万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。

　　据观点新媒体了解，近日，万科董秘、首席研究员谭华杰连续参加了长城证券和平安证券的投资者交流活动。他认为，万科的“商人”意识不够强，为了满足新的发展目标，近期对经营和管控体系的进行了重大调整。

　　管理剧变

　　在长城证券组织的投资者交流会中，谭华杰透露，万科近期在进行经营和管控体系的创新。

　　其具体内容是：把公司所有的经营、包括内部的管控体系整合到EPS（每股收益）这一指标中去去，把EPS背后的规律和逻辑都用到公司的管理和控制里去。万科管理人员中的一半以上都会参与当中。

　　谭华杰表示，万科的长远目标并不是单纯追求规模第一，或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司，并体现在公司的总市值上。未来公司将重点关注对投资者最有意义的指标：每股收益，每股收益的增长及可持续性。同时认真探寻每股收益背后的规律和逻辑，将公司对市场研判能力与盈利能力更好地结合起来。

　　万科认为，在这一轮行业发展的完整周期中，万科在判断上还没犯过大错误，但是公司实际的盈利状况和市场判断能力不十分吻合，这背后可能与公司的商人意识不够强有关。

　　“公司的最终目标是达到一定的市值，比如市值在万亿以上的公司。”谭华杰表示，万科会尽可能去做一个回报率最高的公司，而不是单纯的利润率最高或者利润总额最高的公司。

　　对此，总部位于深圳的某券商房地产行业分析师接受观点新媒体采访时表示，万科的上述管理体系调整已经开始在万科内部执行，其具体措施包括减少管理层级、进行扁平化管理，旨在降低管理费用。而据谭华杰的透露，万科今年的标是费用率要降低20%，否则可能取消万科总部人员的年终奖来降低费用。

　　易居中国分析师薛建雄接受观点新媒体采访时表示，万科目前进行管理体系的调整不难理解，管理体系上的调整应该是为下一轮的高增长做准备进行一些。

　　无奈

　　谭华杰在上述会议中表示，公司对于拿地仍然保持谨慎的态度，拿地原则是“土地价格是否在合理的设定范围内”，即假定售价平稳或温和上涨的情况下，以目前地价建造的房屋能否保证投资回报率在设定的范围内。公司认为未来土地市场有不确定性，09年不会拿高价地。

　　谭华杰称，到了一定规模后，不宜再激进；公司越大，越容易遭遇大的失误。公司目前也在根据销售状况，调整开工和施工进度，未来也会进一步补偿土地储备。

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