本季度从供应与成交巨大的量差可以看到，现阶段的销售是以消化市场存量房为主。

　　一、第一季度宏观调控政策集锦

　　1.一月集锦

　　1月20日，市房管局、市工商局颁布实施《关于进一步规范房地产广告的通知》，内容规定：宣传词语随便使用要处罚；特价房必须注明房源限量；位置示意图应当比例适当；未经许可不得发布申领优惠卡。对于违反《通知》规定的房地产开发企业和经纪机构，市房产管理局将责令其限期改正，逾期不改正的将通过新闻媒体曝光，并抄告相关部门依据有关法律、法规予以严肃查处；市工商行政管理局将加强对房地产广告的监督管理，对违反本《通知》规定的广告主、广告经营者、广告发布者，依照相关广告法律、法规的规定予以查处。

　　1月22日，在市房管局、市工商局颁布实施《成都进一步规范房地产广告通知的补充》中进一步强调：房地产广告对价格有表述的，应当清楚表示为实际的销售价格，并标明价格有效期。因户型、位置不同，价格有差异不好表述时，建议使用“均价”描述房地产价格，“均价”应为所售房产全部面积的平均价；房地产项目位置的表述有参照物的，应以该项目与参照物现有交通干道的实际距离为准，不得以所需车程、时间进行表述。对于违反通知规定的房地产开发企业和经纪机构，市房产管理局将责令其限期改正，逾期不改正的将通过新闻媒体曝光，并抄告相关部门依据有关法律、法规予以严肃查处。

　　对房产广告的更多内容进行了规范，杜绝不实广告对于消费者的错误诱导。使房地产广告市场更加规范。

　　2.二月集锦

　　2月26日，中国银行协会做了关于自律规范做好存量房贷利率调整相关工作的提示，文中提到：银行在办理存量房贷利率调整业务中，一律不准强制搭售银行理财产品，或其他金融产品。各家银行及分支机构，对符合7折利率条件的客户的申请，要简化办理流程。

　　防止银行以享受7折利率为由，捆绑式销售其产品，维护客户的正当权益。

　　3.三月集锦

　　3月10日，住房和城乡建设部宣布：今年中央加大对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入，用于各地廉租住房制度建设的资金投入将达330亿元。此外，中央代地方增发的国债资金也作为地方配套资金，补充用于廉租住房建设和保障性安居工程。

　　3月12日，四川省建设厅宣布：四川省将加大保障性住房建设力度。今年将购买、新建5万套廉租住房。和去年新建2万套约100万平方米廉租住房数量相比，有大幅上升。确保完成省政府下达的购买、新建5万套廉租住房任务，租赁补贴户数达到18万户，改造棚户区及危旧房3万户；四川省力争完成房地产投资2000亿元。其中，房地产开发投资超过1400亿元。

　　加快解决低收入家庭住房困难问题；完善住房保障政策体系，积极发展公共租赁住房，加快解决新就业职工等”夹心层“群体的住房困难，落实普通商品住房消费和供给政策，满足居民多层次的住房需要。

　　3月20日，国土资源部发布了《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》，内容规定：在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得、并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。

　　对农村土地利用状况实施有效监管，发挥基层国土所的管理作用，加强动态巡查。加大对违法用地的查处力度，落实问责制，切实保护耕地，维护农民权益，促进农业稳定发展、农民持续增收和城乡统筹发展。

　　二、第一季度土地市场分析

　　1.土地市场概况

　　本季度主城区和郊县共供应土地1403.1亩，环比下降81.01%，土地供应方面缩水严重。在去年三、四季度市场出现大规模供应之后，09年伊始，政府紧缩土地市场，主城区一月、二月甚至出现了0供应的情况。

　　从图中可以看到每年的第一季度，土地市场都不活跃，08年一季度也仅仅只出现了974.54万方的供应。因此本季出现如此供应量应算正常情况。毕竟无论是政府还是开发商都无力承受持续的大规模供应，本季是一个调整期。

　　目前国土局已对几块住宅类用地进行了预公告，即是说在未来一段时间，土地供应端或将随着火热的市场重启。

　　2.本季度土地成交情况

　　本季度有14宗土地顺利成交，比上季度减少了2宗。合计面积976.31亩。其中，主城区4宗土地成交，合计面积151.48亩，占总成交的15.52%；郊县成交10宗，合计面积824.83亩，占成交总量的85.48%。

　　其中住宅用地共成交473.23亩，占到了总成交量的近5成。相比08年四季度住宅用地所占的比例又有所提高。但从具体的成交情况开看，本季度供应基数太小，大多数住宅用地都是以起拍价成交，并且全部位于郊县，开发商拿地的热情仍然不高。

