多方利益博弈整体规划4年难产

　　一周前的一场大火，虽然“烧伤”了汉正街一个专业市场，但却“烧出”了汉正街加快改造的决心。

　　一开发商看中市场内一块土地，即将动建，可那里青石板路、药王庙等汉正街文化遗迹密布。“寄希望于商家自觉保护不现实。”硚口区汉正街街工委负责人指点地图，忧心忡忡地说。

　　基于这两个现实问题，近日武汉市痛下决心，用3年时间彻底改造汉正街，规划建设成“老街新区”。硚口区将投资10亿，新建一个集商贸、交易、仓储、信息于一体的汉正街商贸物流中心，分流汉正街市场容量。有关人士表示，此举将改变传统汉正街商业区面貌。

　　现状

　　其他地方难以复制汉正街人气

　　“低价甩卖啦，低价甩卖啦。”11日，在汉正街华贸商城楼下的路边，许多商贩摆起了地摊叫卖。

　　一张张凝重的面孔背后，呈现出复杂的心态——灾后的汉正街，该何去何从？

　　商户们的复杂心态

　　一周之前，与华贸商城一街之隔的武房一号楼发生重大火灾，几天之后，华贸商城在消防整治中因不合格被关闭，摆路边摊甩卖的人，多是原华贸商城的商户。

　　“雨伞三元一把！”“皮包15元！”道路两边，堆满了皮包、饰品。在一个个超乎人们想象的低价被抛出来后，迅速吸引了如潮的人流。对于这些精明的商户来说，生意是第一位的，即便原来的商铺被关，也须尽快出货，哪怕少赚一点。

　　与这里的喧嚣形成对比的是，一路之隔的武房一号楼一片宁静。大楼四周仍处于封锁状态，大楼内，工人们正在清理现场，一车车被熏黑的钢架、铁板从里面拖出来。

　　在一条条狭窄的小巷里面，一个商铺老板正在请人换电线。“说实话，我们也清楚，汉正街道路拥挤，市场密集，火灾隐患很多。”这位老板无奈地说。

　　尽管如此，他仍不愿离去。

　　“在汉正街打拼多年，这里的人气和商机，是其他地方难以复制的。”悠久的商业传统和操作模式，使更多的汉正街商户习惯于在陈旧、嘈杂、拥挤的小巷里，赚取着农村市场微薄的利润。

　　尽管“改善周边环境”的呼声不绝于耳，但现实是那些相对廉价的旧城区小巷仍然备受欢迎。“汉正街最大的卖点就是商品价格便宜，成本越低越有市场。”人气带来商机，商机吸引了更多的人。正是这个原因，形成了人口稠密、市场拥挤的汉正街生态。

　　商居混杂、消防通道不畅等在此次火灾总结中，被认为是导致重大火灾的重要原因，这也是汉正街的“痼疾”。

　　商户：汉正街将有哪些改变？

　　11日，在受灾商户与汉正街管委会的交流会上，老板们希望尽快恢复营业，同时还提出，希望知道灾后将带来哪些改变。

　　这几乎是汉正街商户的普遍心态。早在2006年,经过3个月的专项整治,6000多个小作坊搬离汉正街。

　　那次改变，不仅形成了汉川、蔡甸等多个加工基地，大大减轻了汉正街的人口密度，同时也使传统的“前店后厂”模式得到一次升级，从而成为武汉城市圈产业融合的典范。

　　事实上，早在2005年，汉正街市场连发两起大火，4死2伤，惊动全国，这直接促使汉正街的转型和“二次创业”。2006年起，投资16亿元的汉正街第一大道、投资超过10亿元的春江电力商城、汉正街品牌服饰批发广场相继开业，汉正街会展中心、汉正街明清商业文化街等15个重点功能区建设项目提上日程。

　　建议

　　效仿城隍庙，汉正街未来之路？

　　这场不幸的大火又牵出老话题：汉正街到底如何转型？

　　专家建议效仿上海城隍庙

　　武汉大学旅游规划设计研究院院长张薇认为，应该定位于RBD(即旅游商业区)，像上海城隍庙一样。

　　张薇建议，修复利用汉正街文化遗址景观，例如最有代表性的山陕会馆、新安书院、药王庙、宝庆码头等；恢复谦祥益绸布店、叶开泰药店、汪玉霞糕点店、苏恒泰伞店等百年老字号；再现老汉口市井的休闲娱乐方式，诸如茶楼、戏院、酒肆，杂耍、游艺、评书等。

　　这一建议得到汉正街的重视。此前，汉正街管委会主任姜文舫在接受本报记者采访时曾明确表示，汉正街的发展目标重新定位于现代化商贸旅游区，以商贸为主，融购物旅游、文化休闲、会展、信息服务等功能于一体。按这一目标，今后的汉正街将不再仅局限于传统的商品贸易市场，还将是一个旅游购物中心。

　　据了解，汉正街商贸商务旅游区，东起友谊南路，西至武胜路，南临沿河大道，北靠中山大道。以“汉正街明清商业文化街”为主线，以多福路两端的“天下第一街”牌楼为辅线，再现古汉正街深厚的文化与商业底蕴。同时建亲水观光平台，做足水文章。

　　在姜文舫的构想中，今后的汉正街将由过去集贸易、生活、仓储于一体的大市场，蜕化为一个商品展示、交易区，生产、物流和仓储则全部外迁。

　　汉正街遭遇新兴市场挑战

　　2006年4月，汉正街第一大道开街。这条投资15亿元、现代感极强、霓裳聚集的新街在开街庆典时，时任硚口区委书记李传德点评：“汉正街第一大道的建成，是传统商贸业向现代商贸服务业跨越的一个重要标志。”

