整个宏观经济已经明显的可以走出这个危机，如果经济软着陆，那么房价逐步往上调整是合理的。

　　Q：现在市场不是很好，公司的项目采取了那些营销手法？

　　杜松杨：我们公司美罗湾的位置在哈尔滨城市的东南方向，土地面积是43万平米，建筑面积是70万平米，2006年第一期动工，那时候我们的一期卖1500元左右，当时引起了市场很高的关注度，把哈尔滨市的东南板块整体的价值拉升了。

　　虽然我们定位在中低档，面对的客户群体是普通的工薪阶层市民，但我们当时还是与很多知名的国内合作伙伴协作。我们的景观选择的是英国的阿斯尼斯(同音)，建筑设计请的是北京设计院，销售营销代理是深圳世联，所以我们一二期的销售一直做得很好，开盘当天基本上就售罄的。

　　今年2月份，虽然市场不好，但是我们采取了一些比较具有针对性的营销手段。我们的客户都是从市中心核心区域出来的这些客户。主要以年轻人为主。因为哈尔滨市中心的可开发用地比较少，都是做高层，在这边我们做的是低密度的小高层洋楼，我们的销售一样取得了很好的效果。

哈尔滨立汇房地产开发有限公司副总经理  杜松杨

　　Q：全国市场的调整对于哈尔滨市场影响大吗？

　　杜松杨：从整个国内的金融形势来看，哈尔滨是受到了一定的影响，最严重的是在2008年下半年年末的这段时间。

　　包括我们在内的很多哈尔滨的房地产企业，都在想一个问题，我们客观地对本土的购买人群进行了分析，包括市场的购买动机和销售能力，我们认为哈尔滨房价上涨的原因有一部分是2007年带动的，主要还是土地成本的上升，这个里面泡沫的成分不是很大，因此我们都在等待危机的过去，并没有很多的企业进行价格调整之类的。

　　市场在2007年的时候，是最好的时候，很多开发商都把房子卖到了3000或者4000，要不就更高到5000。说实话，那时候的房子你就是卖6000可能也可以卖出去。但我们没有这样做，我们根据项目逐步的推进，按照我们的计划让价格保守性的小步上涨，我们留了一定的空间，所以去年我们在10月份推出去美罗湾三期后，虽然整体市场很差，但实际上我们面对的刚性需求的客户是可以感觉到我们在价格上的优势的。事实上在哈尔滨东南区域里，我们的价格是最低，这些得益于我们价格的保守性上涨策略。

　　现在哈尔滨在江南的房价大概是在5000以上，比较集中的价格都是在5000-7000之间。但我们可能是3500-3700之间，我们就算卖4000也是哈尔滨最低的。但是我们取了低价位，我们认为一定要给市场留一点空间，给购房者留下一点空间，开发商要如果把这个空间全部挤掉的话，首先购房者会流失一些，而且对于投资型客户来说，如果没有这个升值空间的话他也不会投资。

　　Q：如何看到产品品质与营销之间的关系？

　　杜松杨：我们是认为要认准你的客户群体，品质这个东西是与客户对应的。品质一方面表现为服务，另外一方面就是硬件的投入，硬件投入涉及的成本较多一些，要分析你的成本提升后目标消费群体是否能够承受。

　　我们现在做的项目定位是中低阶层，因此我们没有一味地追求品质，这样做出来的东西他不可能会适合所有消费群体，给你的客户群提升了购买的压力。我们品质的问题更多是通过其他途径去提升，我们做一些更有实用性的东西，而且从整个的生产工艺的环节当中，整个流程当中去掌控产品的质量。

　　在能满足居住需求的同时，最大可能避免质量问题，这实际上就是一种品质的表现。同时在满足其他使用功能的同时，我们会适度地从舒适化的角度考虑其它的一些投入，这样我们感觉是比较理性的。

　　Q：“小阳春”中你们是否会提价？

　　杜松杨：当市场决定一切的前提下，开发商必须有平和、淡定的心态，不能感觉说成交量上涨以后，就拼命的涨价，那么这肯定会物极必反，因为有涨也就有跌的。但是对于一线城市来说，我还是认为在成交量上涨之后价格的理性上涨是对的，小部分上涨是对的。因为一线城市的房地产市场，除了很多自住型需求外，也有很多财产上的投资需求，如果房价一直在跌，那么大家都会观望，房子不是日用品，大家都希望跌，方便面跌了，我都买几袋，豆油跌了，我多买点，但是房子跌的话，就不是这样的情况了。这里边有一些投资的价值在里边，因此，合理的，缓步的价格上升是对的。

　　但是退一步来说，现在这个阶段整个的房地产市场也离不开宏观经济形势，整个宏观经济已经明显的可以走出这个危机，如果经济软着陆，那么房价逐步往上调整是合理的。但哈尔滨这样的城市，跟一线城市相比是没有可比性的，房价下降空间不大的话，上涨空间也会大，不能动辄跟风涨价。

　　Q：五一即将到来，就目前哈尔滨市场的情况看来，您预计一下哈尔滨“5.1”的市场会是怎么样的一个形势？

　　杜松杨：前2、3月份，可能主要是一些去年的刚性需求压抑的释放，那是一个过渡性的释放，正常话到“5.1”会进入到一个交易量较平稳的时期了。传统的哈尔滨到4月份和5月份是一个销售的旺季，季节性比较明显，哈尔滨到了冬天是要进入成交淡季的。“5.1”楼市成交将进入到一个比较平稳的阶段了，跟往年一样，一个平稳的销售旺季的时间。如果有一些新的房子推出，相信购房者出手的机会会更大一些。

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