　　3.土地成交价格分析

　　本季度土地成交均价为39.02万元/亩，也是近五个季度中最低的一个季度。造成这种情况的原因是因为有大体量低价的工业地块成交，成交金额大都在30万元/亩以下，拉低了市场的整体成交价格。

　　三、第一季度房地产市场分析

　　1.市场概况

　　商品房供应成交概况

　　本季度主城区商品住宅供应面积为158.49万平方米，环比下降了9.37%，为一年来的最低值，供应量的锐减与岁末年初的市场有关，春节的传统淡季开发商大都选择观望，进入市场的项目很少。但与之形成鲜明对比的则是房品房成交量的大幅攀升，本季度商品房成交面为268.11万平米，是一年来的最高值，环比上涨48.96%。单季成交量大幅超越了单季的新增供应量。

　　本季度从供应与成交巨大的量差可以看到，现阶段的销售是以消化市场存量房为主。

　　2.本季度供应市场分析

　　各月供应情况分析

　　09年第1季度主城区供应商品住宅供应呈现出一个先抑后扬的态势。一、二月受到假期和对未来形势预判不明的影响，大多数开发商都选择了观望，缩量供应成为前期的主基调。

　　进入三月随着小阳春行情的越发明显，刚性需求的大量释放，供应市场被带动，与前两个月相比供应面积增加67万方左右。另外为了四月的房交会，部分项目也推出新房原造势，聚敛人气，一定程度上也带动供应量。

　　整体看来一季度的供应较小，但明显呈现逐步放量的趋势，随着房交会的举行市场或将在二季度迎来更大规模放量。

　　3.主城区住宅供应情况分析

　　各行政区住宅供应情况分析

　　各环线住宅供应情况分析

　　各方位住宅供应情况分析

　　从行政区来看，成华区的龙头位置被抢占，本季青羊区后程发力供应42.06万方，3533套排名所有行政区的首位。其次是锦江区和成华区分别供应3318套，36.87万方和3125套，33.31万方。而金牛区整个季度中只出现了4个新增住宅项目，片区遇冷，供应量排在所有行政区的最后一位。

　　供应的环域主要集中在2～3环和3环外，两个环域供应量相加达到了11615套。占到了总供应量的84.23%。相对的内环内、内环~一环以及一环~二环的市场供应量则相对较少，三个环域相加也不过2174套。

　　城西的青羊区本季度表现出色，带动了整个城西板块的供应量上扬，本季供应4466套，53.02万方，排在首位；由于位于城东的两个行政区（成华区、锦江区）本月放量供应，因此城东方位的供应量排在次席。

　　虽然本季供应量环比下降，但后期放量态势明显，随着房交会的来临，供应端在第二季度会完全打开。

　　4.本季度商品房需求市场分析

　　各月商品房需求分析

　　09年一季度，主城区商品房成交面积268.11万方，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。

　　本季度延续了上季度的走势--成交量节节攀升，目前成交量已经连续5个月上涨（08年11月成交量开始出现环比上涨）。从数据可以看到有置业需求的消费者是大量存在的，不过被过高的房价和观望的心理所抑制，其购买力无法得到有效释放。经过了去年第四季度政策的刺激与价格的调整后，一些消费者心目中的”阶段性“低点出现，纷纷开始介入楼市进行置业。成交量开始上扬。

　　主城区需求分析

　　本季度所有行政区域的成交量全部上升。其中金牛区成交量大幅上涨，本季度成交5710套，环比上一季度成交量上涨了73.35%。成华区和锦江区的成交量较之前一季度都上升了2000左右。相较之下青羊、武侯的涨幅则较低，但随着本轮供应城西市场的打开，预计未来城西各行政区的成交量也会迎头赶上。

　　成都的拆迁工程如火如荼的进行，拆迁户成为了市场上一股强大的购买力。加之这类人群对居所的要求较为急迫，因此是较容易转化为置业者的一类人群。岁末年初的受惠户，集中在春节前后进行置业的他们，很大程度上带动了区域的成交量。

　　城东区域的表现特别明显，受其带动，近期成华、锦江、金牛区的商品房成交量出现了大涨。据中原调查显示，拆迁户集中于成华区，在客户组成中，部分在售项目高达45%的购房者属于拆迁户，使区域成交量节节攀升。