　　此后，随着品牌服饰广场等标志性的市场落成，汉正街的改造不断推进。汉正街管委会提供的一份项目清单显示，已确定的改造项目达七八个之多，总面积在100万平方米以上，相当于重新做了一个汉正街。

　　在图谋变革的同时，汉正街还遭遇了来自另一个专业市场——“汉口北”的挑战。

　　有专家认为，城区传统物流业存在两大弊端，一是商铺租金越来越高，经营成本居高不下，影响到商品价格的竞争力；二是交通不便，不利于大宗货物流通。汉口北市场群的崛起，将冲击武汉流通市场的格局，且符合城市发展的规律，也是提升城市功能的需要。

　　但是，汉正街管理方仍自信地认为，汉正街的商业底蕴、人气，显然是新兴市场短时间内难以复制的。

　　小资料

　　RBD：建立在城镇与城市里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等高度集中组成，吸引大量旅游者的一个特定零售商业区。部分对RBD的研究是在风景旅游地进行的，因为旅游的发展使旅游地附近慢慢形成了城镇。

　　追问与思考

　　汉正街规划

　　为何“难产”四年？

　　第一大道建起来了，可入驻率欠佳，龙王庙小商品市场兴起，试营业不久就败下阵来……

　　去年下半年，汉正街受1000多辆“面的”随意停靠、占道所困，进行了为期3个月的交通专项整治。但整治一过，人、车、货争道的乱象又出现了。

　　曾专门做过汉正街调研的一些专家表示，交通、消防整治只能治标，只有从经营模式上转型，才是治本。大力提升汉正街的商业业态模式和经营格局，让汉正街发生脱胎换骨的变化，单纯寄希望于商家不现实。

　　昨日，民建武汉市委调研室副主任徐敏表示，汉正街规划停摆多年，成为阻碍汉正街发展的“致命”短板。

　　规划停摆四年

　　老汉正街街巷狭窄，占道经营普遍，消防通道不畅，过去10多年这里一直在进行旧城改造。

　　但无论是过去还是现在，汉正街的拆迁改造都是在缺乏全局性统一规划的状况下进行的。“房子想建多高多大，建成什么风格，基本由开发商说了算，很少考虑新的建设如何兼顾历史，如何整合资源。”业内人士说。

　　汉正街因水而兴，汉正街现已“上岸”。汉正街有人继续服务农村，汉正街有人转向都市。汉正街做小商品起家，汉正街又扑向建材“大件”。汉正街本是小商品集散地，汉正街又想做商贸旅游、会展物流。

　　政协委员多次呼吁：吸纳各方智慧，为新汉正街设计一个清晰的产业和文化定位，然后形成统筹规划，这是汉正街整体复兴的当务之急。

　　4年前，汉正街地区法定图则已编制好，并在武汉国际会展中心公示过，征求广大市民意见。据介绍，此法定图则，重点控制学校、停车场、绿地等公共基础设施建设用地。且在1.6平方公里的汉正街市场中，划出三小块地区，作为历史风貌保护范围。

　　4年过去了，汉正街规划仍旧处于缺失状态。

　　利益博弈未完成

　　汉正街规划为何迟迟不出台？

　　据业内称，“停摆”的原因是，站在不同角度的市民意见严重对立，有的希望多开发商业区，提高租金收益。有的希望多建公共设施，改变市场环境。六成多的土地已名花有主，再难控制。只有35%的“老城”可供规划作为，从中选择具有老汉正街原汁原味的整块区域做历史风貌保护，更费思量。

　　“最关键是汉正街跨越两个区，利益分配扯不清。”徐敏一针见血说，编制这一法定图则时，其中一块是硚口区汉正街市场，还有部分是江汉区所辖汉正街市场。汉正街各种利益群体的博弈还没有完成，整体规划很困难。

　　徐敏说，去年由武汉市政府牵头，执行联席会议制度，汉正街事务由两个区一起协商解决，但效果并不好，联席只是形式，具体操办时灵活性不够，难以执行。

　　“比如说硚口、江汉纷纷建立服装市场，没有差异经营。”徐敏说，如今汉正街一方面新城拔地而起，一方面老房改造旧商城不断，同质化竞争、低层次竞争严重。

　　呼吁政府统筹扶植

　　当下汉正街正在开发的项目新建商业面积超过了汉正街原有面积的一倍多，不过开发主要由地产商推动。徐敏表示，在这轮发展中，如果没有政府有力的统筹和扶植，市场扩容后能否焕发新的活力，实现汉正街复兴，还较难说。

　　徐敏说，义乌小商品市场由政府主导，权属清晰，发展很快。武汉汉正街自发形成，统一规划管理比较难，必须有政府发力，加强宏观指导，明晰产业分工布局，避免无序开发。

　　武汉市市长阮成发曾说过，要改变汉正街现有的发展模式，商品不一定要在这里生产，但要把市场和信息留在汉正街。

　　整个汉正街地区，已经树立的高楼大厦区、列入严格保护的历史风貌区，以及介于二者之间的大小市场、成色不一的建筑，怎样统筹规划，协调发展，“这件事迫在眉睫，但只有政府能做得了。”徐敏说。

　　著名经济学家钟朋荣认为，孤立地进行建设，注定是要失败的。相比于汉正街，义乌的成功，不是“房子建得有多高”，而是有一个“开明的政府”和一批“能干的商人”。

　　显然，在汉正街复兴中，社会不可缺位，政府更不能“缺席”。

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