　在商言商

　　万科认为，未来三个月整体环境会比较稳定，包括政策、对经济的判断、以及公众信心。从去年开始前期积聚住房需求的集中释放过程，还没有完成，这个过程需要一年以上时间来完成。因此，公司对5-8月的成交量有较好的预期，8月份以后的市场还需要进一步判断。

　　谭华杰表示，由于信贷政策一般只能看3个月，所以万科只能对短期3个月内的形势做出判断。

　　近期不少观点认为部分央企发展势头超过万科。谭华杰对此做出了侧面回应，并举了一个小例子来对央企和民企进行对比。

　　2001年王石去香港做B股推介，当时香港投资者问了一个实在的问题：你们有没有关系？王石也很老实回答：没有关系，所以B股股价跌得厉害，最低时候曾经跌破过1块钱。结果被一部分日本的退休金、养老金资金抄底了，因为他们在全球寻找分红率高的股票，万科曾经到了6%以上，到了2006年结果B股股价增长了10倍。

　　“万科为什么能做到行业第一位？我们找不出什么答案，后来归结为因为万科没有什么关系。”谭华杰表示，在全球所有竞争性行业中，国企胜出的非常少；每个公司都有自身的优势，没有哪个公司能把所有优势都占尽。谭华杰称，作为我们来说，我们相信市场是公平的，所挣的每一分钱都是要靠努力做出来的。

　　谭华杰表示，央企中有一些优秀的公司，比如华润置地。它之所以优秀，并不是说它有个大股东叫华润集团，而是因为它本身做商业地产能力很优秀。另外的一些大型央企之所以做得好，因为它们本身有很多优秀的地方，做的好是因为专业能力强，出身血统并非最主要的。另外比如中海，它在人才、制度上的优势，比万科要强，我们评估后认为中海这个大股东的优势，就是为中海提供了源源不断的人才来源，中海很多年来在建筑方面有很强的优势，这是因为大股东起到了人才库的作用。

　　因此，谭华杰向在场的机构投资者建议，在对公司进行评价是，还是更多从纯商业的角度考虑。

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