　　四、价格

　　从上图的比较中可以看到，第一季度主城区大多数方位的项目均价环比都出现了上升，平均涨幅为2.27%。

　　楼盘价格的上调多集中在2-3月，而出现价格上调的根本原因则是这轮小阳春行情的不期而遇。由于多重利好因素的叠加在春节之后，打破了购房者的观望情绪，让开发商在市场上实现了阶段性的强势地位。当定价的主动权回归开发商后，部分楼盘出现了上涨的态势。

　　郊县方面本季度价格为3740元/平米，环比下降了22.99%。郊县价格出现了下调属于正常回调，原因是因为上季度郊县出现了几个多层项目，极端值影响较大，而本季受这类因素影响较小。

　　本季度的价格已经出现了上涨，预计未来在这股暖流的刺激下，市场价格还有继续上调的可能性。但涨价之后的市场如何变化，仍需要进一步观察。

　　本季度由于主城区开盘项目较少，因此各业态的价格不同程度的被郊县项目拉低。呈现出一片”普降之势“。但是事实上，在季度后期，因为销售情况良好一些项目的价格已经发生了变化，无论哪种业态目前的价格都有回升趋向。

　　预计这种上升的趋向在第二季度的价格中将会明显的表现出来。

　　09年一季度的主城区的价格环比出现了回升，上涨2.27%。在09年初成都楼市价格来到一个阶段性底部之后，市场刚性需求开始逐步释放，年后一轮”小阳春“行情更是让楼市出现了久违的火热。项目前期降价幅度较大，甚至一些楼盘出现了亏本销售，今年剩余的房源不多，只剩一些尾盘，此时适当提一点价、补一点利润空间。

　　郊县方面由于项目物业形态存在着多样性，因此预期价格浮动的范围较大，且区域相对主城区对市场的灵敏度有一定的滞后性，在本季度价格接触到了底部，为3740元/平米。预计随着这股”暖风“吹到郊县，市场价格会出现上调。

　　五、小结

　　——供应开始放量，需求势头强劲

　　政策面：预期见底

　　房地产被排除在十大振兴行业规划之外；两会召开，房地产行业吵的热闹，做的寥寥。本季度关于房地产行业的争论一直此起彼伏，但落实出台的政策却不多。政策预期见底是因为前期无论是中央还是地方针对房地产行业的政策频出，目前看来市场无论从供应、成交也都给予了积极的回应，各大城市的成交量有起色。因此在这样的情况下短期内可能不会再出台相关的利好刺激政策，主动权再次交给市场。

　　土地市场：期待突破

　　本季度主城区和郊县共供应土地1403.1亩，环比下降81.01%，土地供应方面缩水严重。为近一年度供应量最小的一个季度；成交方面，本季度有14宗土地顺利成交，比上季度减少了2宗。合计面积976.31亩。其中，主城区4宗土地成交，合计面积151.48亩，占总成交的15.52%；郊县成交10宗，合计面积824.83亩，占成交总量的85.48%。土地市场供应成交量都偏低，但随着一系列预公告地块的出现，第二季度或将有所斩获。

　　供应/成交市场：阳春而至，供需量旺

　　供应市场：随着房交会的圆满落幕，市场供应开始缩量调整，08年4季度主城区商品住宅供应面积为158.49万平方米，环比下降了9.37%；供应套数13789套，环比下降了1.11%，无论是供应套数或是供应面积均为一年来的最低值。一季度前期供应端紧缩，后期市场出现了一个集中的供应。在经历前期较长时间的消化之后供应端有所起色。特别是进入3月供应量屡创的新高，开发商方面力图抓住此轮的”小阳春“行情，提高销售额。预计此后一段时间内供应市场将改变之前萎靡的情况。

　　成交市场：09年一季度，主城区商品房成交面积268.11万方，环比上涨48.96%，成交套数31145套，环比上涨40.30%。本季的成交量从开始的震荡上扬到目前的稳定在高位，行情趋稳表示目前绝大部分消费者已经形成共识，即现在是置业的良好时机，呈现出供需两旺的态势。预计此轮刚性需求的爆发将会与4月底举行的房交会组成一个贯穿上半年的巨大需求市场，因此本轮冲高走量的行情至少会持续到二季度末。

　　价格

　　目前的市场需求以自住为主，而投资客则甚为稀缺。在经济环境不景气且后市未明的情况下，绝大部分投资者尚不敢贸然入市，因此，不难发现推动此轮上扬行情的是一群购买力相对较弱的人群，当涨价的幅度超出了这部分消费者的购买力时，他们将再度转为观望。

　　在目前的形势下价格或将继续上涨，但预计为了不影响刚性需求其涨幅空间有限，不会再出现暴涨行情。

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